III. Разработка технико-экономического обоснования инвестиций.

СОСТАВ ПСД

Проект — это система сформированных целей создаваемого инженерного сооружения или любого другого объекта промышленного или гражданского назначения, представленная в виде:

o графических материалов (чертежей), отражающих архитектурно-планировочные, конструктивно-компоновочные и технологические решения будущего сооружения;

o расчетно-пояснительных записок, обосновывающих техническую возможность его строительства, надежность и безопасность работы в конкретной природной среде;

o сметно-экономической части, определяющей стоимость строительства и обосновывающей экономическую целесообразность затрат финансовых, материально-технических и трудовых ресурсов.

ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ПСД

I. Проблемные изысканияпроводятся только при проектировании крупных исложных объектов и направлены на получение исходных данных для разработки Бизнес-плана и Технико-экономического обоснования инвестиций.

II. Разработка бизнес-плана.Бизнес-план–это документ,обосновывающийэкономическую целесообразность строительства объекта, разрабатывается при оценке целесообразности участия в сфере предпринимательской деятельности. Он содержит ответы на вопросы:

Что надо производить?

Как повысить конкурентоспособность производимого товара?

Какие нужны кредиты, и когда их нужно и возможно будет возвратить?

Какие сопровождения нужны для продвижения товара?

Бизнес-план дает представление об экономической эффективности объекта строительства – сроках окупаемости, размерах прибыли, путях реализации продукции предприятия.

На основании результатов разработки бизнес-плана заказчик выходит в местные органы власти с ходатайством о намерениях строительства в данном районе намечаемого объекта. В ходатайстве о намерениях строительства приводятся:

1. технические и технологические данные о предприятии; примерная численность рабочих и служащих;
2. ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах, энергоресурсах, воде, земельных ресурсах;
3. соображения о возможности влияния предприятия на окружающую среду и экологическую обстановку;
4. необходимость обеспечения работников и их семей жильем и объектами социально-бытового назначения;
5. информация об источниках финансирования и использования готовой продукции.

Типовая структура бизнес-плана содержит следующие разделы:

Резюмесодержит краткое изложение сути проекта и представление ключевыхфактов и показателей. Подробнее содержание резюме изложено на стр. 13 Руководства.

Информация об инициатореи предпосылках проекта включает данные окомпании, ее финансовом состоянии, компетенциях и истории работы на рынке. На стр. 14 Руководства.

Представление проекта (продукта)–описание того,что планируетсясделать, какими характеристиками будет обладать продукция или объект, что уже сделано. Раздел рассмотрен подробнее на стр. 16.

Маркетинговый анализможет охватывать несколько разделов бизнес-плана,посвященных рынку и организации продаж, или быть полностью представленным в одном разделе. Вопросы взаимодействия проекта с рынком на стр. 17.

Технологии и операционный планвключают все операционные аспектыпроекта: собственно технологические решения, оборудование, материалы, организацию производства, правовые вопросы. На стр. 27.

Бюджет и финансовый анализ–обоснование структуры доходов и затратпроекта, прогнозный бюджет и анализ экономической эффективности. На стр. 35.

Анализ рисковвключает описание наиболее существенных рисков проекта ианализ их возможного влияния на результат.

Обеспеченность ресурсами.

В этом разделе определяются и описываются различные материалы и ресурсы, необходимые для работы объекта инвестирования, анализируются их наличие, возможность поставки и издержки. Потребность в материальных ресурсах зависит от проектной мощности, выбора технологии и оборудования, месторасположения предприятия, поскольку все они неизбежно взаимодействуют друг с другом.

Трудовые ресурсы.

В этом разделе ТЭО определяется потребность в трудовых ресурсах по категории персонала (руководители, специалисты, технические исполнители, рабочие) и выполняемым функциям (технологи, механики, экономисты, юристы, аппаратчики, шоферы т.д.); анализируется социально-экономическая и культурная среда в регионе (нормирование труда и его безопасность, охрана здоровья и социальная защита и др.); изучается ситуация спроса и предложения на рабочую силу в данном регионе и стране, политика и методы найма, наличие развитой инфраструктуры и т.д.; составляется план обучения кадров; определяются общие затраты, связанные с трудовыми ресурсами.

7. Планирование процесса реализации инвестиционного проекта. На этом этапе составляется график реализации проекта и разрабатывается бюджет осуществления проекта. Его цель – определение стоимости ресурсов, необходимых для выполнения инвестиционного проекта, с распределением их по времени потребления.

ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ВЫБИРАЕТСЯ ПО СОВОКУПНОСТИ КРИТЕРИЕВ.

ТЭО инвестиций утверждается на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места сооружения объекта.

Выбор местоположения объекта оформляется и утверждается актом выбора площадки для строительства. Наличие утвержденного ТЭО и акта выбора площадки позволяет перейти к следующему этапу проектирования.

Состав результатов и затрат

, - это результат от других видов деятельности, связанных с размещением свободных денежных средств, генерируемых данным инвестиционным проектом; - это результат от реализации излишних активов, связанных с реализацией данного инвестиционного проекта (уменьшение потребности в оборотном капитале и реализации внеоборотных активов),

,

IX. Экспертиза ПСД.

В составе технического проекта, как правило, разрабатывается тендерная документация для объявления торгов на строительство. Как правило, технический проект проходит экспертизу. Чаще всего, по крупным и сложным объектам заказчик объявляет тендер на проведение экспертизы. В процессе экспертизы:

ü проверяется соответствие разработанного проекта выданному техническому заданию на проектирование,

ü анализируется технический уровень прогрессивности и новизна проектных решений,

ü проверяется правильность оценки экономической эффективности капитальных вложений,

ü принятые решения сопоставляются с лучшими отечественными и зарубежными проектами,

ü оценивается безопасность сооружений.

После завершения экспертизы экспертное заключение передается проектировщику. Проектировщик, изучив замечания экспертов, совместно с заказчиком принимает решение о доработке проекта и внесении в него изменений. После этого проект утверждается, и заказчик принимает решение об объявлении торгов на строительство объекта, на основании которых определяется подрядная строительная организация.

СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Формирование сметной стоимости строительства и виды разрабатываемой документации:

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря); технических (эксплуатации строительных машин и механизмов); трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением.

Сметная прибыль — сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

К лимитированным затратамотносят затраты на строительство временных зданий и сооружений, дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Квременным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые производственные, складские, вспомогательные, жилые, общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.

Временные здания и сооружения подразделяются на титульные и нетитульные. К нетитульным временным зданиям, сооружениям, приспособлениям и устройствам относятся кладовые и конторы прорабов и мастеров, складские помещения и навесы, душевые, туалеты, помещения для обогрева рабочих, заборы и ограждения, настилы, лестницы, обноски, приспособления по технике безопасности, временные разводки от магистральных сетей и др. Расходы по возведению, сборке, разборке, амортизации, ремонту и перемещению нетитульных временных зданий и сооружений учитываются нормами накладных расходов.

В составе объектной сметы (расчета) учитывается также часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенные для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства при уточнении проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. Размер резерва должен быть согласован заказчиком и подрядчиком для включения в смету в порядке, предусмотренном п.4.96 МДС 81-35.2004. Определение суммы резерва осуществляется от итога затрат (вместе с временными зданиями и зимними удорожаниями) в установленном проценте к стоимости СМР.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты предназначен для компенсации дополнительных затрат, связанных с:

 уточнением объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения проекта (рабочего проекта);

 ошибками в сметах, включая арифметические, выявленными после утверждения проектной документации;

 изменениями проектных решений в рабочей документации и т.д.

Архитектурные решения.

В этом разделе приводятся характеристики и обоснование внешнего и внутреннего вида, принятых объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений; описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства; описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения; описание мероприятий по снижению производственных шумов и вибраций и т.д.; описание решений по декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров.

4) Конструктивные и объемно-планировочные решения.

Сведения об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки строительства; обоснование архитектурно-строительных решений и обоснование номенклатуры, компоновки и площадей основных производственных, экспериментальных, сборочных, ремонтных и иных цехов, а также лабораторий, складских и административно-бытовых помещений, иных помещений вспомогательного и обслуживающего назначения - для объектов производственного и не производственного назначения; описание технических решений по предотвращению или сокращению выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую среду и т.д.

5) Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений.

Решения по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, отоплению, вентиляции, газоснабжению, сети связи и т.д

СОСТАВ ПСД

Проект — это система сформированных целей создаваемого инженерного сооружения или любого другого объекта промышленного или гражданского назначения, представленная в виде:

o графических материалов (чертежей), отражающих архитектурно-планировочные, конструктивно-компоновочные и технологические решения будущего сооружения;

o расчетно-пояснительных записок, обосновывающих техническую возможность его строительства, надежность и безопасность работы в конкретной природной среде;

o сметно-экономической части, определяющей стоимость строительства и обосновывающей экономическую целесообразность затрат финансовых, материально-технических и трудовых ресурсов.

ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ПСД

I. Проблемные изысканияпроводятся только при проектировании крупных исложных объектов и направлены на получение исходных данных для разработки Бизнес-плана и Технико-экономического обоснования инвестиций.

II. Разработка бизнес-плана.Бизнес-план–это документ,обосновывающийэкономическую целесообразность строительства объекта, разрабатывается при оценке целесообразности участия в сфере предпринимательской деятельности. Он содержит ответы на вопросы:

Что надо производить?

Как повысить конкурентоспособность производимого товара?

Какие нужны кредиты, и когда их нужно и возможно будет возвратить?

Какие сопровождения нужны для продвижения товара?

Бизнес-план дает представление об экономической эффективности объекта строительства – сроках окупаемости, размерах прибыли, путях реализации продукции предприятия.

На основании результатов разработки бизнес-плана заказчик выходит в местные органы власти с ходатайством о намерениях строительства в данном районе намечаемого объекта. В ходатайстве о намерениях строительства приводятся:

1. технические и технологические данные о предприятии; примерная численность рабочих и служащих;
2. ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах, энергоресурсах, воде, земельных ресурсах;
3. соображения о возможности влияния предприятия на окружающую среду и экологическую обстановку;
4. необходимость обеспечения работников и их семей жильем и объектами социально-бытового назначения;
5. информация об источниках финансирования и использования готовой продукции.

Типовая структура бизнес-плана содержит следующие разделы:

Резюмесодержит краткое изложение сути проекта и представление ключевыхфактов и показателей. Подробнее содержание резюме изложено на стр. 13 Руководства.

Информация об инициатореи предпосылках проекта включает данные окомпании, ее финансовом состоянии, компетенциях и истории работы на рынке. На стр. 14 Руководства.

Представление проекта (продукта)–описание того,что планируетсясделать, какими характеристиками будет обладать продукция или объект, что уже сделано. Раздел рассмотрен подробнее на стр. 16.

Маркетинговый анализможет охватывать несколько разделов бизнес-плана,посвященных рынку и организации продаж, или быть полностью представленным в одном разделе. Вопросы взаимодействия проекта с рынком на стр. 17.

Технологии и операционный планвключают все операционные аспектыпроекта: собственно технологические решения, оборудование, материалы, организацию производства, правовые вопросы. На стр. 27.

Бюджет и финансовый анализ–обоснование структуры доходов и затратпроекта, прогнозный бюджет и анализ экономической эффективности. На стр. 35.

Анализ рисковвключает описание наиболее существенных рисков проекта ианализ их возможного влияния на результат.

III. Разработка технико-экономического обоснования инвестиций.

После получения положительного заключения на ходатайство о намерениях заказчик приступает к разработке Технико-экономического обоснования инвестиций в строительство (ТЭО) с целью принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций. ТЭО является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО приводятся требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели строительства.

При разработке ТЭО:

ü проводятся более углубленные исследования вопросов маркетинга, спроса с учетом уровня цен, инфляции, состояния деловой активности;

ü более тщательно обосновывается политика сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке, и т.д.;

ü более углубленно обосновывается технология основного и вспомогательного производств;

ü с большей тщательностью анализируется обеспечение будущего предприятия ресурсами;

ü в состав ТЭО инвестиций включаются материалы по обоснованию местонахождения объекта строительства: наличие транспортных коммуникаций, инженерных сетей, объектов производственной и социальной инфраструктуры, рынка сбыта продукции;

ü описываются принципиальные решения по объемно-планировочным и конструктивным вопросам: сроки и очередность строительства, общие положения по организации и технологии строительства, решения по энергообеспечению, теплоснабжению и газоснабжению; оценивается характер воздействия на природную среду;

ü определяются потребности в трудовых и материально-технических ресурсах;

ü рассчитываются основные технико-экономические показатели и эффективность инвестиций, проводится сопоставительный анализ с аналогичными объектами в стране заказчика и за рубежом.

СТРУКТУРА РАЗДЕЛА ТЭО ИНВЕСТИЦИЙ: