III этап. Начало работы на объекте

Чтобы стать полноправной управляющей организацией в жилищной сфере, необходимо пройти одну из нескольких достаточно сложных и длительных процедур. От того, каким образом организация начнет свою работу, зависит и построение схем договорных отношений. Законными способами вхождения в рынок управления многоквартирными домами на сегодняшний день являются:

- получение функций управления по результатам общего собрания собственников помещений;

- получение функций управления по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления после 01.01.07;

- получение функций управления на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Управление по результатам общего собрания собственников помещений.

Вхождение в управление многоквартирным домом по решению общего собрания собственников повлечет продолжительные временные и финансовые затраты. Управляющая компания будет самостоятельно организовывать общее собрание (в очной или заочной форме), процедура проведения которого затруднена многочисленными формальностями. Значительная социальная дифференциация жильцов в рамках одного дома, их разобщенность и неверие в положительный результат являются серьезной преградой как на начальном этапе подготовки к проведению общего собрания, так и в дальнейшей работе по управлению многоквартирным домом. Управляющей компании необходимо будет контролировать сроки проведения собрания, правильность оформления документов.

Решение собрания о выборе управляющей организации считается реализованным, если с собственниками будет заключен договор управления многоквартирным домом (один дом - один договор).

Управление по результатам открытого конкурса.

Получение жилищного фонда в управление по результатам открытых конкурсов наиболее оптимально с точки зрения времени, но является наиболее дорогостоящим в денежном выражении. Постановление Правительства РФ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" от 06.02.06 устанавливает серьезные финансовые требования:

1) кредиторская задолженность по налогам < 25% активного баланса предприятия;

2) кредиторская задолженность общая < 70% активного баланса предприятия;

3) размер обеспечения заявки на участие в конкурсе (цена участия) равна размеру платы за содержание и ремонт, умноженному на 0,05. Если содержание и ремонт в среднем по России составляют около 8 руб./кв. м, то на 100 000 кв. м размер обеспечения заявки составит 40 тыс. руб.;

4) Организация, победившая в конкурсе, обязана внести обеспечение исполнения своих обязательств перед собственниками и ресурсоснабжающими организациями в размере от 50 до 75% от ежемесячной цены договора управления. Цена договора в месяц складывается из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме и размера ежемесячной платы за коммунальные услуги.

Управление на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 137 и 162 ЖК РФ ТСЖ вправе передать функции управления многоквартирным домом управляющей организации, заключив с ней договор управления этим домом, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе "определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели". При этом за ТСЖ остается функция утверждения сметы доходов и расходов товарищества и контроля за ее выполнением.

Для управляющей компании получение функций по управлению домами по договорам с ТСЖ наименее затратно, как в денежном, так и временном выражении. Переговоры с органами управления ТСЖ об условиях договора управления могут занять не более 1 месяца, какие-либо финансовые затраты в данном случае практически исключены.

Из перечисленных выше домов, заключено договоров с ТСЖ – 2, с ЖСК – 3, остальные дома выбрали ООО «Жилфонд» в качестве управляющей компании решением общего собрания.

Планируемый объем оказания услуг на 2010-2011годы

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
	Услуги по управлению
	Содержание общего имущества
	Текущий ремонт
	Лифт
	Вывоз ТБО
	Итого:
№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
		руб.	руб.	руб.	руб.
	Услуги по управлению
	Содержание общего имущества
	Текущий ремонт
	Лифт
	Вывоз ТБО
	Итого:

Планируемый объем выручки на 2010-2011годы

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
	Объем выручки за услуги по управлению	209979*
	Содержание общего имущества
	Текущий ремонт
	Лифт
	Вывоз ТБО
	Итого:

*-сумма рассчитана с учетом того, что в среднем, 10-15% собственников и нанимателей жилья оплачивают услуги нерегулярно, с учетом 3% «злостных» неплательщиков.

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2011г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
	Объем выручки за услуги по управлению	314969*
	Содержание общего имущества
	Текущий ремонт
	Лифт
	Вывоз ТБО
	Итого:

*- планируется заключение договоров на управление с пятью домами, дополнительно к существующим договорам.

Финансовый план

Так как ООО «УК «Жилфонд» привлекает к выполнению работ по обслуживанию

жилого фонда и текущему ремонту домов подрядную организацию ООО «Мастер», объем затрат, ежемесячно оплачиваемых ООО не так уж велик. Средства гранта планируется использовать в основном на покупку оргтехники и приобретение программного обеспечения для учета затрат в разрезе каждого объекта и составления отчетности для собственников жилых помещений и руководителей ТСЖ и ЖСК.

Источники финансирования и направления использования средств представлены в таблице:

Источники финансирования:	Сумма	Направления использования средств:
-собственные средства		Текущие расходы первого квартала: аренда, заработная плата, отчисления с заработной платы, прочие расходы
- средства гранта		Покупка оргтехники, программное обеспечение
Итого:		-

Основные затраты ООО «УК «Жилфонд»: аренда помещения, заработная плата персонала, отчисления с заработной платы, связь и прочие расходы.

№	Наименование затрат	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
	Аренда*
	Заработная плата**
	Отчисления с ФОТ***
	Услуги связи****
	Оплата услуг подрядной организации*****
	Услуги банка
	Списание стоимости основных средств******
	Прочие расходы (канцтовары и т.п.)
	Электроэнергия
	Мебель офисная*******		-	-	-
	Установка и внедрение программного обеспечения		-	-	-
	ИТОГО:

*- согласно предварительной договоренности с ООО «Мастер» о передаче в аренду 4-х кабинетов, общей площадью 72кв.м.

**- согласно штатного расписания

*** - 14,2% от фонда оплаты труда

**** - интернет, проводной телефон и сотовая связь

***** - согласно действующих тарифов, утвержденных Решением Курганской городской Думы №322 от 26.11.08г.

****** - стоимость оргтехники согласно прайс-листу поставщика ООО «Позитив» (Приложение №1)

******* - планируется приобрести следующую офисную мебель:

Стулья – 30шт*500руб.=15000руб.
Столы – 6шт*1200=7200руб.
Шкафы – 4шт*2000=8000руб.

Итого: 30200руб.

№	Наименование затрат	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
руб.	руб.	руб.	руб.
	Аренда*
	Заработная плата**
	Отчисления с ФОТ***
	Услуги связи****
	Оплата услуг подрядной организации*****
	Услуги банка
	Прочие расходы (канцтовары и т.п.)
	Электроэнергия
	Реклама
	ИТОГО: