Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве

Реализация инвестиционных проектов, связанных с капитальным строительством, требует осуществления мер по приобретению, аренде, отводу и подготовке земельных участков под застройку, проведению инженерных изысканий, разработке проектной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений, собственно строительство - возведение зданий, сооружений, объектов инфраструктуры.

Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости, как в техническом, так и в экономическом аспекте.

Техническая выполнимость проекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.);

Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату.

Предварительная оценка реализуемости проекта является, как правило, очень грубой и для нее используется с целью экономии средств, легко доступная информация.

Если предварительная оценка проекта положительна, то переходят к более детальному проектному исследованию. Проектное исследование подразделяется на технико-экономический анализ и финансовый анализ.

Технико-экономический анализ предусматривает изучение потенциальных возможностей производственных мощностей и планирование их использования.

Финансовый анализ дает возможность изучить финансовые результаты в случае реализации проекта. Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:

- формирование инвестиционного замысла (идеи);

- предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;

- технико-экономическое обоснование проекта;

- приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;

- подготовка контрактной и проектной документации;

-осуществление строительно-монтажных работ, включая ,пуско-наладочные работы.

Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает

-разработку и предварительное обоснование замысла;

- инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;

- проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;

- предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.

Предварительное {предпроектное) исследование инвестиционных возможностейвключает следующие компоненты:

- подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;

- оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- анализ и обоснование инвестиционных возможностей;

- подготовка контрактной документации на проекто-изыскательские работы;

- подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).

Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;

- анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.

- анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);

- планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);

- принятие решений по инженерному обеспечению строительства;

- мероприятия по охране окружающей среды;

- описание организации строительства;

- описание системы управления строительством;

- организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;
-подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;

оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;

прогнозирование денежных затрат и поступлений;

оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;

- анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;

- формулирование условий прекращения реализации проекта.

Разработанное технико-экономическое обоснование проходит вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико-экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.

Подготовка контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:

- подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;

- проведение переговоров с потенциальными инвесторами;
-разработка проектно-сметной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений;

- определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.

На этапе осуществления строительно-монтажных работ помимо непосредственного выполнения этих работ производятся:

-подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;

наладка оборудования;

обучение персонала.