Вторичный рынок ИЖК. Рефинансирование ИЖК

В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации в 1997 г. создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. В 2015 году на базе АИЖК для реализации государственной политики на рынке жилья создан Единый институт развития в жилищной сфере.

Обновленное АИЖК обладает всеми необходимыми механизмами для создания полного цикла поддержки жилищного сектора России: от обеспечения земельными ресурсами и стимулирования строительства жилья до формирования платежеспособного спроса на него.

Деятельность Агентства направлена на дальнейшее развитие ипотечного рынка, разработку и внедрение механизмов для повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы, развитие рынка ипотечных бумаг и других финансовых инструментов, обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции инновационного развития рынка жилья.

Среди приоритетных задач: снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки.

Миссия единого института развития в жилищной сфере – повышение доступности жилья и создание комфортных и благоприятных условий проживания для граждан России.

В настоящее время АИЖК выступает одной из основных рефинансирующих организаций на рынке ИЖК, выкупая закладные у банков-участников системы ИЖК, кредитующих по стандартам ИЖК, выпуская ИЦБ и гарантируя ИЦБ других эмитентов, а также помогая банкам-оригинаторам организовать выпуски ИЦБ на основе мультиоригинаторной платформы секъюритизации.

Основные направления деятельности АИЖК (в % от активов, которые составили в 1 полугодии 2015 г. 350,8 млрд руб.):

1) Рефинансирование ипотечных кредитов (59%).

2) Покупка ИЦБ и предоставление промежуточного финансирования (15%).

3) Предоставление займов банкам на финансирование строительства жилья (в рамках про-граммы Стимул) за счет средств ВЭБа (3%).

4) Прочие активы – 22%.

В процентах от забалансовых обязательств АИЖК (на 1.07.2015 г. 125,8 млрд руб.) его ключевые виды деятельности составляют:

- обязательства по выкупу закладных – 11%;

- соглашения о приобретении облигаций с ипотечным покрытием и форвардные контракты – 35%;

- соглашения о фондировании и рефинансировании по программе стимул – 3%;

- поручительства по ИЦБ – 51%.

Рассмотрим подробнее основные виды деятельности АИЖК на вторичном рынке:

1) Рефинансирование ипотечных кредитов (59%). АИЖК рефинансирует ИЖК:

- в форме выкупа закладных у банков-кредиторов, кредитующих по стандартам АИЖК (в том числе по кредитам Новостройка, Военная ипотека и др. льготным ИЖК). Характеристики портфеля закладных АИЖК представлены на рис. 5.

Рис. 5. Портфель закладных АИЖК.

- в форме выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) самостоятельно (через своих ипотечных агентов).

Выпуск ипотечных ценных бумаг – одно из ключевых направлений деятельности АО «АИЖК». Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важным компонентом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Выполняя свои функции как государственный институт развития, Агентство способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг.

Секьюритизация представляет собой один из наиболее эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования, позволяющий Агентству и иным участникам ипотечного рынка расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов.

Для инвесторов секьюритизация - это возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, обеспеченных наиболее качественным типом кредитов – ипотекой.

При выпуске ипотечных ценных бумаг приоритетом для Агентства является обеспечение наивысшего кредитного качества старших траншей облигаций. В этих целях применяется лучшая практика международных рынков.

Основу надежности ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России. Базовые требования к ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другими законодательными актами. Это соотношение суммы кредита к стоимости залога не выше 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета размера ипотечного покрытия кредитов с просрочками платежей по кредиту или страхованию и т.д. Дополнительные требования устанавливаются Стандартами Агентства и условиями документации по выпускам.

Кроме этого, структура выпусков облигаций с ипотечным покрытием включает элементы дополнительного усиления кредитного качества, такие как субординация, наличие резервного фонда, избыточной маржи и др.

Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска (оригинатора) и самого эмитента.

Все это позволяет получать международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже суверенного.

Все выпуски облигаций с ипотечным покрытием, инициированные Агентством, успешно прошли испытание кризисом и даже в условиях крайне тяжелой ситуации на первичном рынке ипотеки подтвердили свою высокую надежность. Все выплаты, предусмотренные эмиссионной документацией, осуществлялись и осуществляются своевременно и в полном объеме.

В 2007-2015 гг. АО «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Эмитентами ценных бумаг выступили специально созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечные агенты.

Рис. 6. Сделки секъюритизации российских ипотечных активов.

- в форме предоставления поручительства АИЖК по ИЦБ других эмитентов. Ипотечные ценные бумаги выпускают не только ипотечные агенты АИЖК, другие банки-кредиторы также используют забалансовую секъюритизацию ипотечных кредитов (т.е. с использованием оригинаторами сделки специализированных организаций по выпуску ИЦБ). Наибольший объем таких сделок был заключен в 2013 г (86 млрд руб.) и в 2014 г. (192 млрд руб.). АИЖК может предоставлять поручительство по таким бумагам, что позволяет им быть включенными в Ломбардный список, а также в инвестиционные декларации ключевых институциональных инвесторов. Поручительства по ИЦБ составляют наиболее значительную долю забалансовых обязательств АИЖК – 51%.

2) Покупка ИЦБ и предоставление промежуточного финансирования (15%). В рамках программы покупки ИЦБ и мультиоригинаторной платформы секьюритизации (МОП[6]) АИЖК:

--- выкупает старшие транши ИЦБ с одним или двумя рейтингами не ниже ВВВ- (Fitch / S&P) или Ваа3 (Moody’s) или обеспеченные поручительством АИЖК;

--- готово предоставлять промежуточное финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации.

Рис. 7. Покупка ИЦБ и предоставление промежуточного финансирования АИЖК.

Гарантия АИЖК по выкупу старших траншей ИЦБ и наличие промежуточного финансирования со стороны АИЖК позволили участникам программы и мультиоригинаторной платформы секьюритизации выдавать ипотечные кредиты даже в условиях значительного роста процентных ставок и ограниченной ликвидности. Так, рис. 8 демонстрирует, что в 2015 г. практически весь объем выпусков ИЦБ был осуществлен с той или иной формой участия АИЖК.

Рис. 8. Доля выпусков жилищных ИЦБ с участием АИЖК.

3) Предоставление займов банкам на финансирование строительства жилья (в рамках программы Стимул) за счет средств ВЭБа(3%) представляет собой форму рефинансирования кредитов застройщикам. Программа общим объемом 40 млрд руб. действует с 2008 г. В 2015 г. объем рефинансирования 2,27 млрд руб. временно отозван в связи с ухудшением финансового положения банков, через которые кредитуются строительные проекты. При этом на рассмотрении находятся проекты на сумму 1,6 млрд руб.

Мы проанализировали роль АИЖК в рефинансировании ИЖК. Вместе с тем, как уже отмечалось выше, российское законодательство позволяет и банкам-кредиторам непосредственно со своего баланса выпускать ипотечные облигации, обеспеченные пулами ипотечных кредитов (одноуровневая модель). Как видно из рис. 6, с 2007 г. банки осуществили таких сделок на 120 млрд руб., наибольший их объем пришелся на 2013-2014 гг. (33 и 36 соответственно). При этом начиная с 2009 г. ипотечные кредиторы осуществляют только внутренние сделки секъюритизации, популярные в начале развития рынка трансграничные сделки не реализуются.