НАРУШЕНИЕ ч.7 ст.156 Жилищного кодекса РФ по размеру платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества

Пункт 5.1 договора управления гласит : " Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органом местного самоуправления города Сургута. Размер платы за содержание и ремонт жилья определяется исходя из общей площади помещения Собственника, согласно цене установленной органом местного самоуправления для муниципального и частного жилья.

Управляющая При изменении органом местного самоуправления цен и тарифов на предоставляемые услуги, компания без согласования в одностороннем порядке производит перерасчет платы, после вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановления Администрации города Сургута).

Пункт 5.1 нарушает права собственников (потребителей) ,которые определены частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ .

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме,которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Даже если присутствует такой пункт в договоре управления, позволяющий управляющей организации в одностороннем порядке изменить цену договора, противоречит требованиям статьи 310 Гражданского кодекса РФ и является недопустимым условием договора в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Поэтому незаконен.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей"

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, усГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)

ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В договоре управления, заключенному между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, то собственники квартир не осуществляют никакой предпринимательской деятельности, а чаще всего просто живут в своих квартирах.

Более того, некоторым судам для вынесения вердикта в пользу собственников достаточно того, что согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. При этом Жилищный кодекс не предусматривает никаких условий индексаций размера платы за содержание жилого помещения.

Согласно пункту 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Речь идет именно о размере платы, а не о порядке определения размера платы. В связи с чем общее собрание собственников уполномочено только утвердить какой то размер платы (в виде числа), но не уполномочено принять решение о порядке ежегодной индексации платы.

Частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок установления платы за содержание жилого помещения в случае, если такая плата не установлена на общем собрании собственников. В таком случае размер платы устанавливается органом местного самоуправления.Это единственный случай, когда размер платы может быть установлен без согласия собственников.

Судебная практика.

Верховный суд №308-КГ15 -15107 от 02.12.2015 (приложение 36 )

Дело № А49-12507/2015. ООО «Жилье-15» против Жилинспекции Пензенской области. (http://kad.arbitr.ru/Card/0d748189-5129-4f9c-84b4-a9dfc674d5ec)

Три судебные инстанции подтвердили доводы Жилинспекции о том, что действия управляющей организации, самостоятельно увеличившей тариф на 9,5% противоречать требованиям законодательства.

Дело № А75-13315/2015. ОАО "Жилищно-Эксплуатационный участок № 3" против Службы строительного и жилищного надзора ХМАО. (http://kad.arbitr.ru/Card/59d2162f-b0d6-4d79-b2fa-6e0cb8b37b52)

Суд подтвердил, что возможность увеличения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на индекс потребительских цен, в одностороннем порядке, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, не предусмотрена действующим законодательством, следовательно, включение в договор управления такого условия, является неправомерным.

Дело № А26-5012/2016. ООО "Профессионал" против Государственной жилинспекции Республики Карелии. (http://kad.arbitr.ru/Card/b435240c-9745-4ff6-8d55-b9e98e85bdcf)

Управляющая организация полагает, что при повышении платы не выходило за пределы предоставленных ему полномочий и фактически оно индексировало плату на услуги, основываясь на условиях договора.

Суд же посчитал, что процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства.

Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Жилищное законодательство не предусматривает каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения обслуживающей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества МКД, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.

Дело № А33-2661/2016. ПАО «Красноярскэнергосбыт» против Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. (http://kad.arbitr.ru/Card/34192355-f698-4433-b4f5-cc46d4d0d375)

Арбитражные суды, анализируя нормы материального права, регулирующие вопросы определения размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, пришли к обоснованному выводу о наличии исключительной компетенции на ее определение лишь у общего собрания собственников помещений.

Ответ на обращения Службы №27-исх-2550 от 11.04.2017 (приложение 37),напрочь отметает это и судебную практику и сам Жилищный закон. В данном ответе руководитель службы А.П.Копылов ссылается (ссылка 2), что собственники приняли решение по тарифу на содержание и текущий ремонт общего имущества без учета предложений управляющей компании. Хочу заметить, что данные высказывание, это жульничество со стороны А.П. Копылова, так как в Службу были ранее направлены документы ,которые подтверждают ,что собственники дважды запрашивали предложения в УК , но она их проигнорировала (приложение 38) .

В своем ответе 229-н от 13.04.2016 (приложение 39)УК ООО "УЮТ" ни каких предложений по ранее посланным запросам не предоставила , а только лишь предложила тариф 34руб 22 коп. Собственниками он был принят ТАРИФ ПРЕДЛОЖЕННЫЙ УК ООО "УЮТ" 34 руб22 коп. ,но предложений по перечню работ и услуг ,по текущему ремонту общего имущества так и не поступило как и впрочем и все прошлые года с 2009г УК не выходила к собственникам ни с какими предложениями.

Считаем ответ Службы формальным и содержит ложное трактование законов и не рассматривание того факта ,что запрос о направлении ПРЕДЛОЖЕНИЙ ООО "УЮТ" собственники направляли. Служба работает не на стороне законов , а на стороне той стороне которая выгодна им.

В декабре 2016 был сделан запрос о предоставлении опять же предложений ,но УК ответила в письме 692-н от 16.12.2016 (приложение 40) ,что собственники должны сами обратится в специализированную организацию для составления сметы на работы и услуги. Мотивируя это тем ,что в штате у них нет специалиста по подготовке смет. Был отправлен повторный запрос с копией Службе о предоставлении предложений №19-н от 16.01.2017 (приложение 41).

Службой не правомерно поддерживается позиция о не правомерности настаивания собственниками о нарушении УК ООО "УЮТ" Жилищного кодекса и российского законодательства, которыми в силу закона собственники имеют право принять свой тариф , БОЛЕЕ ТОГО тариф не был изменен он остался такой же как и был до СОБРАНИЯ 34руб 22коп.

Позиция собственников основана на публикации в "Российской газете" выпуск 10 за 2016 .(приложение 41). Учредителем газеты является Правительство ФР и на странице публикации 63 ,четко дан ответ на вопрос : "Имеют ли право собственники принять тариф по содержанию общего имущества без предложений управляющей компании".

Тогда как расценить позицию СЛУЖБЫ "ВЫ НЕ ИМЕЕТЕ ПРАВО УСТАНАВЛИВАТЬ СВОЙ ТРРИФ !"

Расценить это можно, как наличие коррупционной составляющей.

Служба даже не берет во внимание суд по ХМАО Дело № А75-13315/2015. ОАО "Жилищно-Эксплуатационный участок № 3" против Службы строительного и жилищного надзора ХМАО. (http://kad.arbitr.ru/Card/59d2162f-b0d6-4d79-b2fa-6e0cb8b37b52

ООО "УЮТ" было направлено обращение о предоставлении экономического обоснования повышенного тарифа с 01.02.2017 в сумме 35 руб. 99 вх. 135-н 14.02.2017 .(приложение 33). Однако ответ честно говоря удивил. ООО "УЮТ" ответила ,что за данными разъяснениями следует обратится в департамент городского хозяйства , что и было сделано по ГИС ЖКХ №86-2017-97 от 01.03.2017 ( в приложение 33). В сроки установленные законом ответ не получен. Было написано заявление в прокуратуру г. Сургута о наложении административного штрафа за нарушение п.4 ч.1 ст.10 Федерального закона 59-ФЗ.( в приложение 33).

С этим же вопросом было сделано обращение Службу через ГИС ЖКХ №86-2017-98 от 01.03.2017. На него получен ответ № 27-исх-2200 от 29.03.2017 (приложение 34) . Получена очередная отписка. Служба вынесла предписание со сроком до 15.06.2017 ООО "УЮТ" предоставить предложения УК на рассмотрение собственников, тогда как в Жилищном кодексе определено, что собственники в течении 2 квартала обязаны провести собрания т.е до 01.07.2017 . Заведомо ставя такие сроки Служба жульничает и подыгрывает управляющей компании по сколько собственники до 01.07.2017 должны провести собрания. (приложение 34).

В ответе Службы 27-исх-2201 от 29.03.2017 (ссылка1) (приложение 35)разъясняет ,что в ее полномочия не входит устанавливать размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества. Служба обязана контролировать УК по выполнению решений собрания собственников и допускать нарушения их прав и законных интересов со стороны УК. На общем собрании в 24.05.2016 собственниками была принята плата по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Об этом Службе не однократно сообщалось , протокол собрания с приложениями был направлен Службе вх. 27.14-Вх-899 от 02.06.2016,а также повторно по ГИС ЖКХ № 86-217-104 от 06.03.2017 ,так как Служба приняла на хранение документы по собранию от УК ООО "УЮТ" без приложений и решений собственников ,тем самым не добросовестно сотрудники Службы исполнили свои должностные обязанности. Согласно ЖК ст 46.1 УК должна передать все материалы по собранию в течении 5 дней в Службу с момента передачи инициатором собрания в УК т.е до 30.05.2016. УК ООО "УЮТ" передала в Службу только лишь протокол без приложение и решений. Претензии к УК Служба не направляла, что говорит о коррупционной составляющей .

Наши рекомендации