Учет и оценка незавершенного строительства. Учет законченного строительством объекта
Объекты строительства возводятся продолжительное время, поэтому на отчетную дату учитываются в составе незавершенных капитальных вложений. В соответствии с п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки - передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно- изыскательские, геолого-разведочные, буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие). К незавершенным капитальным вложениям относятся объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию. Затраты по незавершенным капитальным вложениям могут учитываться у заказчика-застройщика (инвестора) и у подрядчика.
Согласно п. 3.1.1. Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций затраты по возведению объектов, учтенные на счете «Капитальные вложения» составляют незавершенное строительство. Следовательно, незавершенное строительство отражается в бухгалтерском балансе застройщика (инвестора), оценка этих вложений производится по фактическим затратам.
Затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство, составляют незавершенное производство. Однако из ПБУ 2/2008 исключены вопросы касающиеся незавершенного производства.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Для регистрации права на такой объект заявитель должен представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком (свидетельство о праве собственности или договор аренды), проектно-сметную документацию, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, а также разрешение на строительство. Документы представляются в региональное управление Федеральной регистрационной службы (ФРС). Данное обстоятельство обычно используется, когда незавершенное строительство становится объектом правоотношений, например, купли–продажи.
Заказчик обязан в соответствии с требованиями ст. 720 и 753 ГК РФ в сроки и в порядке, предусмотренным договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (результат работы).
В соответствии с указанными статьями можно выделить следующие этапы приемки-сдачи объекта строительства:
1) вызов подрядчиком заказчика для приемки работ;
2) согласно условиям договора или в связи с характером выполняемых работ по договору перед приемкой объекта производятся его предварительные испытания. Приемка объекта может производиться при получении положительного результата испытаний;
3) проверка заказчиком объекта, при необходимости проводится экспертиза;
4) составление и подписания акта приемки работ. При обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в соответствии с п. 1 ст.720 ГК РФ заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Зачастую при выявлении недостатков составляется акт приемки работ с замечаниями о недостатках и назначается срок их устранения. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работы в случае обнаружения недостатков выполнения работ, которые исключают возможность использования результата работы для указанной в договоре цели и не могут быть устранены;
5) устранение недостатков и подписание документа, подтверждающего устранение выявленных недостатков при первичной приемке. Отражение недостатков в актах приемки объекта имеет значение при определении стороны, которая несет риск гибели или повреждения результата работы.
При приемке жилых зданий, объектов дорожного строительства, связи и других должны участвовать представители различных госорганов и органов местного самоуправления. В связи с этим подрядчик и заказчик при подготовке договора подряда должны урегулировать вопросы их привлечения к участию в приемки объекта строительства.
Сдача результатов работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актами, подписанными обеими сторонами (ст. 753 ГК РФ). Для этих целей предусмотрены две формы актов КС-11 и КС-14. Акт приемки законченного строительством объекта (ф. КС-11) применяется при приемке законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором строительного подряда. Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (ф. КС-14) используется для приемки и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в состав основных средств всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Акты составляются после проведения обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, подтверждающих соответствие объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также после заключения органов надзора. В актах отражаются техническая характеристика передаваемого объекта и его договорная стоимость. Данные документы составляются в необходимом количестве и подписываются представителями исполнителя работ (подрядчика, генерального подрядчика) и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором, а также членами приемочной комиссии, состав которой определяется инвестором или заказчиком. Акты служат основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ в соответствии с договором.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Для регистрации недвижимости в учреждение юстиции представляют учредительные документы фирмы, кадастровый план земельного участка и другие документы. До момента госрегистрации объекты учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Согласно п.24 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» расходы по государственной регистрации объекта относятся к фактическим затратам на приобретение, сооружение объекта и отражаются записью:
Дебет сч.08 «Вложения во внеоборотные активы»
Кредит сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Расходы признаются на дату внесения записи о сделке или включения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Объекты основных средств принимаются к учету на основании ф. ОС-1а «Акт о приеме-передаче зданий (сооружений)», утвержденной постановлением Госкомстата РФ от 21 января 2003 г. №7. В случае реконструкции, модернизации объекта недвижимости и оборудования, входящего в состав основных средств, составляется акт о приеме-сдаче отремонтированных реконструированных модернизированных объектов основных средств по форме № ОС-3.
Законченные строительством здания, сооружения зачисляются в состав основных средств по инвентарной стоимости, т.е. по совокупности затрат, относящихся к вновь возведенному объекту строительства, и принимаются к бухгалтерскому учету записью:
Дебет сч.01 «Основные средства»
Кредит сч.08 «Вложения во внеоборотные активы».
Организации могут строить объекты не только для производственно-хозяйственных, но и для других целей, например, продажи, сдачи в аренду и др.
В письме Минфина РФ от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02 предложено вести учет строительной продукции, предназначенной для продажи по договорам купли-продажи, следующими проводками:
I вариант
Дебет сч.43 «Готовая продукция»
Кредит сч.08 «Вложения во внеоборотные активы»
-приняты к учету готовые строительные объекты, предназначенные для продажи;
Дебет сч.90 «Продажи», субсчет 2 «Себестоимость продаж»
Кредит сч.43 «Готовая продукция»
-отражена стоимость проданных объектов;
II вариант
Дебет сч.90 «Продажи», субсчет 2 «Себестоимость продаж»
Кредит сч.08 «Вложения во внеоборотные активы».
Таким образом, можно, применять два варианта учета строительной продукции, предназначенной для продажи. Причем второй вариант застройщик может применять только при долевом строительстве, если застройщик выполнял работы собственными силами для третьих лиц.
При втором варианте сумму задолженности дольщика рекомендуется отразить записью:
Дебет сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Кредит сч.90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка».
В практике предприятий имеют место и другие схемы отражения объектов строительства, предназначенных для продажи и аренды.
Объекты, предназначенные для продажи, принимаются к учету в составе материально-производственных запасов как товары (п.2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов):
Дебет сч.41 «Товары»
Кредит сч.08 «Вложения во внеоборотные активы».
Объекты, предназначенные для сдачи в аренду, принимаются к учету в составе доходных вложений в материальные ценности (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»):
Дебет сч.03 «Доходные вложения в материальные ценности»
Кредит сч.08 «Вложения во внеоборотные активы».
Контрольные вопросы
1.Определите отраслевые особенности строительного производства?
2.Как группируются в планировании и учете капитальные вложения по воспроизводственной и технологической структуре?
3.Какие субъекты правовых отношений участвуют при строительстве объектов и каковы их функции?
4.В чем состоит значение проектно-сметной документации в строительстве?
5.Каковы отличия хозяйственного и подрядного способов ведения строительно-монтажных работ?
6.Какие методы учета затрат и калькулирования применяются в строительных организациях?
7.Укажите по каким статьям калькуляции учитываются затраты строительной организации.
8.Какие особенности характерны для учета материалов в строительстве?
9.Что называется возвратными отходами? Как оценивается стоимость возвратных отходов? Как отражаются в учете возвратные отходы?
10.Как отражаются в учете операции по обеспечению материалами строительства при подрядном способе силами заказчика?
11.Как определяют расход навалочных материалов, ввезенных на территорию строящегося объекта?
12.Укажите особенности организации и учета заработной платы строительных рабочих
13.Что представляет собой вахтовый метод организации труда? Как организуется учет рабочего времени при использовании вахтового метода?
14.Определите особенности учета расходов на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов и их распределения между объектами?
15.Назовите состав накладных расходов в строительстве?
16.Как организуется учет и распределение накладных расходов строительства?
17.Каковы особенности учета затрат по строительству, осуществляемому подрядным способом?
18.Назовите назначение ф. КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и ф. КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»?
19.Какими документами регулируются правоотношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком?
20.По какой стоимости оценивается выполненный объем работ подрядной строительной организацией?
21.Какие методы оценки договорной стоимости строительства объектов могут применяться?
22.Какие расходы называются прямыми расходами по договору?
23.Какие расходы относятся к косвенным расходам по договору?
24.Какие доходы строительной подрядной организации относятся к доходам от обычных видов деятельности ?
25.В каких случаях возможна корректировка дохода(выручки) по договору?
26.Дайте характеристику счету 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» и укажите как он применяется?
27.Как производится приемка объектов завершенного строительства? Какие документы составляются при приемке объектов?
28.Какие условия необходимо соблюдать для учета объектов завершенного строительства в составе основных средств?
29.Как производится учет и оценка незавершенного производства в строительстве у заказчика и подрядчика?
30.Какие объекты относятся к незавершенному строительству?
Тесты
Из предложенных вариантов необходимо выбрать один правильный