Аренда зданий, предприятий и сооружений.
ГК РФ определяет договор аренды зданий и сооружений как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование второй стороне (арендатору) здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса РФ в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель.
Арендодатель - сторона договора аренды, предоставляющая арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Арендатор - сторона договора аренды, которая получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Цель: обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны.
Предметом договора аренды здания и сооружения являются здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре.
Вообще различие между зданием или сооружением ГК РФ прямо не указывает. Однако, исходя из общеупотребительного значении этих слов, можно сделать вывод, что:
Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.
Сооружения предназначены для технических целей, люди находятся в них временно.
Существенными условиями договора являются:
Предмет договора аренды зданий или сооружений.
Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений.
Срок аренды - дополнительное условие договора аренды здания и сооружения.
Существуют следующие приложения к договору аренды зданий и сооружений.
1) Описание здания (в описании здания указываются сведения о его наименовании, назначении в соответствии с правоустанавливающими документами, общей площади, адресе, стоимости и т.д.)
2) Описание земельного участка (в описании земельного участка указываются сведения о его наименовании, назначении в соответствии с правоустанавливающими документами, кадастровом номере, общей площади, месторасположении, кадастровой стоимости и т.д.)
3) График арендных платежей - документ, в котором стороны определяют периоды оплаты, даты внесения арендной платы, размеры платы и т.д.
4) Свидетельство о государственной регистрации права - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер.
5) Правоустанавливающие документы на земельный участок - документ, использующийся для совершения сделок с земельными участками и зданиями.
6) Кадастровый паспорт здания - результат технической инвентаризации и технического учета таких объектов недвижимости, как здания, сооружения, помещения, квартиры.
7) Кадастровый паспорт земельного участка - представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка.
Так же для заключения договора необходимы следующие сопутствующие документы:
1) Акт приема-передачи недвижимости;
2) Дополнительное соглашение;
3) Протокол разногласий;
4) Протокол согласования разногласий.
23. Договор аренды (общие положения) (606).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объекты аренды.В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арендодатель. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является ЮЛ, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Срок договора аренды.Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Предоставление имущества арендатору. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Аренда обеспечивает гражданам и ЮЛ шанс извлекать выгоду, пока еще пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им регулярно либо для устойчивого пользования у них нет достаточных методов. Собственнику же (или другому законному владельцу имущества) аренда позволяет, в собственную очередь, реализовать его экономические интересы - получить указанный прибыль от сдачи внаем имущества, пока что не используемого им либо нарочно предназначенного для временной передачи новым лицам. Договор аренды, именуемый в свою очередь договором имущественного найма, - традиционный институт гражданского права, популярный пока римскому праву.
ГК - главный правовой акт, регулирующий арендные отношения. Кроме ГК правила об отдельных видах договоров аренды либо об аренде отдельных видов имущества содержатся в других законах.
Стороны договора - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия "арендодатель" и "наймодатель" либо "арендатор" и "наниматель" рассматриваются в ГК как тождественные. Использование то одного, то свежего термина связано в главном со сложившейся практикой их наименования в указанных сферах.
Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают те или иные ФЛ и ЮЛ (в том числе иностранные).
По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, потому что признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Право собственности на плоды, продукцию и доходы признается за арендатором всего лишь при условии, что они получены от употребления арендованного имущества в соответствии с договором. В случае если же поступления получены от употребления имущества не по задаче или вопреки условиям договора о его целевом употреблении, арендатор, неосновательно приобретший плоды, продукцию и доходы, должен возвратить их арендодателю.