С уменьшением срока или платежа?

Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором – сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита – на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа – переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж – на 700 руб. (срок останется прежним – 10 лет).

Однако, делая платежи второго типа, мы облегчаем свое «ипотечное бремя», а освободившиеся средства можно пускать на новые досрочные платежи, все больше сокращая наш долг. Так что совет таков. Если кредит для вас комфортен – вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком большой и вы переживаете, что в один ужасный день не сможете заплатить, – гасите досрочно с уменьшением платежа.

Подушка безопасности

Рискую вновь навлечь на себя читательский гнев, но все же скажу. Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая подушка безопасности – сумма, позволяющая прожить хотя бы три – шесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.

«Да она точно издевается! – воскликнет все тот же возмущенный читатель. – Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 000, да еще эту чертову ипотеку плачу… Откуда взяться лишним деньгам?!»

Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора – обрести проблемы с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый запас. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания финподушки у вас есть. Если резервов нет, имеет смысл пересмотреть ваши доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финподушка нужна, чтобы экономить ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого гарнитура…

Какого размера должна быть финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важна для вас стабильность и уверенность в завтрашнем дне? Как правило, чем старше человек, тем важнее этот фактор. Бесшабашный характер снижает значимость этого параметра, наличие маленьких детей и пожилых родителей – повышает.

А насколько стабильны ваши доходы? Если вы наемный специалист на окладе, если вы востребованы на рынке труда и уверены: что бы ни случилось, вы без труда найдете новую работу, – достаточно минимального запаса, обеспечивающего прожиточный минимум и оплату кредита в течение трех месяцев. Если ваш доход не постоянен (премии, проценты с продаж), нужна подушка побольше. Если ваше положение в компании шатко, а поиск, в случае чего, новой работы может затянуться, – еще больше. Если вы фрилансер, живущий за счет постоянных заказчиков, подушку увеличиваем. Если вы фрилансер, работающий с одноразовыми (непостоянными) заказчиками, или, упаси боже, риелтор, еще увеличиваем. Если бизнесмен, недавно открывший бизнес… Да, у вас сейчас непростое время. Но интересное!

В целом, я считаю, для энергичного человека достаточно шестимесячной подушки. (А неэнергичные люди редко покупают квартиры.) Чем бы он ни занимался и что бы ни случилось, за полгода энергичный человек всегда найдет новый источник дохода. Но если вам кажется, что этого мало, если вы опасаетесь каких-то серьезных, ненадуманных проблем (кризиса, болезни), увеличивайте, доводите запасы до года. Главное – не превращать накопительство в манию, не подчинять этому всю свою жизнь.

Как сочетать досрочные платежи и создание подушки безопасности?

Есть простое правило: половину свободных денег тратим на досрочное погашение, половину откладываем. Например, получили зарплату – отнесли досрочный платеж в банк. А через месяц ту же сумму несем в другой банк и кладем на пополняемый депозит. (В одном банке все свои «яйца» лучше не хранить.) После накопления подушки можно расслабиться и заняться тем, о чем давно мечтали: сменить надоевшую работу, уехать на месяц в отпуск или открыть свой бизнес. Ипотека уже не висит над вами дамокловым мечом, ведь вы хорошо подстраховались и можете жить интересной, полноценной жизнью!

Удобный банк

Еще один принцип «правильной» ипотеки – выбор удобного банка. На протяжении долгих лет вам придется посещать этот банк ежемесячно, а иногда и чаще, поэтому очень важно, чтобы эти регулярные визиты не отнимали ваши время и нервы.

Признаки удобного банка:

• Удобное местоположение. Наличие офиса недалеко от вашего дома или работы.

• Удобный график работы. Если вы работаете до 20:00, банк должен функционировать хотя бы до 21:00, иначе вам придется каждый раз отпрашиваться с работы или тратить на поездку в банк законный выходной, а это не очень удобно.

• Хороший сервис, внимательные сотрудники.

• Наличие электронной очереди.

• Отсутствие длинных живых очередей.

Я прекрасно понимаю, что на этапе оформления ипотеки все эти критерии кажутся ерундой. Вам важно, чтобы банк одобрил вас и квартиру, чтобы ставка была поменьше, а дальше хоть трава не расти. «Господи, да скорее бы уже разделаться с этой головной болью, купить квартиру и успокоиться! А там уж разберемся как-нибудь».

Вполне понятные эмоции. И все-таки поверьте, раз в месяц – это не так уж редко. И превращать погашение ипотеки в постоянный, многолетний стресс совершенно ни к чему. Визит в банк должен быть легким, приятным занятием: заглянул пешочком после работы, взял талончик на очередь, почитал книжку на диванчике, полюбезничал с девушкой-оператором, заплатил в кассе и с легким сердцем отправился домой. А иначе не удивляйтесь, если через полгода мучений появится ощущение пресловутой «кабалы» и «ловушки». Вы сами себя поймали.

Совет. Если есть возможность, вносите платежи сразу за два – четыре месяца вперед. Чем меньше суеты и стресса в вашей жизни, тем лучше.

Достойная цель

Последнее в списке, но отнюдь не последнее по значимости правило «правильной» ипотеки – достойная цель. Ради чего вы вообще в это ввязались? Если это квартира для себя, то будет ли она радовать вас долгие годы и оправдывать те усилия, которые предстоит приложить? Если это покупка с инвестиционными целями, то окупятся ли все затраты? (Обычно инвестиционная покупка в кредит невыгодна, но нужно рассмотреть конкретную ситуацию. Посоветуйтесь со своим риелтором.) Вы должны иметь достаточно сильную мотивацию, чтобы не просто гасить долг без просрочек, но и радоваться жизни все эти десять лет, не жалея о принятом решении и спокойно перенося трудности. Подумайте об этом ДО оформления кредита.

Это основные принципы «правильной» ипотеки, которая станет для вас не кабалой, а прекрасной возможностью жить лучше, а также… драйвером вашего роста. О чем это я? Дело в том, что правильная ипотека мотивирует больше зарабатывать! Проверено практикой. Если в «мирное время» энергии для покорения мира зачастую не хватает, то при наличии посильного, но крупного долга вы получаете дополнительные моральные ресурсы, чтобы непрестанно двигаться вперед и вверх!

Глава 2

Ва-банк

Как выбрать банк?

В каком банке оформить ипотеку? Сначала узнайте условия и требования банка, в котором у вашей компании «зарплатный проект». Потом сравните с условиями в других банках. Обычно у «зарплатников» есть преференции, но не всегда этот вариант самый выгодный. Лучше выбирать банки – лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов. У них все процессы отработаны, оптимизированы, вы тратите меньше времени и усилий. Почитайте сайты выбранных банков, отзывы заемщиков, позвоните в кредитные отделы. Учитывайте не только размер процентной ставки, но и требования к заемщикам и квартирам, адреса офисов, уровень обслуживания, дополнительные платежи и штрафы и т. п.

Важна ли надежность банка? Если банк разорится, ваш кредит передадут другому банку. Условия кредитования при этом не изменятся. Теоретически новый банк может потребовать выплатить всю сумму досрочно, но на практике это все-таки маловероятно.

Каков порядок действий?

1. Подаете заявку на кредит. Приносите в банк паспорт, заявление, справки о доходах и т. п.

2. Получаете одобрение кредита и трех-четырехмесячный срок на поиск квартиры.

3. Ищете квартиру.

4. Договариваетесь с продавцом, подписываете авансовый договор.

5. Присылаете в банк документы по выбранной квартире.

6. Приглашаете оценщика.

7. Оформляете страховку.

8. Получаете от банка отказ или одобрение квартиры.

9. Проводите сделку.

Именно в этом порядке следует действовать. Не стоит искать квартиру до получения одобрения на кредит. Это неэффективно. Без «готовых» денег вы продавцам неинтересны и выгодных условий не получите. Рискуете просто зря потерять свое и чужое время.