Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др. недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определённую денежную сумму (ст.520 ГК).
Отличительная черта – предмет этого договора. Предметом здесь является недвижимое имущество. В ст.520 даётся примерный перечень недвижимого имущества. Но нужно учитывать ст.130 ГК, по которой к недвижимому имуществу относится имущество, по сути таковым не являющееся: космические объекты, суда плавания. Применительно к договору купли-продажи недвижимости надо иметь в виду, что к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землёй и не может быть перенесено.
Некоторые специальные нормы по договору купли-продажи недвижимости распространяются на все виды недвижимого имущества в смысле ст. 130 ГК. Это нормы, которые определяют форму договора купли-продажи недвижимости, существенные условия такого договора и порядок государственной регистрации. Остальные нормы параграфа 7 главы 30 применяются исключительно к купле-продаже недвижимости как таковой. Некоторые вопросы купли-продажи недвижимости регулируются специальным законодательством.
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Предмет договора купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые позволяют определённо говорить, какое имущество передаётся покупателю. В числе этих данных должны быть данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или о её нахождении в составе другого имущества. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается несогласованным, а договор – незаключённым.
Цена. Ст.526 ГК – если нет согласования в письменной форме между сторонами условия о цене недвижимости, то договор о её продаже считается незаключенным. Ст.405 ГК – в таком случае можно определить цену как обычно применяемую в обычных условиях. Но в договоре купли-продажи недвижимости эта статья неприменима. Цена должна быть указана в определённом размере или договор должен содержать порядок определения цены (например, путём отсылки к цене, которая сложилась в определённом месте в определённое время). Возможно установление цены применительно к единице продаваемой недвижимости. В таком случае цена определяется из размера фактически переданного имущества. Цена может устанавливаться договором путём включения цены передаваемого с этим имуществом земельного участка или права на него, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Последнее условие касается безвозмездной передачи права на земельный участок.
Особенностью купли-продажи жилых помещений вместе с проживающими в них гражданами по ст.529 ГК является то, что существенным условием его кроме предмета и цены является перечень лиц, проживающих в помещении.
Особенностью купли-продажи недвижимости являются специальные требования к форме договора. Для него обязательна письменная форма, иначе договор признаётся недействительным. Государственная регистрация не требуется. Исключение лишь для договора купли-продажи жилых помещений, государственная регистрация которых – необходимое условие вступления договора в силу. Государственной регистрации подлежит лишь осуществлённый на основе договора переход права собственности на недвижимость для всех остальных договоров. То есть, в течение какого-то периода, покупатель, приобретя недвижимость, не имеет на неё права собственности. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то по требованию другой стороны суд может обязать к этому ту сторону. Если уклонением причинены убытки, то они подлежат возмещению.
Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то покупателю может быть передано право собственности на земельный участок, право аренды или иное право, предусмотренное договором. Если договор не предусматривает право на соответствующий участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования. Если продавец не является собственником земельного участка, то продажа недвижимости возможна и без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит праву собственности на земельный участок, предоставленный законом. Покупатель пользуется теми правами, которые были у продавца недвижимости в отношении земельного участка. Возможна продажа участка без недвижимости, расположенной на нём. За продавцом земельного участка сохраняется право на пользование участком, необходимым для пользования недвижимостью.
Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Обязанность продавца считается исполненной после передачи недвижимости покупателю и подписания передаточного акта. В случае передачи недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, покупатель не вправе требовать замены товара.