Понятие «систематические» и «несистематические» риски. Группы рисков.

Систематический риск - это риск связанный с факторами, рассматривамыми как значимые в рамках некоторой модели. Систематические риски не должны значимо снижаться в рамках большого портфеля или с течением времени, в противном случае факторы их определяющие целесообразно игнорировать и данные риски могут быть отнесены к несистематическим. Систематические риски являются основным предметом исследования при оценке и управлении рисками.

Несистематический риск - риск, источники которого и чувствительность к которому не рассматриваются в рамках модели оценки и управления рисками. При построении адекватной модели несистематические риски не должны приводить к сколько либо значимым потерям, и при большом их числе не должны быть связаны друг с другом. В отношении несистематичесих рисков должен действовать закон больших чисел - выявленные при анализе отдельных элементов деятельности организации, отдельных составляющих некоторого портфеля ценных бумаг, на каком-то небольшом промежутке времени в совокупности в целом по организации, портфелю или с течением времени их вклад в возможные потери будет стремиться к нулю.

Несистематические риски, как правило, игнорируются при решении задач оценки и управления рисками.

В соответствии с природой недвижимости как актива можно выделить следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

• юридические (вероятность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, вероятность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта и пр.) – связаны с тем, что реализация любого проекта недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, девелопера) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом;

• градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.) – связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материалов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов;

• административные (вероятность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.). Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д. "Административный ресурс" может быть использован в конкурентной борьбе за лучшие места под застройку, за право реализации проекта на "особых условиях" и пр.;

• организационно-экономические (ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.), которые делятся па две основные группы:

• финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта) – могут быть разделены на несколько групп:

Срок окупаемости проекта.

Срок окупаемости - временной промежуток, который необходим для получения дохода, равного объему затрат при совершении инвестиций. По сути, это минимальный период, за который прибыль инвестора превышает первоначальные вложения.

Вычисление срока окупаемости необходимо в следующих случаях:

- если проект частично или в полном объеме финансируется за счет банковского займа;

- в случае оценки потенциала проекта;

- при необходимости оценки проекта, как одного из компонентов собственности.

Показатель срока окупаемости является приоритетным, если инвестор ставит задачей как можно быстрей вернуть вложенные инвестиции.

Преимущества показателя срока окупаемости:

- простота расчета;

- возможность наглядно оценить реальный период возврата вложенных средств.

Минусы показателя срока окупаемости:

- при расчете не учитывается прибыль, которая была получена после завершения предполагаемого периода окупаемости инвестиций. Если использовать только этого показатель, то при выборе альтернативных проектов есть риск допустить ошибки в расчетах;

- применение данного параметра недостаточно при анализе инвестиционного портфеля. Как правило, могут потребоваться дополнительные расчеты, ведь срок окупаемости оценивается с позиции средней величины.

Билет №17