Проведение капитальных и текущих ремонтов

Плановый капитальный, а также текущий ремонты лежат в основе эффективнойполитики в сфере технической эксплуатации жилого дома. Подобные мероприятия являются гарантией надежности, безопасности и соответствия нормативным срокам службы всех строительных конструкций и инженерных коммуникаций. В этом аспекте вопросу организации подобных видов ремонта следует уделять повышенное внимание.

Особенности организации

Особенность организации таких ремонтов во многом определяются источниками их финансирования.

В настоящее время более половины от объемов всех капитальных ремонтов проводится с привлечением госсредств в рамках разнообразных программ реформирования ЖКХ. Их использование вводит жесткий регламент на все ремонтно-строительные работы:

• определение домов, подлежащих капремонту, проходит в строго установленном порядке;

• подрядчик выбирается на конкурсной основе;

• контроль и приемку работ осуществляют высококвалифицированные технические заказчики.

Это способствует четкому соблюдению всех элементарных норм и обеспечивает соответствующий уровень качества ремонтов, а также эффективный расход средств, выделенных на их проведение.

Основные сложности

Серьезные проблемы существуют при организации, капитальных и текущих ремонтов, выполняемых с привлечением финансовых средств собственников нежилых жилых помещений, различных ремонтных фондов ТСЖ, УК, ЖСК. В подобных ситуациях, как правило, ответственные лица стремятся всеми силами сэкономить средства. А это позволяет недобросовестным сторонним подрядчикам не соблюдать минимальнейшие требования к организации строительных и ремонтных работ. С этой же целью к работам привлекаются даже неорганизованные бригады мигрантов, абсолютно не знакомых с элементарными требованиями в этой области.

Подобная ситуация приводит к серьезным нарушениям в области организации и проведения ремонтно-строительных работ и к низкоэффективному расходуденег. Председателям ТСЖ и ЖСК следует уделять пристальное внимание тому, чтобы каждый рубль, потраченный на ремонтные работы, приносил собственникам пользу.

Требования к документации

В период планирования любых ремонтов в обязательном порядке должна,составляться так называемая дефектная ведомость. Она определяет износинженерных систем и, строительных конструкций, а также расставляетприоритеты, по их ремонту в условиях-крайнего-дефицита финансовых средств^Такая ведомость, по сути дела, выполняет роль технического задания припроектировке и разработке, решений по осуществлению ремонта. А значит,составление такого документа следует доверять профессионалу, имеющемуопыт в эксплуатации жилого, фонда.

На основании дефектной ведомости также составляется и смета расходов.Практика показывает, что при текущем или капитальном ремонте невысокогоуровня сложности этот документ является в большинстве случаевединственным, позволяющим определить полный перечень, объем и стоимостьнеобходимых работ. Составление сметы также лучше поручить грамотномуисполнителю или заказать ее сразу у 3-4 подрядчиков.

По отдельным видам работ, конструкциям, системам и помещениямопределяется стоимость ремонта. Все расценки на отдельные виды работ вобязательном порядке следует разбить на отдельные экономические элементы,среди которых:

• зарплаты рабочих,

• цена материалов,

• транспортные услуги,

• непредвиденные накладные расходы, налоги и т.д.

Также следует поступить и с графиком по производству работ. Эти двадокумента должны быть прикреплены к договору подряда в качествеобязательных приложений.

Выбор подрядных организаций необходимо проводить на конкурсной основе.Главными критериями выбора при этом должны быть:

• наличие допуска от СРО на производство работ, предусмотренных договором;

• известный опыт работы в этой сфере;

• положительные отзывы и рекомендации;

• привлекательность условий сотрудничества.

В процессе работ нужно потребовать от подрядчика:

• назначения ответственных лиц за производство и безопасность всех видовработ;

• соблюдения графика и технологий их производства;

• ведения журнала о выполнении работ (форма КС-6),

• оформления актов приемки скрытых работ в соответствии с требованиямитехнологии.

Надзор за работами необходимо организовывать с привлечениемпрофессиональных строителей и специализированных технических заказчиков.

Приемка работ должна осуществляться с обязательным привлечениемсобственников помещений и оформляться в видеактапо форме КС-2.Общаястоимость ремонта должна осуществляться на основании справки по форме КС-3. При этом необходимо также провести закрытие журналов производства работи передачу их заказчику. Если имели место быть изменения в проектныхрешениях инженерных систем и строительных конструкций, то их необходимодолжным образом отразить и в исполнительной документации.

При соблюдении этих несложных правил можно значительно повыситьэффективность расхода финансовых средств собственников при капитальном итекущем ремонте на соответствующем уровне.

Список литературы:

1. Капитальный ремонт жилых зданий. – М.: Стройиздат, 1990. – 207с.

2. Техническая эксплуатация зданий: учебник / Г. А. Порывай. – М.: Стройиздат, 1990 – 369с.

3. Эксплуатация, ремонт и обслуживание зданий и сооружений: учеб. пособие / С. И. Рощина, В. И. Воронов, В. Ю. Щуко: Изд-во ВлГУ, 2005. – 108с.

4. Эксплуатация жилых зданий: справочное пособие / Э. М. Ариевич – М.: Стройиздат, 1991. – 511с.