Тема 8. Правовое регулирование жилищных правоотношений: общая характеристика

Вопрос о правовой природе жилищных правоотношений в юридической литературе является спорным. Различные авторы относят такие отношения к вещным либо к обязательственным. Представляется, что в настоящее время при существовании частного жилищного фонда наряду с государственным однозначно квалифицировать жилищное правоотношение как вещное или обязательственное невозможно, поскольку решение этого вопроса зависит от правового режима жилого помещения. Однако в любом случае при регулировании жилищных правоотношений гражданское законодательство сочетается с жилищным и факультативно дополняет его. В случае коллизии норм гражданского и жилищного законодательства действуют жилищно-правовые нормы как специальные нормы, приоритетные по сравнению с общими.

Жилищное правоотношение – отношение в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также обеспечения сохранности жилищного фонда.

Объект жилищного правоотношения – жилое помещение, т. е. помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся дом, квартира и их части (жилые комнаты). Использование жилого помещения не по назначению не допускается.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений в РБ. Он складывается из государственного (республиканского и коммунального) жилищного фонда, а также частного жилищного фонда, к которому относится жилье, находящееся в собственности граждан и негосударственных юридических лиц (в т. ч. ЖСК, ЖК, КИЗов).

Жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств, относящееся к государственному жилищному фонду, предоставляемое гражданам на условиях договора найма и не подлежащее приватизации, обмену, разделу. Не подлежат приватизации, обмену, разделу также служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях, которые предоставляются временно, как правило, на период работы (учебы).

Субъекты жилищных отношений:

- граждане РБ и иностранцы, постоянно проживающие на территории РБ. Уравнивание в правах других иностранцев с гражданами РБ возможно на основе международно-правовых договоров.

Особой категорией являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и имеющие в силу этого право на любые формы государственной поддержки при улучшении жилищных условий. Учет таких граждан ведут местные органы управления в соответствии с Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента № 565 от 29.11.2005);

-юридические лица независимо от формы собственности, в том числе организации граждан-застройщиков (ЖСК, ЖК, КИЗы);

- государство.

Граждане могут занимать жилое помещение на основе следующих правовых режимов:

а) на праве собственности (собственниками считаются, среди прочих, все участники приватизации независимо от того, указаны ли они в качестве стороны договора приватизации);

б) на основе договора найма (поднайма) жилого помещения;

в) на основе членства в организации граждан-застройщиков (ЖСК, ЖК, КИЗе). Член организации граждан-застройщиков после полного внесения паевого взноса вправе оформить жилое помещение в собственность. До получения правоустанавливающего документа собственником такого жилого помещения считается организация.

Законодательством предусмотрен и более редкий правовой режим пользования жилым помещением – режим завещательного отказа.

Основной субъект жилищного правоотношения – собственник, наниматель, член организации граждан-застройщиков. Наряду с указанными лицами жилищные права и обязанности предусмотрены для их членов семьи.

Члены семьи имеют равные права по пользованию жилым помещением с основным субъектом жилищного правоотношения и несут обязанности, вытекающие из такого пользования. Члены семьи собственника, члена организации граждан-застройщиков имеют равное право пользования, если письменным соглашением при их вселении не было предусмотрено иное. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать совместно с ним, сохраняют все права и обязанности, если иное не предусмотрено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать определения порядка пользования жилым помещением. Отчуждение жилого помещения, передача его в залог возможны только с согласия совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а при наличии несовершеннолетних членов семьи – органа опеки и попечительства.

Государственное жилье предоставляется на основе договора найма жилого помещения (типовая форма утверждена Правительством) и, как правило, бессрочно. Договор жилищного найма может быть изменен и расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны (основания предусмотрены Жилищным Кодексом). Жилое помещение, предоставленное на условиях договора найма (кроме социального найма), может быть обменено на другое жилое помещение как внутри государственного жилищного фонда, так и на помещение, относящееся к частному фонду (Правила обмена утверждены Правительством). Любые споры, связанные с пользованием жилым помещением, подведомственны суду.

Правовой режим частного жилого помещения – это режим частного имущества с учетом специфики объекта. Частное жилое помещение может быть разделено между сособственниками:

а) с образованием двух и более отдельных жилых помещений (при наличии технической возможности и разрешения на переустройство и перепланировку);

б) с выделением в пользование изолированных жилых помещений, подсобные помещения при этом остаются в общем пользовании.

Выселение из жилых помещений производится по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом, как правило, в судебном порядке и преимущественно с предоставлением другого жилого помещения.

Тема 9. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда)

По договору безвозмездного пользования имуществом (ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования имуществом сходен с договором аренды, но в отличие от него является безвозмездным. Договор ссуды двусторонний, консенсуальный либо реальный. К договору ссуды применяется ряд норм об аренде.

К форме договора безвозмездного пользования имуществом, тем не менее, применяются общие требования о форме сделок, а не требования к форме договора аренды.

Обратим внимание также на некоторые иные особенности договора ссуды (по сравнению с договором аренды):

1. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (т. е. независимо от вины). Ссудодатель отвечает лишь за те недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, которые он умышленно либо по грубой неосторожности не оговорил.

2. Ссудополучатель несет риск случайной гибели (повреждения) предмета ссуды, если с учетом конкретных фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель (порчу), пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Арендатор отвечает за гибель (повреждение) предмета аренды только при наличии вины.

Обязанности ссудодателя:

- предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению;

- предупредить о правах третьих лиц.

Обязанности ссудополучателя:

- поддерживать вещь в исправном состоянии, нести все расходы по ее содержанию, осуществлять текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.

Тема 10. Подряд

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат и оплатить его (уплатить цену работы).

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный, применяется как в общегражданских, так и в хозяйственных отношениях.

Договор подряда в ряде случаев следует отграничивать от трудового договора, договора купли-продажи, договора возмездного оказания услуг.

Так, договор подряда сходен с договором возмездного оказания услуг; отличие заключается в двойственности предмета договора подряда (с одной стороны – работы как таковые, с другой стороны – вещественный результат работ).

Стороны (подрядчик и заказчик) – граждане и (или) организации. Подрядчик-субъект хозяйствования в необходимых случаях должен иметь лицензию.

Подрядчик вправе привлекать для выполнения отдельных видов (этапов) работ других лиц (субподрядчиков), если иное не вытекает из законодательства или договора. Ответственность за действия субподрядчиков перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Если иное не предусмотрено договором, работы выполняются иждивением подрядчика, т. е. его материалами, силами и средствами.

Риск случайной гибели (порчи) результата работ до его приемки заказчиком несет подрядчик, если иное не предусмотрено договором. Риск случайной гибели (порчи) материалов, оборудования, иного вспомогательного имущества несет сторона, их предоставившая.

Существенные условия договора – условия о предмете и о сроках (начальном и конечном) подрядных работ. По согласованию между сторонами могут устанавливаться промежуточные сроки (сроки отдельных этапов).

В договоре указывается цена работы или способы ее определения. Цена договора подряда является существенным его условием в тех случаях, когда на то указывает законодательство. В остальных ситуациях (при несогласованности в договоре условия о цене) она определяется в соответствии с п. 3 ст. 394 ГК РБ.

Цена складывается из издержек подрядчика и его вознаграждения, может определяться путем составления сметы, которая становится частью договора. Смета может быть твердой и приблизительной (ст. 663 ГК РБ).

Экономия подрядчика относится в его пользу, если заказчик не докажет, что экономия повлияла на качество работ.

Работы оплачиваются после приемки результата, если договором не предусмотрена поэтапная оплата. При просрочке оплаты подрядчик имеет право на удержание.

Основные обязанности подрядчика:

- выполнить работу в соответствии с условиями договора;

- обеспечить надлежащее качество работ;

- предупредить о непригодности материала, предоставленного заказчиком, о неблагоприятных последствиях его указаний;

- сообщить заказчику информацию, касающуюся эксплуатации объекта;

- соблюдать конфиденциальность в отношениях.

Основные обязанности заказчика:

- оказывать содействие в случаях, порядке и объеме, предусмотренных договором;

- предоставить материалы, оборудование, техническую документацию, если это предусмотрено договором;

- принять выполненную работу и оплатить ее.

Результат работ принимается по акту, в котором отражаются выявленные недостатки. Если результат работ принят без проверки, то заказчик лишается возможности ссылаться на явные недостатки. При выявлении скрытых недостатков заказчик обязан сообщить подрядчику. При возникновении спора по поводу недостатков и причин их возникновения назначается экспертиза за счет подрядчика с последующим отнесением расходов на ее производство на счет стороны, необоснованно затеявшей данный спор.

Качество подрядной работы должно соответствовать условиям договора или обычно предъявляемым требованиям. Гарантийные сроки (сроки годности) устанавливаются законодательством или договором.

Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество результата работ (ст. 676 ГК РБ) в целом аналогична ответственности продавца за качество предмета договора купли-продажи (ст. 445 ГК РБ). Сроки предъявления требований, связанных с недостатками результата работ (ст. 667 ГК РБ), тоже аналогичны срокам предъявления требований к продавцу в связи с ненадлежащим качеством проданной вещи (ст. 447 ГК РБ). Однако в отличие от института договора купли-продажи институт подряда содержит норму о сроках исковой давности по требованиям в связи с ненадлежащим качеством подрядной работы (1 год, а в отношении зданий, сооружений, построек – 3 года). Срок исковой давности начинает течь со дня заявления о недостатках, если оно сделано в пределах гарантийного срока. Если гарантийный срок не установлен или заявление сделано за его пределами, то начало течения срока исковой давности определяется в общем порядке (ст. 201 ГК РБ).

Законодательство определяет и последствия отказа (уклонения) заказчика от приемки (ст. 674 п. 6, 7 ГК РБ).

При изучении отдельных разновидностей договора подряда следует иметь в виду следующее.

А. Договор строительного подряда регулируется наряду с ГК РБ специальным законодательством (в частности, Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными Совмином). Особо законодатель регламентирует порядок заключения договора при размещении заказов на строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, устанавливая обязательное проведение в ряде случаев открытых торгов (см. Положение о проведении подрядных торгов на строительство объектов, утвержденное Постановлением Совмина № 235 от 3.03.2005).

Если заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, реализующий свой непредпринимательский интерес, то к такому отношению следует применять, кроме всего прочего, законодательство о защите прав потребителей. Студентам необходимо ознакомиться с Указом Президента № 396 от 15.06.2006 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» и утвержденными им Правилами заключения, исполнения, расторжения договора создания объекта долевого строительства.

В. Договор бытового подряда – это публичный договор, по которому подрядчиком выступает субъект предпринимательства, заказчиком – гражданин, а предметом – работа, предназначенная для удовлетворения личных, домашних, семейных потребностей заказчика. Заказчику по договору бытового подряда предоставляются дополнительные гарантии (смотри ст. ст. 684, 687, 692 ГК РБ, а также Закон «О защите прав потребителей»).

Г. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, как правило, предшествует договору строительного подряда. Результатом работ выступает в данном случае комплекс проектно-сметной документации, заключение о возможности и целесообразности строительства. Подрядчик (субъект хозяйствования, проектировщик, изыскатель) несет ответственность за недостатки документации, повлиявшие на качество строительных работ.

Д. Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ является в настоящее время самостоятельным гражданско-правовым договором (глава 38 ГК РБ). Однако по характеру и содержанию такие отношения чрезвычайно близки подрядным, к ним применяется ряд норм о подряде.

Особенностью договора на выполнение НИР, НИОКР и технологических работ является то обстоятельство, что на результат работ распространяется законодательство об интеллектуальной собственности.

Риск невозможности исполнения договора несет заказчик, если иное не предусмотрено договором.