Заполняем счета-фактуры для инвестора

Татьяна ДОРОГАЯ, руководитель КГ «АудитИнвестСтрой»

О чем пойдет речь: у застройщика договор с инвестором. Сам застройщик объект не строит – работы выполняют подрядные организации. По окончании строительства застройщик выставляет инвестору сводный счет-фактуру на основании счетов-фактур подрядчиков. Кого он должен указать в качестве продавца?

Вместо продавца застройщик может указать себя

В сводном счете-фактуре, который застройщик выставляет инвестору, застройщик вправе в качестве продавца указать себя.

То есть поставить свои данные в строках:

Документ

Как застройщику заполнить строки 2, 2а, 2б в сводном счете-фактуре, Минфин разъяснил в письме от 1 ноября 2016 г. № 03-07-09/63831

– 2 «Продавец»;

– 2а «Адрес»;

– 2б «ИНН/КПП продавца».

При этом речь идет о строительстве объекта подрядными организациями.

Это не противоречит законодательству о налогах, сообщили финансисты.

Дело в том, что порядок составления застройщиком сводного счета-фактуры для инвестора законодатели нигде не установили.

Его нет ни в Налоговом кодексе, ни в постановлении Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137, ни в одном другом нормативном акте.

Чиновники разрешают застройщику составлять сводный счет-фактуру

На практике застройщик составляет сводный счет-фактуру. Минфин в своих письмах объяснял, как его составить. И подтверждал, что застройщик вправе составлять такой документ, пока для него не установят нормативный порядок (письма от 27 октября 2015 г. № 03-07-09/61715, от 4 февраля 2013 г. № 03-07-10/2254, от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15 и др.).

Совет

Ответ на официальный запрос журнала «Учет в строительстве» о правомерности выставления застройщиком инвестору сводного счета-фактуры смотрите статье

Последнее письмо от 1 ноября 2016 г. № 03-07-09/63831 это тоже подтверждает.

В нем финансисты признают, что особого порядка для застройщика правила не предусматривают (то есть его просто нет).

В то же время при капитальном строительстве инвестор вправе принять к вычету НДС, который ему предъявил в том числе застройщик (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Чтобы инвестор мог использовать это право, застройщик должен выставить ему счет-фактуру в течение пяти календарных дней с того момента, как передал объект (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Такой сводный счет-фактуру застройщик составляет на основании счетов-фактур, которые он получил от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам.

При этом сводные счета-фактуры застройщика могут включать в себя данные нескольких счетов-фактур, которые подрядчики выставили в разные дни (письмо ФНС от 17 августа 2015 г. № ГД-4-3/14435).

Если инвесторов несколько, сводный счет-фактуру застройщик выставляет каждому из них. Сумму налога он определяет расчетным путем по формуле:

На заметку

Минфин собирается внести изменения в форму счета-фактуры, а также в другие документы по НДС. Но на момент подписания журнала проект еще не утвердили (его текст – на сайте regulation.gov.ru)

Передача объекта инвестору для застройщика – это не реализация. Соответственно, эта операция у него не признается объектом обложения НДС.

В книге продаж сводный счет-фактуру застройщик не приводит. Он регистрирует его только в журнале счетов-фактур (в ч. 1 «Выставленные счета-фактуры»). А все счета-фактуры, которые получил от поставщиков и подрядчиков, – в части 2 «Полученные счета-фактуры».

Инвестор регистрирует счет-фактуру застройщика в книге покупок и принимает НДС к вычету.

Таким образом, как и раньше, застройщик должен указывать по строкам 2 и 2а счета-фактуры свое наименование и адрес (в соответствии с учредительными документами). А в строке 2б – свои ИНН и КПП. И это не будет причиной, чтобы доначислить НДС застройщику.

Мнение чиновника

Должен ли застройщик в сводном счете-фактуре, который он выставляет инвестору по окончании строительства, в табличной части указать отдельно каждого из подрядчиков и поставщиков?
То есть привести данные по каждому выставленному ими счету-фактуре отдельной строкой?
Или застройщик в сводном счете-фактуре может привести данные обобщенно – в две строки:
– отдельной позицией (в целом) по всем выполненным работам (услугам);
– и отдельной позицией – по всем товарам.

Из писем Минфина от 1 ноября 2016 г. № 03-07-09/63831, от 27 октября 2015 г. № 03-07-09/61715 и от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15 это непонятно.

Согласно письму от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15, СМР, другие работы (услуги) и приобретенные товары надо выделить отдельными позициями. То есть каждую выполненную СМР, другую приобретенную работу (услугу), а также товары надо указать отдельно. В письме от 1 ноября 2016 г. № 03-07-09/63831 сказано только о том, что можно в качестве продавца указать застройщика.

При этом надо учитывать, что к счету-фактуре застройщика следует приложить копии счетов-фактур подрядчиков, из которых можно определить фактического продавца.

ОЛЬГА ЦИБИЗОВА, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Совет

Приложите к сводному счету-фактуре копии всех счетов-фактур по затратам на строительство, которые вы получили. Удобнее составить их реестр

Пример. Как застройщику заполнить сводный счет-фактуру для инвестора

Строительная компания (ООО «Застройщик») заключила с инветором (ООО «Инвестор 1») инвестиционный договор от 25 июня 2016 г. № 33 на строительство офисного здания.

Сумма договора – 7 080 000 руб.

По инвестиционному договору инвестору в собственность перейдет 30 процентов площадей здания.

Для строительства здания застройщик привлек трех специализированных подрядчиков:

– ООО «Альфа» (договор подряда от 26 июня 2016 г. № 56 на сумму 16 520 000 руб., в том числе НДС – 2 520 000 руб.);

– ООО «Бета» (договор подряда от 26 июня 2016 г. № 57 на сумму 5 900 000 руб., в том числе НДС – 900 000 руб.);

– ООО «Гамма» (договор подряда от 26 июня 2016 г. № 58 на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб.).

Общая стоимость работ, выполненных подрядчиками, составила 23 600 000 руб. (в том числе НДС – 3 600 000 руб.).

По окончании работ подрядчики выставили ООО «Застройщик» счета-фактуры на стоимость выполненных работ.

Строительство завершили в январе 2017 года.

16 января 2017 года застройщик передал ООО «Инвестор 1» по передаточному акту причитающуюся ему часть здания – 30 процентов площадей.

И выставил ему сводный счет-фактуру от 16 января 2017 г. № 18 с налогом по затратам на строительство объекта на основании счетов-фактур, полученных от подрядчиков.

К сводному счету-фактуре он приложил копии этих счетов-фактур, которые ему выставили подрядчики.

Сумму НДС, передаваемую ООО «Инвестор 1» по сводному счету-фактуре, застройщик определил расчетным путем исходя из доли инвестора.

Всего предъявлен налог на добавленную стоимость по объекту в целом – 3 600 000 руб.

Доля НДС ООО «Инвестор 1» – 1 080 000 руб. (3 600 000 руб. × 30%).

Как заполнить сводный счет-фактуру – смотрите в образце ниже (графы 10–11 не приводим, там будут прочерки).