Функциональное зонирование и его суть.
Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли. В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.
Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий земель поселений зонируются следующим образом:
- земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
- земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;
-земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);
-земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;
-земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
-земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;
-земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;
-земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;
-земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.
Итоговым документом является план зонирования земель – графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан – это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана – создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов. В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.
Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению.Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
Все объекты инфраструктуры города могут быть разделены на три большие группы, соответствующие различным функциональным зонам:
· промышленные зоны (промзоны) - территории, в пределах которых преимущественное распространение имеют промышленные предприятия;
·селитебные зоны- территории, в пределах которых основной является жилая застройка;
· рекреационные зоны - территории, в пределах которых распространены зеленые насаждения, как сохранившиеся в относительно ненарушенных условиях, так и высаженные позднее и территории, которые могут использоваться в рекреационных целях после выполнения комплекса мер по их благоустройству.
Выделенные крупные функциональные зоны далее подразделяются на более мелкие - в соответствии с некоторыми изменениями в объектах техногенной нагрузки и, соответственно, в характере и степени воздействия на грунтовые воды. Исключение составляют лишь промышленные зоны, так их можно рассматривать в качестве единой промзоны, не проводя разделение предприятий по типам производств. Объясняется это следующими причинами:
1. В соответствии с проведенными обследованиями, изучением экологических паспортов отдельных предприятий и тенденциями в современном развитии промышленности и общей инфраструктуры в г. Москве выяснилось, что в пределах промзон сосредоточены предприятия, имеющие самый разнообразный спектр производств. Следовательно, состав загрязняющих веществ, поступающих со всех предприятий промзоны, также будет достаточно широк.
2. Как следует из имеющихся данных по сточным водам, основные вещества-загрязнители, формирующие большую часть массового расхода, для предприятий различного профиля являются одинаковыми. В связи с этим загрязнение, поступающее в грунтовые воды от различных предприятий в пределах одной промзоны, будет иметь некий средневзвешенный состав.
Среди селитебных зон выделяются две подзоны:
а).Территории с основной застройкой до 5 этажей. К ним относятся, во-первых, районы старой жилой застройки и, во-вторых, районы, застроенные в период до 1965 гг.
б).Территории с основной высотной застройкой (9 этажей и выше). К ним относятся преимущественно новые “спальные” микрорайоны, такие, как Крылатское, Очаково, Никулино, Раменки и т.д.
Подобное разделение связано с тем, что для каждой из подзон различны основные архитектурно-градостроительные характеристики: плотность населения, количество объектов социально-бытового обслуживания, озелененность территории, плотность дорожной сети, густота и способ прокладки коммуникаций. Кроме того, утечки из водонесущих коммуникаций, являющиеся основным источником загрязнения грунтовых вод в пределах селитебных зон, различны в районах старой и новой застройки. На большинстве участков старой застройки замена водонесущих коммуникаций проводилась в начале 1960-х гг., то есть, в период массового строительства "пятиэтажек". В настоящее время практически все коммуникации корродированы и пришли в негодность. Прокладка коммуникаций в новых районах проводилась по иным принципам, чем ранее, и объемы утечек здесь - намного меньше, чем в старых районах [9]. Вероятность загрязнения грунтовых вод за счет утечек из водонесущих коммуникаций на участках низкоэтажной застройки - намного выше, чем в новых жилых массивах, и такое разделение селитебных зон представляется вполне правомерным.
Рекреационные зоны условно могут быть разделены на четыре подзоны:
а) Условно леса и лесопарки - территории, где частично сохранились естественные условия, существовавшие до застройки этой части города.
б) Городские сады, парки культуры и отдыха - рекреационные объекты, соответствующим образом оборудованные для массового отдыха людей.
в) Условно скверы и окультуренные территории.
г) Преимущественно резервные территории. Это - придолинные участки малых рек, а также незанятые и неосвоенные территории (пустыри, заброшенные карьеры и т.д.) которые могут использоваться в качестве рекреационных зон после выполнения комплекса средовосстановительных мероприятий и мер по благоустройству территории.
В основе разделения рекреационных зон лежит, во-первых, различия в их использовании, а во-вторых, отличия в характере и степени воздействия на подземные воды в каждой из подзон.
Городские лесов и лесопарков характеризуются минимальными воздействиями на элементы природного комплекса. Рекреационная нагрузка на них - наименее интенсивная.
Для городских садов, парков культуры и отдыха техногенное воздействие проявляется более ощутимо: здесь большая плотность дорожно-тропиночной сети, чем в пределах лесопарков, большее количество культурно-бытовых сооружений (аттракционов, кафе и т.д.).
Скверы и окультуренные территории специально создаются для рекреационного использования преимущественно в районах массового жилого строительства. При небольшой площади подобных объектов рекреационная нагрузка на них - чрезвычайно высокая.
Территории в пределах последней подзоны сейчас практически не используются в рекреационных целях, а заняты по большей части несанкционированными огородами, стихийными свалками и гаражами. Особенности использования этих территорий определяют специфический тип формирующихся здесь загрязнений: в основном это - продукты разложения свалочного мусора и отходы гаражных хозяйств. Кроме того, в местах размещения огородов может сформироваться "сельскохозяйственное" загрязнение - за счет вносимых в почву удобрений. Следует заметить, что данная подзона является наиболее неблагоприятной с точки зрения возможности появления и распространения загрязнений[7].
Основываясь на результатах разделения городской территории на различные функциональные зоны, можно качественно оценить характер и степень воздействия различных объектов городской инфраструктуры на элементы природного комплекса. Однако для принятия административных решений по вопросам дальнейшего развития тех или иных участков, необходимо выделенные функциональные зоны соотнести с территориями, имеющими определенный статус и режим природоохранной и хозяйственной деятельности. К последним относятся:
· водоохранные территории;
· памятники природы федерального и городского значения.
Основными признаками, на основании которых проводится выделение водоохранных территорий, являются:
· условия защищенности подземных вод в соответствии с геологическим строением территории и ее гидрогеологическими условиями (методика определения зон защищенности подземных вод подробно изложена в [4]);
· размещение коллекторов ливневых стоков, которые в условиях города являются неотъемлемым элементом гидрографической сети;
· функциональная принадлежность территории, прилегающей к долине реки (жилая застройка, зеленые зоны, промышленные предприятия и пр).
Внутри водоохранных территорий, в свою очередь, выделяются две зоны:
а)внутренняя водоохранная территория - участки, прилегающие к руслу реки (как открытому, так и взятому в коллектор);
б)внешняя водоохранная территория.
Подобное разделение основано на следующих принципах:
· степени защищенности грунтовых вод и условиях их взаимосвязи с поверхностными. (Любое загрязнение в пределах внутренней водоохранной территории сразу же проникает в поверхностный водоток и в грунтовый водоносный горизонт. Кроме того, практически повсеместно участки, непосредственно прилегающие к руслу реки, характеризуются слабой и неудовлетворительной защищенностью подземных от проникновения поверхностных загрязнений;
· общем эстетическом восприятии территории: долины малых рек наиболее перспективны для организации рекреационных зон;
· существующей или потенциальной опасности проявления негативных геологических процессов и явлений: заиления русел рек и водоемов, истощения водных ресурсов, подтопления, оползания склонов, карстово-суффозионных и пр.
Внутри водоохранных территорий можно выделить участки, различающиеся по предлагаемому режиму использования. Как правило, для внешней водоохранной территории характерно преобладание режима охраны и защиты, а для внутренней - охраны, защиты и реабилитации. Однако в пределах внутренней водоохранной территории целесообразно выделить зону, непосредственно примыкающую к руслу реки (аналог прибрежной полосы [3, 7]), в которой действуют жесткие запретительные режимы, сохраняющие имеющуюся зелень и условия формирования стока с территории, непосредственно примыкающей к водотоку (или водоему).
К памятникам природы относятся городские территории, определяемые административными границами и линиями застройки, в пределах которых сохранены фрагменты природного комплекса, существовавшего в ненарушенных условиях. Памятники природы представляют собой одну из основных составляющих территории природного комплекса. Важнейшими функциями памятников природы являются:
· использование их в качестве рекреационных зон для жителей города;
· сохранение уникальных экосистем в пределах городской территории.
В отличие от водоохранных территорий, для которых тот или иной режим природоохранной и хозяйственной деятельности может быть лишь рекомендован и теоретически обоснован, статус памятника природы уже изначально предполагает особый режим поведения на данной территории: техногенная нагрузка на природный комплекс здесь минимизируется.
Таким образом, можно выделить три основных зоны, различающиеся по регламенту деятельности и соответствующие памятникам природы и внутренним водоохранным территориям, внешним водоохранным территориям и остальным площадям.
На большей части территории предусматривается обычный регламент природоохранной и хозяйственной деятельности. Для управления воздействием антропогенной нагрузки на элементы природного комплекса во всех проектах дальнейшего развития и реконструкции должен быть в обязательном порядке предусмотрен комплекс мер по охране природных составляющих от возможных негативных процессов и явлений, сопровождающих техногенную деятельность.
Регламент деятельности в пределах внешних водоохранных территорий предполагает уже более детальное изучение особенностей функционирования того или иного объекта. Любые проекты строительства должны сопровождаться выполнением раздела ОВОС (оценки воздействия на окружающую среду) с обязательной оценкой направленности и степени изменения существующих условий и содержать подробные рекомендации по охране и защите элементов природного комплекса от техногенных источников возмущения. В проектах также должен быть предусмотрен и теоретически обоснован комплекс необходимых компенсационных мероприятий, направленных на улучшение существующей экологической ситуации.
Для памятников природы и внутренних водоохранных территорий предусматривается наиболее строгий регламент деятельности. В соответствии со статусом, представляется целесообразным использование этих площадей в качестве рекреационных зон. Здесь недопустимо размещение каких-либо объектов, оказывающих негативное воздействие на элементы природного комплекса. Если же необходимо строительство в пределах данной территории какого-либо объекта, то раздел ОВОС для него должен быть выполнен в полном объеме, разработан комплекс мер по охране, защите и реабилитации всех составляющих природного комплекса с целью наибольшего снижения негативного антропогенного воздействия. Кроме того, обязательна разработка и выполнение комплекса компенсационных мероприятий.
Итогом рассмотрения особенностей функционального зонирования и регламента использования территорий является составление двух схем - соответственно, схемы функционального зонирования территории и схемы регламентов природоохранной и хозяйственной деятельности.
Схема функционального зонирования территории является основной и выполняется в масштабе 1:10000. На ней цветом показываются функциональные зоны и выделенные в их составе подзоны, соотнесенные с регламентом хозяйственной деятельности, для чего на схему выносятся границы водоохранных территорий и памятников природы.
Схема регламентов природоохранной и хозяйственной деятельности в принципе является подчиненной, так как отличие ее от первой схемы заключается лишь в том, что приоритет (цветовая нагрузка) на ней отдается территориям с различными регламентами деятельности. Поэтому она имеет более мелкий масштаб - 1:25000.
На следующем этапе работ основная задача заключается в оценке сложившейся обстановки в пределах каждого из выделенных природных комплексов. Результатом ее решения является выделение в пределах отдельных функциональных зон участков, на которых негативное техногенное воздействие будет локализовано в наибольшей степени.
Решение подобных вопросов невозможно без разработки третьей схемы - схемы пространственного распределения функциональных зон. Данная схема позволяет изучить соотношение и пространственное взаиморасположение основных функциональных зон в пределах природных комплексов. Масштаб схемы - 1:10000. Также как и на первой схеме, цветом на ней показываются различные функциональные зоны. Отличие заключается в том, что селитебные зоны здесь даются без разделения, а в пределах рекреационных зон выделяются лишь две подзоны:
· леса и лесопарки, то есть, наиболее залесенные территории
· скверы, небольшие внутрирайонные парки (без статуса “парка”) и резервные территории, то есть, участки, в пределах которых древесная растительность развита не столь интенсивно.
Такое рассмотрение “единых” селитебных зон обусловлено тем, что, как было показано выше, в их пределах вне зависимости от возраста застройки основной состав загрязнителей остается одинаковым. Различие же между подзонами, отличающимися по возрасту застройки, заключается лишь в степени загрязненности территории. Однако для данной схемы ведущим фактором, определяющим выделение различных зон и подзон, является именно тип загрязнения, а не степень загрязненности.
Выделение в пределах рекреационных территорий только двух подзон связано с тем, что, во-первых, залесенные участки обладают большей емкостью и, следовательно, защитной способностью по отношению к воздействию загрязнения. Во-вторых, в пределах резервных территорий существует большое количество различных источников загрязнения, таких, как свалки, отходы гаражных хозяйств и т.п, вследствие чего защитная способность данных участков по отношению к воздействию внешних источников загрязнения существенно снижена. Дополнительно на схеме изображаются линии водоразделов, что позволяет оконтуривать отдельные природные комплексы.