Специалист-оценщик, член СРО РОО

Г-ну Деревянченко А.О.

Уважаемый Алексей Олегович!

В соответствии с договором об оценке № 021 от 11.02.2016 г. с ООО «» оценщиком была произведена оценка объекта по состоянию на 12.02.2016 г. Проведенные исследования и расчеты позволяют сделать следующий вывод:

Объект оценки	2-комнатная квартира
Дата определения стоимости	12.02.2016
Общая площадь, кв. м.	58.6
Адрес	г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94
Результаты оценки, полученные с применением различных подходов, руб.:
· Затратный подход	Не применялся
· Сравнительный подход	2 660 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч)
· Доходный подход	Не применялся
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно), руб.*	2 660 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч)
Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки (округленно), руб./кв.м.*	45 392 (Сорок пять тысяч триста девяносто два)

*В соответствии с подпунктами 22, 23 пункта 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ реализация жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость [9].

Выводы, содержащиеся в данном отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях. Методики расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.

Оценка была проведена в соответствии с требованиями нормативных актов:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

· Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «Оценка для целей залога (ФСО № 9)». Настоящие стандарты утверждены приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298, 299 (от 20 мая 2015 года), № 611 (от 25 сентября 2014 года), № 327 (от 01 июня 2015 года).

Специалист-оценщик, член СРО РОО

Заместитель директора ООО «»

СОДЕРЖАНИЕ

1. Основные факты и выводы_ 4

2. Основание для проведения оценки_ 4

3. Задание на оценку_ 4

4.Положение о соответствии_ 6

5.Сведения о Заказчике и об Оценщике 6

5.1.Сведения о Заказчике 6

5.2. Сведения об Оценщике 6

5.3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор_ 6

6. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки 7

7. Применяемые стандарты оценочной деятельности_ 7

8. Описание объекта оценки_ 8

9. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения_ 24

11. Анализ макроэкономических тенденций, текущая финансовая ситуация в регионе 25

11.1. Анализ макроэкономических показателей_ 25

11.2. Социально-экономическая характеристика Омской области_ 25

12. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования_ 26

13. Анализ рынка объекта оценки_ 27

14. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с проведением расчетов 29

14.1.Принятые термины и обозначения_ 29

14.2. Порядок проведения оценки_ 30

14.3. Методология определения рыночной стоимости объекта_ 30

14.3.1. Затратный подход_ 31

14.3.2. Сравнительный подход_ 31

14.3.3. Доходный подход_ 32

14.4. Методология определения ликвидационной стоимости объекта_ 32

15. Расчет рыночной стоимости объекта оценки_ 33

15.1. Сравнительный подход_ 33

16. Согласование и итоговая стоимость объекта_ 37

17. Литература_ 40

1. Основные факты и выводы

Объект оценки – квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 58.6 кв.м. Этаж: 11. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94.

Подробное описание оцениваемого объекта представлено в разделе «8. Описание объекта оценки».

Результаты проведенной оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (НДС не облагается):

Подход	Стоимость, полученная в рамках применения подхода (с учетом округления), руб.	Весовой коэффициент
Затратный	Не применялся
Сравнительный	2 660 000
Доходный	Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.	2 660 000

Произведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод с учетом всех допущений:

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) на дату проведения оценки – 12.02.2016 г. составляет: 2 660 000 (Два миллиона шестьсот шестьдесят тысяч) рублей, рыночная стоимость 1 кв.м. – 45 392 (Сорок пять тысяч триста девяносто два) рубля.

2. Основание для проведения оценки

Данная оценка и составленный в ее рамках отчет основываются на заключенном между Заказчиком и Оценщиком договоре об оценке № 021 от 11.02.2016 г.

3. Задание на оценку

Объект оценки	Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 58.6 кв.м. Этаж: 11. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Объект оценки представляет собой 2-комнатную квартиру, составные части отсутствуют
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности
Ограничения (обременения) права	Ипотека в силу закона
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная и ликвидационная стоимость объекта оценки	Рыночная стоимость объекта оценки определяется в виде единого числа без указания интервала
Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)	Результат оценки как независимое профессиональное суждение о стоимости Объекта оценки предполагается использовать при принятии решения об оформлении оцениваемого имущественного актива в залог при получении кредита в Западно-Сибирском банке ПАО Сбербанк
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	12.02.2016 г.
Дата проведения осмотра	12.02.2016 г.
Особенности проведения осмотра	Осмотр проведен Оценщиком лично в присутствии Заказчика
Привлечение отраслевых специалистов	Не привлекались
Сроки предоставления Заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации	До окончания срока действия договора
Форма отчета	Письменная
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в задании на оценку. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. Оценщик не проводит аудиторскую и иную проверку документации и информации, предоставленной Заказчиком для проведения оценки, а считает, что она является точной и правдивой. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными, однако он не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации; сведения, полученные Оценщиком от Заказчика, считаются достоверными. Оценщик не проводил измерений помещений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на величину рыночной стоимости объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что с ним будут производиться операции по цене, равной величине рыночной стоимости, указанной в данном отчете.
Требования к отчету об оценке	отчет об оценке соответствует требованиям, закрепленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9), Стандартами и правилами оценки саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик; оценщик использует в расчетах только проверенные им лично на достоверность данные (аналоги) с необходимыми ссылками, позволяющими провести их проверку; отчет содержит все необходимые приложения (копии правоподтверждающих документов, кадастрового паспорта)
Дополнительные условия	оценщик несет репутационный риск

4.Положение о соответствии

Оценщик, выполнявший данную работу, на основании своих знаний и убеждений, подтверждает что:

1. Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными.

2. Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются его личным, независимым и профессиональным анализом, мнением и заключением.

3. Не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета, а также отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом.

4. Оплата его услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу Заказчика оценки.

5.Сведения о Заказчике и об Оценщике

5.1.Сведения о Заказчике

Заказчик:	Деревянченко Алексей Олегович
Паспорт	Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 52 05 № 182278, дата выдачи 15.06.2005 г., код подразделения 552-039. Орган, выдавший документ: Управление внутренних дел 1 Центрального административного округа города Омска
Адрес места жительства:	г. Омск, ул. Иркутская, дом №5, кв. 28

5.2. Сведения об Оценщике

Полное имя

Квалификация, документы о профессиональном образовании

Нестеренко Валерия Вадимовна

Специалист-оценщик ООО «Эксперт». Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО): Российское общество оценщиков (РОО). Страхование ответственности оценщика: ООО «Росгосстрах», договор (полис) № Д-65550010-5.1-000139-15 от 30.06.2015 г. Страховая сумма 3 000 000 (Три миллиона) рублей. Профессиональное образование: НОУ ВПО «Омский региональный институт». Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» № 552400271111 от 25.11.2010 г.

Сторонние специалисты или организации к проведению настоящей оценки не привлекались.

5.3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование:	Общество с ограниченной ответственностью «Эксперт»
ИНН	ХХХХХХХХХХ
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата присвоения ОГРН	ХХХХХХХХХХ
Место нахождения организации:	644010, г. Омск, ул. Маяковского, 81/2, офис 140, тел.: 362-139
Сотрудники юридического лица, являющиеся членами СРО	1.Иванова Мария Ивановна – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО). 2.Нестеренко Валерия Вадимовна – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО). Адрес местонахождения СРО: 105066 г. Москва, пер. 1-й Басманный, д. 2А, тел. (495) 662-74-25
Страхование ответственности юридического лица	ООО «Росгосстрах», договор (полис) № Д-65550010-5.1-000041-15, срок действия с 18.04.2015 г. по 17.04.2016 г. Страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

6. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки

· Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

· Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в задании на оценку.

· При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. Оценщик не проводит аудиторскую и иную проверку документации и информации, предоставленной Заказчиком для проведения оценки, а считает, что она является точной и правдивой.

· Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными, однако он не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где, это, возможно, делаются ссылки на источник информации; сведения, полученные Оценщиком от Заказчика, считаются достоверными.

· Оценщик не проводил измерений помещений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.

· Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

· Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

· Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

· Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что с ним будут производиться операции по цене, равной величине рыночной стоимости, указанной в данном отчете.

· Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в настоящем Отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

7. Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»(ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611;

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. № 327;

6. Стандарты оценки СРО.

8. Описание объекта оценки

Объект оценки – квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 58.6 кв.м. Этаж: 11. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Конева, д. 10, корпус 1, кв. 94.

Основные показатели, характеризующие местоположение жилого дома, в котором находится рассматриваемая квартира, представлены в таблице ниже:

Округ	Кировский административный округ
Преобладающая застройка микрорайона	Многоквартирные жилые дома, частный сектор, объекты социальной инфраструктуры
Транспортная доступность	В пределах 270 м (3-5 минут ходьбы от жилого дома) расположена остановка общественного транспорта «Овчинно-меховая фабрика», для которой характерна невысокая обеспеченность общественным транспортом (1 маршрут) В пределах 160 м (меньше 5 минут ходьбы от жилого дома) расположена остановка общественного транспорта «Строймаркет Новосел», для которой характерна средняя обеспеченность общественным транспортом (12 маршрутов) (согласно Городскому Информационному Справочнику 2ГИС)
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах шаговой доступности (менее 1 км)	Микрорайон с хорошо развитой инфраструктурой: Центр развития ребенка – детский сад №139 Центр детского развития «Малыш Арбузик» Центр раннего развития «Kids Club» Учебно-консультационный центр «Ступени» Средняя общеобразовательная школа №42 Лицей №54 СДЮСШОР №8 по велосипедному спорту УМВД России по городу Омску ОП №1 УМВД России по городу Омску Поликлиника, Городская клиническая больница №1 им. Кабанова А.Н. Социальный рынок Торгово-офисный центр «Festival City» Центр торговли «Планета Дом» Экспресс-гипермаркет «Новатор» Торгово-офисный комплекс «Метромолл» Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, Центр развития бизнеса Торгово-развлекательный комплекс «Континент-1,2» Мебельный центр «Континент-3» Строительный центр «Континент» Торговый комплекс «Лента» Ярмарка «Торговый город»
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Отсутствуют
Отдаленность от центра города	Находится на незначительном отдалении от центра города (расстояние до Главпочтамта по городским магистралям приблизительно 4,8 км) (согласно Городскому Информационному Справочнику 2ГИС)
Территориальный пояс
Климатический район

Общая характеристика жилого дома:

Функциональное назначение здания	Жилой многоквартирный дом
Год постройки
Количество этажей в здании
Стены наружные	Кирпичные с утеплителем и вентилируемой фасадной системой из керамогранитной плитки
Перегородки	Керамзитобетонные блоки
Перекрытия	Железобетонные плиты
Техническое состояние здания	Хорошее. Физический износ – 0% (по состоянию на дату оценки 12.02.2016 г.).
Инженерное оборудование	Отопление: центральное (от ТЭЦ) Холодное водоснабжение: от городской центральной сети Электроснабжение (тип проводки): скрытая проводка Канализация: в городскую сеть Горячее водоснабжение: централизованное Лифт: имеется Мусоропровод: имеется Газоснабжение: отсутствует
Состояние подъезда	Хорошее
Состояние мест общего пользования	Хорошее
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Качество обустройства двора	Двор не огорожен, имеется детская площадка, зеленые насаждения, организованная парковка автомобилей
Наличие подземных этажей	Имеется подвал
Наличие парковки	Имеется
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом	Жилой дом, в котором находится объект оценки, расположен в центральной части Кировского АО в микрорайоне, который характеризуется хорошей транспортной доступностью и высоким уровнем развития социальной инфраструктуры
Кадастровый номер	55:36:110225:4490

Характеристики Объекта оценки (квартиры)согласно кадастровому паспорту и визуальному обследованию:

Назначение	Жилое помещение
Текущее использование	Жилое
Общая площадь квартиры (с учетом площади лоджии), кв.м.	61.1
Общая площадь квартиры (без учета площади лоджии), кв.м.	58.6
Жилая площадь, кв.м.	54.4
Площадь подсобных помещений, кв.м.	4.2
Высота потолков, м	2.65
Наличие балкона/лоджии	Лоджия (2.5 кв.м.), остеклена (ПВХ)
Этаж расположения
Материал оконных проемов	ПВХ
Материал дверей	Входная – металлическая, межкомнатные – деревянные (в жилых комнатах)
Состояние внутренней отделки	Квартира находится в стадии ремонта, необходимо завершение строительных и отделочных работ. На дату проведения осмотра 12.02.2016 г. в квартире выполнены следующие работы: 1) установлены межкомнатные перегородки из ГКЛ; 2) выполнена чистовая отделка помещений; 3) установлены двери в жилых комнатах; 4) санузел оборудован временными унитазом и раковиной; 5) произведен монтаж выключателей.
Наличие теплоснабжения	Центральное (от ТЭЦ)
Наличие электроснабжения	Скрытая проводка
Наличие газоснабжения	Отсутствует
Наличие электроплиты	Предусмотрена установка
Наличие холодного водоснабжения	От городской центральной сети
Наличие горячего водоснабжения	Централизованное
Наличие канализации	В городскую сеть
Оборудование для вышеперечисленных систем	В санузле установлены временные раковина и унитаз.
Планировка помещений	Планировка квартиры не соответствует планировке, указанной в кадастровом паспорте помещения, составленном по состоянию на 13.01.2016 г. Несоответствие обусловлено тем, что квартиры в жилом доме № 10 корпус 1 по улице Конева сдаются со свободной планировкой. На дату оценки 12.02.2016 г. свободное пространство квартиры функционально организовано с выделением следующих помещений: 2 комнаты, кухня, коридор, санузел. Данные изменения подлежат в дальнейшем оформлению в установленном законом порядке.
Вид из окон	Двор
Дополнительная существенная информация	Установлены приборы учета на холодную и горячую воду, алюминиевые радиаторы отопления.

Сведения об имущественных правах:Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (Часть первая):право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом [8].

Вид права	Собственность
Субъект (субъекты) права	Деревянченко Алексей Олегович, 31.12.1984 г.р.
Правоустанавливающие документы	ХХХХХХХХХХХ
Правоподтверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права: серия 55 № ХХХХХХ от 05.02.2016 г.

Источников их получения

Наименование	Источник информации
Физический износ	Александров В.Т. Ценообразование в строительстве Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) / Госгражданстрой, официальное издание Государственного комитета по строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990
Объекты социальной инфраструктуры	Городская информационная система ДубльГИС (г. Омск)
Территориальный пояс Климатический район	Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Москва, 1972
Средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья	http://www.omskrielt.com/analytics/index/47809/
Срок экспозиции	«Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков»
Анализ макроэкономических показателей	http://www.cisstat.com/rus/macro/rus.htm
Социально-экономическая характеристика Омской области	http://omsk.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/omsk/resources/909ba3804f50ea60b569f5e1000af5d8/dokl_12-2015.pdf
Анализ рынка объекта оценки	http://www.omskrielt.com/analytics/index/47809/ «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков» http://omsk.mlsn.ru/ http://lk.omskrielt.com/ http://www.avito.ru/
Цена предложения	http://omsk.mlsn.ru/ http://lk.omskrielt.com/ http://www.avito.ru/
Корректировки, применяемые при расчете рыночной стоимости	«Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 3 квартал 2015 г., разработанный НП «Омская коллегия оценщиков http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-pooshad-96.html (корректировка на площадь)
Критерий Стьюдента	http://www.students.chemport.ru/thamma.shtml
Методика определения ликвидационной стоимости	http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595
Средняя ставка по банковским депозитам	Журнал «Эксперт», 8-14 февраля 2016, № 6 (974), стр. 61

10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки следует руководствоваться следующими принципами:

· принцип полезности – рыночную стоимость имеют объекты оценки, способные удовлетворять конкретные потребности пользователя в течение определенного периода времени;

· принцип спроса и предложения – рыночная стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

· принцип замещения – рыночная стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

· принцип изменения – рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

· принцип внешнего влияния – рыночная стоимость объекта оценки зависит от внешних факторов, определяющих условия их использования, например, обусловленных действием рыночной инфраструктуры, международного и национального законодательства, политикой государства в области недвижимости, возможностью и степенью правовой защиты и других;

· принцип ожидания – рыночная стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения доходов, которые могут быть получены за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании; этот принцип обязательно учитывается при проектировании.

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – является основополагающей предпосылкой стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника имущества, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки имущества положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимости оценки имущества.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования имущества применено четыре основных критерия анализа:

· физическая возможность – физическая возможность владения имуществом с целью наилучшего и эффективного использования его свойств в течение определенного и разумного с точки зрения владельца, отрезка времени.

· допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающего действия собственника имущества.

· финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен, безусловно, обеспечить собственнику имущества приемлемый для него доход.

· максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода приносимого от использования имущества собственнику, либо достижения максимальной стоимости имущества.

В любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, определяется текущим состоянием рынка.

Факторы	Прочее назначение	Жилое назначение
Потенциал местоположения	-	+
Рыночный спрос	-	+
Юридическая правомочность	-	+
Физическая возможность	-	+
Максимальная эффективность	-	+
Итого

Исходя из конструктивного решения и планировки помещений, расположения объекта на 11 этаже многоквартирного жилого дома, юридического статуса объекта как жилого помещения, представ­ляется наилучшим и наиболее эффективным использование объекта оценки в качестве жилого помещения (квартиры) после завершения строительных и отделочных работ.

11. Анализ рынка объекта оценки

На 8 февраля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 710 рублей за «квадрат», цена готового жилья достигает 45 500 рублей за квадратный метр.

Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,

На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)

В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску в понедельник 08 февраля стоит 526 долларов США или 470 евро.

При распределении объектов по классу качества, выявлено, что в Омске на первичном рынке в открытой продаже отсутствуют квартиры в жилых домах, проекты которых соответствуют классу «элита». При этом в Кировском и Советском округах отсутствует предложение по продаже квартир в домах класса «бизнес».

Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,

На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)

По данным журнала «Недвижимость», на 8 февраля 2016 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 45 тысяч 500 рублей, за неделю цена снизилась на 370 рублей (-0,8%).

За месяц произошло изменение цены квадратного метра на 1 080 руб. в сторону снижения, что составляет 2,3 %.

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,

На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)

Цена квадратного метра «вторички», измеренная в иностранной валюте, на понедельник составляла 588 долларов США или 526 евро.

На этой неделе разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 4 тысяч 790 рублей или 11,8 % «в пользу» вторички.

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,

На 08.02.2016 г. (тыс. руб./кв.м.)

Анализ рынка квартир, расположенных в 17-этажных кирпичных жилых домах №10 и №10 корпус 1 по улице Конева в Кировском АО города Омска и представленных к продаже на дату оценки (12.02.2016 г.), выявил, что цена 1 кв.м. в указанных домах варьируется в пределах 43,0 тыс. руб./кв.м.-48,0 тыс. руб./кв.м. Цена за квадратный метр зависит от площади квартиры, ее состояния и технических характеристик [22-24].

12. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с проведением расчетов

14.1.Принятые термины и обозначения

Объект оценки – это объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность участия в гражданском обороте.

Цена объекта – это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки – рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Затратный подход