Жизненный цикл строительного объекта

Для более четкого понимания процессов в строительной деятельности определим понятия «жизненный цикл строительного объекта» и «инвестиционный цикл».

Жизненным цикломстроительного объекта называется отрезок времени, в течение которого он существует как объект управления и организации строи­тельства, т. е. от зарождения инвестиционного замысла до ликвидации. Для большинства строительных объектов он занимает десятки лет. Часть жизненного цикла строительного объекта занимает инвестиционный цикл.

Инвестиционный цикл- понятие не столько управленческое, сколько экономическое. Оно охватывает часть жизненного цикла объекта, в течение которого осуществляются первоначальные инвестиции. Инвестиционный цикл может быть замкнутым (получаемая прибыль реинвестируется в новые и новые объекты) или разомкнутым (получаемый экономический или иной результат является конечной целью инвестиций). При последующей реконструкции или модернизации объекта новые инвестиции требуют нового обоснования и при­нятия отдельного решения.

Жизненный цикл строительного объекта включает:

1. Прединвестиционный этап;

2. Предпроектный этап;

3. Проектирование;

4. Строительство;

5. Эксплуатация объекта;

6. Ликвидация объекта.

При этом «Предпроектный этап», «Проектирование» и «Строительство» являются составляющими «Инвестиционного цикла».

Основные этапы и стадии (периоды) жизненного и инвестиционного цик­лов представлены на рис. 2.3.

Прединвестиционный этапстроительства включает действия, прово­димые государственными и муниципальными органами по территориальному планированию и подготовке территории для застройки (разработка схем терри­ториального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки территории и др.).

Кроме того, для некоторых отраслей, имеющих важное государственное значение (энергетика, транспорт, добывающие отрасли и др.) разрабатываются отраслевые схемы размещения и развития предприятий. Эти работы не относятся к конкретным объектам, а по­этому не могут быть отнесены на стоимость возводимых строительных объек­тов и, следовательно, не являются инвестициями. Исключение составляют бюджетные инвестиционные проекты и программы, которые могут включать указанные действия как бюджетные инвестиции.

Аналогичное определение прединвестиционного этапа предпроектной подготовки принято в документах Правительства Москвы [84]. При этом к пре­динвестиционному этапу отнесена только разработка градостроительной до­кументации в составе схем размещения строительства, схем инженерного обеспечения территорий, градостроительных планов округов и районов, проек­тов планировки территории.

В зарубежной практике (а также в некоторых работах российских ученых) к прединвестиционному этапу относят все процессы, происходящие до приня­тия решения об инвестициях, включая изучение возможности создания объек­та, оценку стоимости недвижимости и обоснование инвести­ций. Это не совсем точно, так как, во-первых, стоимость про­ведения этих процессов затем может быть включена в стоимость строительст­ва, а во-вторых, принятие решения о продолжении инвестиций или об отказе от них может последовать и на более поздних этапах (например, во время проек­тирования).

Состав предпроектного этапасильно зависит от особенностей конкретно­го проекта. Он может включать разработку бизнес-плана и обоснования инве­стиций, подачу ходатайства о намерениях, приобретение и оформление прав на земельный участок, эскизное проектирование, получение технических условий на подключение к сетям инженерного обеспечения, утверждение задания на проектирование.

Этап проектированиявключает стадии проекта и рабочей документации (при двухстадийном проектировании) или стадию рабочего проекта (при одно­стадийном проектировании). На этом этапе проводятся также инженерные изы­скания, экспертиза и разработка тендерной документации. Рабочее проектиро­вание может совмещаться с этапом строительства.

Этап строительстваможет быть разделен на внеплощадочный и внутриплощадочный подготовительные периоды и основной период строительства. Последний для производственных объектов разделяется также на период строительных работ, период монтажа технологического оборудования и период пусконаладочных работ. Этап завершается сдачей объекта в эксплуатацию. В случае прекращения строительства производится консервация объекта.

Этап эксплуатацииявляется наиболее длительным в жизненном цикле объекта, может продолжаться десятилетиями. Он состоит из периодов полез­ной эксплуатации (для жилых объектов - проживания), которые перемежаются периодами ремонта, модернизации и реконструкции. В начале этапа выделяет­ся стадия начальной эксплуатации, которая для производственных объектов включает завершение наладочных работ, освоение производства и формирова­ние системы реализации продукции. Для жилых домов в этот период проводит­ся индивидуальная отделка квартир, заселение и формирование системы жи­лищно-коммунального обслуживания.

Этап ликвидацииобъекта включает стадии остановки производства (для жилых объектов - расселения), разборки здания и утилизации отходов.

Инвестиционный цикл, объединяющий только три этапа (предпроектные работы, проектирование и строительство) финансируется инвестором. Этап эксплуатации финансируется обычно за счет пользователя, а этап ликвидации может быть отнесен на счет следующего инвестора, который использует площадку для нового строительства.

Особенностью этапа эксплуатации объектов атомной энергетики являются образование и накопление при их эксплуатации радиоактивных веществ, делающих материалы, конструкции и оборудование радиоактивными. Что требует выполнения особых мероприятий по обеспечению защиты работников и окружающей среды, а также сбору, переработке и захоронению радиоактивных веществ.

Особенностью этапа ликвидации (вывода из эксплуатации) объектов атомной энергетики являются необходимость выполнять при ликвидации работы с радиоактивными материалами, конструкциями и оборудованием, осуществлять сбор, переработку и захоронение радиоактивных материалов, конструкций и оборудования ликвидируемого объекта.