От продажи имущества, облагаемый ндфл

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. При этом в ст. 220 НК РФ не уточняется, какие расходы следует относить к связанным с приобретением имущества.

Полагаем, что это затраты, которые вы понесли, чтобы купить имущество, приобрести его иным способом.

Однозначно к таким расходам, на наш взгляд, следует относить оплату стоимости имущества. Вопроса о том, признаются ли данные расходы связанными с его приобретением, не должно возникать в принципе.

В отношении иных затрат могут возникнуть вопросы о правомерности их включения в состав расходов, связанных с приобретением имущества, для целей применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В частности, к таким расходам можно отнести:

- уплаченные проценты по целевому кредиту, предоставленному на приобретение указанного имущества;

- оплату услуг риелтора (агента) при приобретении налогоплательщиком жилья. Так, по мнению Минфина России, расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры не относятся к расходам, связанным с ее приобретением (Письмо от 14.08.2015 N 03-04-05/47023). При этом финансовое ведомство не аргументирует, на каком основании оно пришло к данному выводу.

Однако такая позиция, на наш взгляд, является спорной. Полагаем, что указанные затраты можно квалифицировать как связанные с приобретением имущества, поскольку они осуществляются физическим лицом с целью покупки жилья;

- уплату госпошлины за регистрацию прав на приобретаемую недвижимость. Уплата такой госпошлины предусмотрена, в частности, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Полагаем, что налоговые органы, скорее всего, не разрешат учесть указанные затраты в качестве расходов, связанных с приобретением имущества. Данный вывод можно сделать, анализируя разъяснения Минфина России, изложенные в Письме от 14.08.2015 N 03-04-05/47023. В нем сказано, что затраты, связанные с оформлением права собственности на квартиру, не относятся к расходам, связанным с ее приобретением.

Однако, на наш взгляд, уплаченная при приобретении жилья госпошлина за оформление прав является расходом, связанным с приобретением имущества, поскольку без ее уплаты оформить право собственности на приобретенное жилье физическое лицо не сможет (данный расход неизбежно сопутствует такому приобретению).

См. дополнительно:

- какие расходы уменьшали до 2014 г. облагаемый НДФЛ доход при реализации имущества.

Рассматривая вопрос о том, какие расходы могут быть признаны связанными с приобретением продаваемой квартиры, официальные органы руководствуются в том числе положениями пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. Это следует из Писем Минфина России от 20.01.2015 N 03-04-05/1127, ФНС России от 08.07.2016 N БС-4-11/12373@. Так, ФНС России отмечает, что расходы на проведение отделочных и строительных работ могут уменьшать налоговую базу по доходам при продаже жилья наряду с прямыми расходами, связанными с покупкой непосредственно самой квартиры, приобретаемой без отделки (Письмо от 08.07.2016 N БС-4-11/12373@).

Уменьшить доходы от реализации имущества на затраты, которые не связаны с его приобретением, нельзя. Обязательным признаком расходов, уменьшающих доходы, в данном случае является связь расхода с приобретением имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так, к расходам, связанным с приобретением имущества, в общем случае нельзя отнести затраты, которые сопутствовали использованию указанного имущества налогоплательщиком для своих личных целей. Например, это осуществленные налогоплательщиком расходы на перепланировку своей квартиры, ее ремонт, иные затраты на улучшение ее потребительских качеств.

Минфин России в Письме от 20.01.2015 N 03-04-05/1127 сделал аналогичный вывод о невозможности включения в состав расходов, связанных с приобретением квартиры, затрат на ее улучшение. Финансовое ведомство аргументировало свою позицию тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена возможность включения подобных затрат в состав фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением квартиры, при ее продаже. Из этого следует, что такие расходы не уменьшают сумму доходов налогоплательщика для целей НДФЛ.

В случае возникновения сомнений по поводу отнесения конкретного вида затрат к расходам, связанным с приобретением реализуемого имущества, рекомендуем обратиться за разъяснениями в территориальный налоговый орган по месту учета.