Беспалов Ю.Ф., Гордеюк Д.В., Егорова О.А., Жилищное право, М.: Юнити, 2009.

Интернет – ресурсы к лекции:

1.www.lawtoday.ru

2. www.garant.ru

3. www.allpravo.ru

Тема 12. Договор найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования (договор социального найма)

План лекции:

1. Договор социального найма.

2. Стороны договора социального найма.

3. Право на получение жилого помещения по договору социального найма.

4. Административный акт как основание заключения договора социального найма.

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются:

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия.

Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.

Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ — это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц:

1) иностранные граждане;

2) лица без гражданства.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья — в ст. ст. 57, 58 ЖК РФ.

Правила ст. 52 ЖК РФ, регулирующей принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, адресованы как малоимущим, так и гражданам иных категорий, о которых говорилось выше. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений на условиях социального найма осуществляет орган. Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин по его выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства.

Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. На основании ч. 5 ст. 50 ЖК РФ учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления, которое выдается или направляется гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).

Контрольные вопросы к лекции:

1. Понятие договора социального найма жилого помещения.

2. Кому предоставляются вне очереди жилые помещения по договорам социального найма?

3. Какова норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма?

4. Где должно предоставляться по договору социального найма жилое помещение?

Рекомендуемая литература к лекции:

1. Крашенинников П. В., Жилищное право, М.: Статус, 2000.

2. Сонин С., Договор социального найма жилья: (Проблемы юриди­ческого состава и коллизии судебной практики), Юрист 2001.

3. Кудашкин А.В., Жилищное право, М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005.

Интернет – ресурсы к лекции:

1. www.lawtoday.ru

2. www.consultant.ru

3. www.allpravo.ru

Тема 13. Заключение договора социального найма

План лекции:

1. Понятие договора социального найма жилого помещения

2. Особенности договора социального найма

3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

4. Порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма

5. Стадии заключения договора социального найма

6. Порядок и условия изменения договора социального найма

В гл. 35 ГК РФ договору социального найма посвящена лишь одна статья. При этом хотя и указывается на основную особенность данного договора - то, что жилые помещения предоставляются из фонда социального использования, понятия договора социального найма не дается. Оно определено в ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".

Договором социального найма жилого помещения именуется соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор социального найма консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристики применительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму) не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социального найма и его возмездности существуют различные точки зрения.

Так, хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается как консенсуальный, некоторые ученые (например, М.И. Брагинский) считают, что в основе обычной модели социального найма "лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е. такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения". Реальный характер договора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание на обязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанности наймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонников рассматриваемой позиции, вытекает из административного акта - ордера на жилое помещение, который является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК). Определение договора социального найма, данное в Основах федеральной жилищной политики, при его лингвистическом толковании также дает основания для признания договора реальным. Однако в Основах при определении договора аренды жилого помещения также указывается на то, что арендодатель "предоставляет жилое помещение", т.е. по внешним признакам его можно рассматривать как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2 ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямо указывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.

То, что обязанность наймодателя заключить договор социального найма возникает на основании ордера и последний признается единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор заключен, хотя вселения и не произошло.

Следует отметить, что в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном Приказом Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132, в разделе о правах и обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.

Основные характеристики договоров социального и коммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.

Однако договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.

Помимо указанных особенностей имеются и некоторые другие. Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма, по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социального найма заключается на определенный срок. Например, договор социального найма служебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).

По-иному определяются лица, которых вправе вселить к себе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловлены специфическим назначением социального найма - обеспечением жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

Договор социального найма имеет некоторые особенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилые помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов, на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов. Договор социального найма от имени наймодателя заключается жилищно-эксплуатационными организациями.

Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:

1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;

2) соответствующий размер доходов, приходящихся на члена семьи, претендующей на получение жилья;

3) в случаях, установленных законодательством, - постоянное проживание в определенной местности.

Совместно с нанимателем по договору социального найма в жилое помещение могут быть вселены члены его семьи. Семья по жилищному законодательству - группа лиц, связанная наличием отношений родства, свойства либо совместным проживанием и ведением общего хозяйства.

Членами семьи нанимателя являются супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица (ст. 54 ЖК).

В зависимости от оснований для вселения к нанимателю можно выделить две категории членов семьи:

-близкие родственники (родители, дети), а также супруг нанимателя, которые могут быть вселены без подтверждения факта совместного проживания и ведения общего хозяйства;

-другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместного проживания и ведения совместного хозяйства.

Лица, не соответствующие установленным ст. 53 ЖК требованиям, не могут быть признаны членами семьи нанимателя и приобрести самостоятельное право пользования жилым помещением даже при длительном совместном проживании.

Таким образом, в договоре социального найма наниматель ограничен в возможности вселения в жилое помещение иных лиц для постоянного проживания.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. В частности, каждый из членов семьи вправе:

· бессрочно пользоваться жилым помещением;

· сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст.71 ЖК РФ);

· участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения (ст.72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст.76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст.80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст.81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст.82 ЖК РФ), расторжения договора (ч.2 ст.83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст.26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст.70 ЖК РФ).

Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч.4 ст.3 ЖК РФ).

Правила ст.52 ЖК РФ, регулирующей принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, адресованы как малоимущим, так и гражданам иных категорий, о которых говорилось выше. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений на условиях социального найма осуществляет орган. Согласно ч.2 ст.52 ЖК РФ, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин по его выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством (ст.58 ЖК РФ). К заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять в качестве нуждающегося в жилищном помещении. Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.

В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения выдать заявителю на руки, либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.

В ст. 54 ЖК РФ установлены правила отказа в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ч. 1 ст. 33 ЖК).

Перечень лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья, установлен ст. 36 ЖК. В частности, в первую очередь право на получение жилья по договору социального найма имеют инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица; а также лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и т.д.

Федеральным законодательством, а также нормативными актами субъектов Федерации право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан, не указанным в ст. 36 ЖК.

Вне очереди жилое помещение предоставляется гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодно для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства). Также вне очереди жилье предоставляется гражданам по окончании службы в Вооруженных Силах РФ либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если им не могут быть возвращены жилые помещения, которые они ранее занимали (ст. 37 ЖК). Указанный перечень не является исчерпывающим. Законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи внеочередного предоставления жилья.

Заключению договора социального найма предшествует несколько стадий:

1) постановка на учет гражданина, нуждающегося в улучшении жилищный условий;

2) принятие решения о предоставлении жилого помещения;

3) выдача ордера.

Разногласия в определении момента возникновения жилищного правоотношения связаны с неоднозначным пониманием того, что представляет собой "жилищное правоотношение".

Жилищные отношения неоднородны и имеют различные основания возникновения. Таким образом, не может идти речи о едином жилищном правоотношении. Постановка гражданина на учет, выдача ордера осуществляются на основании административных актов, которые не создают гражданско-правового обязательства ни по отдельности, ни в совокупности с другими юридическими фактами. Эти отношения носят иной характер и предшествуют возникновению гражданско-правового отношения по использованию переданного внаем жилого помещения. Единственное основание для возникновения данного правоотношения - договор найма жилого помещения.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).

Размер платы за пользование конкретным жилым помещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочка платежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.

Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в пять лет.

Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК) включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилое помещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правила пожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельные предохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранности подразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийных ситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер по поддержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.

Наниматель и члены его семьи обязаны бережно относиться не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общего пользования в многоквартирном доме - подъездам, лифтам и т.д.

Возможность переустройства и реконструкции жилого помещения допускается в договоре социального найма только в целях повышения благоустройства жилого помещения и с согласия не только наймодателя, но и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 84 ЖК).

Наниматель, самовольно переустроивший или перепланировавший жилое или подсобное помещение, должен за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК).

Порядок и условия изменения договора социального найма определяются ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).

Изменение договора социального найма без согласия наймодателя возможно в случаях:

-присоединения освободившихся в квартире жилых помещений (ст. 46 ЖК);

-раздела жилого помещения (ст. 86 ЖК);

-объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87 ЖК);

-замены нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя в договоре социального найма вправе требовать заключения с ним отдельного договора, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования домом (квартирой) ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК (ст. 86 ЖК).

Члену семьи нанимателя может быть выделено изолированное жилое помещение, по размеру соответствующее его доле в общей жилой площади. Если в жилом помещении нет комнаты, в точности соответствующей доле нанимателя в общей жилой площади, это не является безусловным препятствием заключению отдельного договора. Лицу, желающему заключить самостоятельный договор найма, может быть выделено помещение несколько меньшее или незначительно превышающее его долю. Жилое помещение выделяется с учетом сложившегося порядка пользования, т.е. учитывается, кто и в каком порядке пользовался комнатой, на которую претендует член семьи нанимателя. Несоответствие выделяемого жилого помещения социальной норме предоставления жилой площади не служит основанием для отказа в разделе жилого помещения.

В случае смерти первоначального нанимателя нанимателем с согласия остальных совершеннолетних членов семьи может быть признан один из совершеннолетних членов семьи нанимателя по ранее заключенному договору найма (ст. 88 ЖК).

Споры, возникающие в связи с изменением договора социального найма, разрешаются в судебном порядке.

Контрольные вопросы к лекции:

1. Стороны договора социального найма жилого помещения.

2. Что является предметом договора социального найма?

3. Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда?

4. Из чего состоит плата за содержание жилья?

5. Что включает в себя плата за коммунальные услуги и за ремонт жилья?

6. Что такое бронирование жилой площади?

7. Понятие договора об обмене жилыми помещениями.

8. Временные жильцы.

9. Изменение договора найма жилого помещения

Рекомендуемая литература к лекции:

1. Сонин С., Договор социального найма жилья: (Проблемы юриди­ческого состава и коллизии судебной практики), Юрист, 2001.

2. Кудашкин А.В., Жилищное право, М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005.

3. Филиппова Е. С., Жилищное право, М.: Юстицинформ, 2007.

Интернет – ресурсы к лекции:

1. www.lawtoday.ru

2. www.garant.ru

3. www.allpravo.ru