Земельные участки как объект недвижимости

Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости

Понятие недвижимого имущества (НИ)

НИ - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без безразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние леса, насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (ГК РФ 22.12.95 гл. 6 ст. 130).

Применительно к недвижимости выделяют два понятия:

- юридическое - право на эту недвижимость;

- экономическое – сам материальный объект недвижимости.

Пять властных полномочий государства на ограничение права собственности на НИ:

- право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу;

- право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственной программы и оказания общественных услуг;

- право передавать недвижимость во временное пользование (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление).

- право изымать недвижимое имущество при отсутствии наследников и завещания;

- право регулировать имущественные отношения в целях повышения обороноспособности страны.

Виды собственности:

- государственная;

- частная;

- право пожизненного владения;

- сервитуты – право совместного владения аренды;

- кондоминимумы – право долевого владения.

Классификация НИ:

- иерархичный метод классификации;

- фасетный метод (разделение множества объектов на независимые группы или подвиды);

- жилое/ нежилое;

- промышленное/ непромышленное

Земельные участки как объект недвижимости

Право собственности и другие вещные права на землю определе­ны главой 17 ГК РФ и Земельным Кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ. Данным Кодексом заложены основы землеустройства, государственного земельного кадастра и земельного контроля, платности и ответственности землепользования, а также основы правоотношений в области управления и распоряжения земельными ресурсами.

Объектом права собственности является земельный участок. Тер­риториальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Если иное не установлено законом, право собственности на зе­мельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка почвенный слой и замкнутые водоемы, леса и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воз­душного пространства или иными законами и не нарушает прав дру­гих лиц.

С правом собственности на земельный участок тесно связан сер­витут - вещное право пользования чужой вещью, то есть, признанное законом право пользования чужим имуществом в опре­деленных пределах, например, про­ходить и проезжать через соседний участок; прово­дить воду с соседнего участка идр.

Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней пе­реходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, от­давать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) соб­ственности незастроенные земельные участки:

- лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

- общего пользования (улицы, переезды, дороги, набережные, пар­ки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к зем­лям общего пользования);

- расположенные в морских, речных и воздушных портах феде­рального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.