Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

Рынок офисной недвижимости.

Содержание

Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

Срез рынка офисных помещений на май 2005г.

Предложение

Спрос

Арендные ставки

Основные профессиональные офисные центры Киева.

Основные крупные проекты 2005-2007 гг.

Средняя стоимость продажи офисных помещений

Прогноз. Тенденции.

Рынок офисной недвижимости.

Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

К началу 2005 года рынок офисной недвижимости г. Киева находился на стадии, когда профессиональная офисная недвижимость, построенная и предложенная за последние несколько лет, была практически полностью востребована арендаторами. Ощущается дефицит офисных помещений, рынок диктует арендодатель.

Быстроразвивающаяся экономика столицы и улучшающаяся деловая среда стимулирует высокий спрос на офисную недвижимость. Спрос растет как со стороны новых компаний, так и расширяющих свой бизнес. Во многих бизнес центрах наблюдались рекордно высокие показатели заполняемости, особенно в зданиях класса «А» и «В», которых в Киеве очень мало. Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости оставляет потенциальным арендаторам очень маленький выбор, а иногда оставляет их без такового вообще, заставляя ожидать появления на рынке новых предложений офисной недвижимости.По состоянию на май 2005г. доля незанятых офисных площадей в Киеве составляла менее 3% общего объема, что является одним из самых низких показателей за все годы существования рынка.

Острая потребность в качественных офисных помещениях будет оставаться на рынке до запуска крупных проектов в 2006-2008гг. За последние годы большое количество девелоперских проектов было задекларировано к завершению и старту, однако немногие из них уже завершены.

Таблица1. Цикл развития рынка профессиональных

Офисных центров.

Фаза 2 – Рост · Сокращение доли незанятых площадей · Новое строительство · Высокие темпы роста арендных ставок   г.Киев	Фаза 3 – Насыщение · Рост доли незанятых площадей · Новое строительство · Снижение темпов роста арендных ставок
Фаза 1 – Оживление · Сокращение доли незанятых площадей · Отсутствие нового строительства · Снижение арендных ставок или темпы роста арендных ставок ниже уровня инфляции	Фаза 4 – Спад · Рост доли незанятых площадей · Завершение строительных работ · Снижение арендных ставок ниже уровня инфляции

Источник: XXI век, Аналитический департамент

Киевский рынок офисной недвижимости на сегодня находится в стадии Роста – Фаза 2. Об этом свидетельствует появление новых строительных проектов на фоне сокращающейся доли свободных площадей. По прогнозам аналитического департамента к концу 2005г. уровень вакантности в офисных центрах составит порядка 2-3%.

Предложение

Общее количество профессиональной офисной недвижимости на май 2005г. составило около 346 000 кв.м.. Это незначительное предложение для такого города как Киев. Из-за того, что на рынок офисной недвижимости незначителен он подвержен существенным колебаниям спроса и предложения.

Спрос

Сегменты, в которых задействован большой процент офисных работников, значительно выросли и расширились за последние несколько лет. Такие арендаторы наравне с различными производственными компаниями были наиболее активными на местном рынке офисной недвижимости в 2004 году. Поскольку в Украине бизнес продолжает развиваться, то, соответственно, возрастает потенциал использования офисных помещений.

На начало 2005г. вырос спрос на качественные офисные помещения со стороны украинских компаний. По мере того, как местные компании будут становиться более стабильными в финансовом отношении, а цены на офисные помещения, поступающие на рынок, будут снижаться, такие компании будут играть чрезвычайно важную роль в спросе на офисные помещения среди арендаторов в ближайшее время. В то время, как компании, у которых бюджет является приоритетным фактором, предпочитают помещения класса С, большие украинские компании с достаточно успешным финансовым положением уже могут конкурировать с большими международными компаниями в вопросах аренды офисных помещений класса А. Крупные компании местного рынка начинают понимать важность фактора известности бизнес адреса и те выгоды, которые может предложить профессиональное местоположение офиса.

Принимая во внимание долгосрочную перспективу, последние изменения в Украине после выборов Президента и “оранжевой революцией” приведут к большему интересу инвесторов и увеличению спроса на офисы в Украине.

Арендные ставки.

Недостаток офисных помещений в Киеве оказал давление на арендные ставки. В результате арендные ставки в офисах класса А и В увеличились по сравнению с прошлым годом.

Показатели								2005 прогноз
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «А» $/кв.м в месяц	$54	$35	$30	$27	$29	$28	$30	$33-36
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «B» $/кв.м в месяц	$35	$25	$20	$20	$23	$22	$22	$25-27
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «C» $/кв.м в месяц	$24	$20	$16	$15	$18	$16	$16,5	$18-20
Общие объемы* (тыс.кв. м), класс А,В,С
Уровень вакантности	нет	нет	23%	8%	5,7%	10%	3%	2%

Источник: XXI век, Аналитический департамент

Прогноз. Тенденции.

Существующая острая нехватка офисных помещений на рынке, скорее всего будет ощущаться в течении 2005г, пока крупные офисные проекты не появятся на рынке в 2006-2008гг. Данная тенденция позволит арендным ставкам быть устойчивым к какому-либо понижающему давлению со стороны рынка, а к концу 2005-началк 2006г увеличатся на 15-205 из-за дефицита предложения.

Если ни один из крупных офисных проектов так и не будет завершен в 2005г., то можно уверенно утверждать, что доля незанятых площадей составит 2-3%, что будет рекордным уровнем вакантности с момента существования рынка, так как рынок без труда сможет поглотить новое незначительное предложение.

· Рынок может поглощать около 100-150 тыс.кв.м. новых офисных помещений ежегодно в ближайшие 3 года

· Соотношение международных и местных арендаторов на 2002г. составляло 70% на 30%, прогноз на 2006г. – 50% на 50%

· В будещем, конкуренция между офисными центрами перейдет в качественную, а не ценовую плоскость

· Ставки аренды к концу 2005 г. увеличатся из-за недостатка предложения на 15-20%

· Уровень вакантности к концу 2005г. составит 2-3%, что повлечет увеличение спроса и рост арендных ставок

· Уровень потребления офисов увеличится благодаря подъему экономики

· В период 2006-2008 гг. количество новых офисных предложений в БЦ значительно увеличится

Рынок офисной недвижимости.

Содержание

Общая характеристика рынка офисной недвижимости.