Метод дисконтування грошового потоку

передбачає таку послідовність оціночних процедур:

> обґрунтування періоду прогнозування;

> прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційно­го доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

> обгрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

> визначення поточної вартості грошового потоку, як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

> прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

> визначення вартості об'єкту оцінювання як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінювання доцільно проводити такі оціночні процедури:

- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна;

- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвесту­вання в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також за наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінювання;

- інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал і повернення інвестованого капіталу та обґрунтування у звіті про оцінювання майна.

Порівняльний підхід до оцінювання вартості нерухомості передбачає таку послідовність оціночних процедур:

> збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропозиції поді­бного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

> вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінювання з урахуванням обся­гу та достовірності наявної інформації;

> зіставлення об'єкту оцінювання з об'єктами порівняння з наступним кори­гуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;

> визначення вартості об'єкту оцінювання через врахування величини кори­гуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

> узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкту оцінювання та об'єктів порівняння здійснюється за та­кими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму то­що.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюєть­ся:

• за величиною вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше трапляються;

• на основі визначення середньозваженої вартості;

• за вартістю об'єкту порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

• на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) та характеристики яких найбільш достовірні;

• із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінювання, отриманих із застосуванням витратно­го, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і прин­ципів оцінювання, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

8.6. Оцінювання вартості нематеріальних активів і рухомого майна підприємств

Об'єкти оцінювання в нематеріальній формі - об'єкти оцінювання, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну ви­году. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки, паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і креди­торська заборгованість тощо), а також інші майнові права. До нематеріальних ак­тивів належать право власності на винахід, право власності на фірмове наймену­вання, право користування земельною ділянкою, право власності на програми для ЕОМ, гудвіл та деякі інші.

Об'єкти оцінювання у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Експертне оцінювання вартості нематеріальних активів виконують такими методами:

• визначення теперішньої вартості відтворення;

• капіталізацією доходів для визначення сумарної вартості нематеріальних активів, не відображених у бухгалтерському балансі на дату оцінювання;

• гюєднання обох зазначених методів.

Нематеріальні активи за теперішньою вартістю відтворення оцінюють у то­му самому порядку, який використовується при оцінюванні вартості нематеріаль­них активів як складової цілісного майнового комплексу підприємства: у вигляді різниці між відновною вартістю та проіндексованою сумою зносу. Норму зносу нематеріальних активів встановлюють на підставі їх початкової вартості та ви­значеного терміну корисного використання або строку діяльності підприємств і затверджують розпорядницьким документом керівника підприємства. Цим мето­дом оцінюють вартість нематеріальних активів, які перебувають на балансі під­приємства.

Метод капіталізації доходів застосовують переважно для оцінювання варто­сті нематеріальних активів, не відображених у бухгалтерському балансі на дату оцінювання, і таких, на які не нараховується знос, наприклад гудвіл. Згідно із цим методом вартість нематеріальних активів, не відображених у бухгалтерському ба­лансі, визначається як різниця між вартістю підприємства, визначеної за методом капіталізованої вартості, та балансовою вартістю активів, які входять до складу цілісного майнового комплексу підприємства.

Важливою складовою роботи оцінювання вартості майна підприємства є оцінювання машин, обладнання, устаткування, оборотних засобів. Ці об'єкти ак­тивів належать до групи рухомого майна підприємства. Рухоме майно -матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, які не є нерухомістю. Оцінювання вартості рухомого майна складається з кількох етапів: ідентифікація об'єкта оцінювання;

визначення мети та очікуваного способу використання оцінки, а також умов, що обмежують її використання;

■ дефініція відповідної вартості та опис умов, за яких вона є недійсною;

■ і збір, перевірка та узгодження всіх доступних даних, що можуть бути кори­сними для використання.

Оцінюючи рухоме майно, слід керуватися такими вимогами:

■ враховувати можливості найефективнішого використання об'єкта;

■ ідентифікувати адекватний ринок, що відповідає меті оцінювання;

■ враховувати ринкові умови на момент оцінювання;

■ враховувати дані про попередні факти продажу об'єктів оцінювання;

■ використовувати всі загальновизнані методи оцінювання, застосування яких є фізично можливим і логічно не суперечить меті оцінювання.

Вартість рухомого майна оцінюють усіма визначеними вище методичними підходами до оцінювання вартості майна.

8.7. Визначення ліквідаційної вартості підприємства

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства може проводитися, коли:

оцінюється частка власності, складова або контрольний пакет акцій, або частка, яка викликана продажем активів підприємства;

прибуток підприємства від виробничої діяльності невеликий у порівнянні з вартістю її чистих активів (рентабельність низька або підприємство збит­кове);

ухвалене рішення про ліквідацію підприємства;

підприємство перебуває в стані банкрутства.

Ліквідаційна вартість підрозділяється на впорядковану, примусову і вартість припинення існування активів підприємства.

Ліквідаційна вартість припинення існування активів підприємства. У цьо­му випадку активи підприємства не продаються, а списуються і знищуються, а на даному місці будується нове, прогресивне підприємство, що дає значний економі­чний або соціальний ефект. У цьому випадку вартість підприємства є негативною величиною, оскільки вимагає від власника підприємства певних витрат на лікві­дацію активів.

Послідовність розрахунку впорядкованої ліквідаційної вартості включає на­ступні етапи:

Розробка календарного графіку ліквідації активів підприємства здійсню­ється для максимізації виручки від продажу активів з тим, щоб погасити заборго­ваність підприємства.

Розрахунок поточної вартості активів підприємства здійснюється по методу накопичення активів. Перевірка і коректування статей балансу проводять­ся одночасно з проведенням інвентаризації майна підприємства на дату оцінки. Одночасно з інвентаризацією майна підприємства розраховується залишкова від­новна вартість основних засобів шляхом віднімання з їх повної відновної вартості всіх видів зносу.

Коректування поточної вартості активів балансу підприємства. Пото­чна вартість об'єктів нерухомості або загальна вартість земельної ділянки і об'єкту нерухомості коректується (збільшується) на величину комісійних витрат, до яких відносяться витрати на ріелторські, оцінні і юридичні послуги. До інших прямих витрат відносяться податки і збори, які доводиться платити при продажі основних активів. Збільшена таким чином поточна вартість нерухомості дисконтується на дату оцінки.

Коректування величини зобов'язань підприємства. Після коректування статей активу балансу необхідно здійснити коректування статей пасиву балансу в частині довгострокової і поточної заборгованостей.

Один з етапів визначення ліквідаційної вартості підприємств — розрахунок витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства. До складу цих витрат входять ви­трати по поточних комунальних платежах, оподатковуванню, страхуванню і охо­роні активів до їх продажу, оподаткуванню по операціях з нерухомістю, вихідна допомога і виплати працівникам підприємства, управлінські витрати (у тому числі консалтингові послуги: ріелтора, юриста, оцінювача). Після визначення всіх ви­трат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, скоректована вартість всіх активів балансу збільшується на суму поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією підпри­ємства, якщо вони не враховувалися раніше в розрахунках. Таким чином, вихо­дить величина ліквідаційної вартості підприємства.