Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв. м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: Х этажей

Площадь общая: Х кв. м.

Площадь полезная: Х кв. м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90 % от полезной площади

Строительный объем: Х куб. м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные.

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки: кирпичные.

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.

Утеплитель: засыпной керамзит.

Лестницы: из сборных железобетонных элементов.

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки.

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери: деревянные.

Наружная отделка: штукатурка, окраска.

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе публичной информации о ценах предложений продаж, стоимости купли-продажи, прав аренды земельных участков, сложившихся на дату оценки, пришли к выводу, что стоимость (права использования) земельного участка составляет за 1 кв. м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы 1 и 2. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС) и сборник № 33 Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий. Информация из сборников № 28 и № 33 представлена в Приложении 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении 2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении 3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Удмуртская Республика относится к 1 климатическому району и 1 территориальному поясу. Расчеты оформить в таблицах 1 и 2.

Доходный подход

В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков. В контрольной работе провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажнуюцену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных (торговых и складских)помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв. м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв. м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60 %, на второй год – 85 % и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95 %. Динамику роста арендной платы и операционных расходов взять самостоятельно.

Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв. м. нормативной площади.

Все расчеты по доходному подходу оформить в таблице 3.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости объекта недвижимостивключает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 объекта. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т.д.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10 % в меньшую сторону).

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному фактору может составлять 5 %-20 %.

Корректировка на состояние объекта

Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20 %.

Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта).

Веса аналогов.

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для оцениваемых объектов представить в таблице 4.

Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (таблица 5) и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.

Таблица 1

Исходные данные для расчетов по вариантам

Наименование показателя вар вар 3 вар. 4 вар. 5 вар. 6 вар. 7 вар. 8 вар. 9 вар. вар.
Год постройки
Назначение объекта офис склад офис магазин офис Торговый центр офис офис офис офис
Этажность, кол-во
Площадь участка, кв. м
Общая площадь, кв. м
Полезная площадь, кв. м
Строительный объем, куб. м
Ставка арендной платы за кв. м в месяц
Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв. м в месяц
Эксплуатационные расходы, руб./кв. м в месяц

ЛИТЕРАТУРА

1.Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2. М., 1996.

2.Об ипотеке (залоге недвижимости) Закон РФ от 16.07. 1998 № 102-ФЗ.

3.Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ с дополнениями и изменениями.

4.Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки. – Федеральный стандарт оценки № 1 от 20 июля 2007 г. № 256.

5.Цель оценки и виды стоимости. – Федеральный стандарт оценки № 2 от 20 июля 2007 г. № 255.

6.Требования к отчету об оценке. – Федеральный стандарт оценки № 3 от 20 июля 2007 г. № 254.

7.Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. ФСО № 4 от 22 октября 2010 г. № 508.

8.Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения. – ФСО № 5 от 4 июля 2011 г. № 238.

9.Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков. – ФСО № 6 от 7 ноября 2011 г. № 628.

10. Оценка недвижимости. – ФСО № 7 от 25 сентября 2014 г. № 611.

11. Оценка бизнеса. – (ФСО № 8) от 01 июня 2015 г. № 326.

12. Оценка для целей залога. – ФСО № 9 от 01 июня 2015 г. № 327.

13. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности. – ФСО № 11 от 22 июня 2015 г. № 385.

14. Основные фонды и другие нефинансовые активы России: Статистический сборник Госкомстат России.

15. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб., 2010.

16. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М., 2008

17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М., 2008.

18. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. Под ред. д-ра экон. наук М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2010.

19. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости Сборник задач: учебное пособие. Под ред. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2010.

20. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. спб: спбгиэу, 2003. 256 с.

21. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб., Питер. 2000.

22. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство СПб ГИЭУ, 2007

23. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2010.

24. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 2011. 138 с.

25. Максимов С.Н. Российский рынок недвижимости: становление и проблемы: монография. СПб.: СПб ГИЭУ, 2011.

26. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2007.

27. Максимов С.Н. Российский рынок недвижимости: становление и проблемы: монография. СПб.: СПб ГИЭУ, 2011.

28. О'Салливан Артур. Экономика города М. ИНФРА-М. 2002.

29. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой. М.: Прейскурантиздат, 1988.

30. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004.

31. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М.: Изд-во литературы по строительству, 1970.

32. Соловьев М.М., Гровер Р. Управление недвижимостью. М., ВШПП, 2001.

33. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.

34. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. СПб., 2007.

35. Управление недвижимым имуществом. Учебник/ И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов и др. Под ред. С.Н. Максимова. СПб. 2007.

36. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. 480 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

СБОРНИК УПВС № 28

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Сборник, содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения и предназначается для переоценки основных фондов.

2. Укрупненные показатели составлены в нормах. ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1 января 1969 г.

3. Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений и в том числе: а) накладные расходы и плановые накопления;

б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

в) прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы.

4. Укрупненные показатели составлены в виде по объектных таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ и в том числе:

а) санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы о здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);

б) электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.

5. В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

а) группа капитальности здания;

б) характеристика конструкций здания и элементов его благоустройства;

в) стоимость единицы строительного объема за 1 м3

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или «иного вида благоустройства;

д) удельные веса отдельных конструктивных элементов в %.

6. Определение группы капитальности жилых и общественных зданий производится по табл. 1.

7. Укрупненные показатели восстановительной стоимости определены в рублях, с одним десятичным знаком, т.е. с точностью до 10 коп.

8. Приведенные в таблицах поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения позволяют корректировать стоимость оцениваемого здания при наличии в нем иных конструктивных решений или иных разновидностей благоустройства.

При этом, при корректировке, следует из стоимости оцениваемого здания исключить отсутствующий вид благоустройства и добавить имеющееся в здании санитарно-техническое или иное благоустройство. Например, при наличии в оцениваемом здании печного отопления следует из его табличной стоимости исключить стоимость центрального отопления и добавить стоимость печного отопления.

Таблица 1

№ п/п Конструкции Группа капитальности
   
Фундаменты Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные кирпичные Деревянные стулья или каменные столбы Глинобитные, грунтовые
Стены Кирпичные, из естественного камня крупноблочные, крупнопанельные   Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней Деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные или деревянные) Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитные     Глинобитные, грунтовые каркасно-камышитовые и другие, облегченные.
Пере-крытия Железобетонные   Деревянные, смешанные (металлические балки и деревянные заполнение Деревянные Деревянные Деревянные Деревянные
кровля Железная, асбестоцементная, черепичная Железная, асбестоцементная, черепичная Железная, асбестоцементная, черепичная Железная, асбестоцементная, черепичная Железная, асбестоцементная, черепичная Железная, асбестоцементная, черепичная
                   

9. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

10. Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Распределение отдельных частей территории СССР по территориальным поясам приведено в общей части к сборникам.

11. Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов настоящего сборника.

12. Здания и сооружения настоящего сборника подразделены по характеру внутренней отделки на простую и повышенную.

Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку простыми обоями, окраску панелей в кухнях и санузлах (душевых, мыльных) масляной краской, полы в комнатах, коридорах и кухнях дощатые с окраской, а в санузлах и на лестничных клетках цементные или асфальтовые, ступени бетонные и железобетонные.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей в санузлах, душевых, мыльных керамической плиткой, полы в комнатах и коридорах паркетные, на кухнях дощатые с линолеумом, и санузлах и на лестничных площадках из керамической плитки или террациевые, ступени железобетонные, мозаичные.

13. Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:

а) в соответствующей таблице с учетом объема оцениваемого здания и его территориального пояса отыскивается цена единицы; например, кирпичное 5-этажное здание объемом в 4960 м3 по III территориальному поясу стоит 25-руб. за 1 м3;

б) по техническим частям к сборнику в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент; например, надбавка в 2,5 % соответствует коэффициенту 1,025;

в) все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента; например, коэффициенты 1,1*1,05 *I, 025 = 1,18;

г) восстановительная стоимость 1 м'3 здания получается путем умножения его цены (подпункт «а») на общий повышающий коэффициент; например, 25*1,18 = 29,5 руб.;

д) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающих стоимость оцениваемого здания; эта сумма преобразуется в общий понижающий коэффициент; например 100 - (1,5 - 1,2 - 0,5) :100 = 0,97;

е) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания; например 0,85, 0,92, 0,95;

ж) все понижающие по подпунктам «д» и «е» коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента; например (0,85 х 0,92 х 0,95) х 0.97 = 0,72;

з) фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной по подпункту «г» (29,5 руб.), на общий понижающий коэффициент, полученный по подпункту «ж» (0,72); 29,5 х 0,72 = 21,2 руб.;

и) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением его объема на стоимость единицы, полученной по подпункту «з», 4960 *21,2= 105152 руб.

14. В тех случаях когда в таблицах настоящего сборника не предусмотрены здания II группы капитальности, оценочную стоимость таких здании следует определять путем применения к табличной стоимости аналогичных зданий 1 группы капитальности следующих коэффициентов:

- для 3-4-этажных зданий – 0.97;

- 5-6-этажных зданий – 0,96.

15. для определения восстановительной стоимости общественных зданий по 1, 3 и 4 климатическим районам к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяются поправочные коэффициенты

Здания Поправочные коэффициенты по климатическим районам
Кирпичные 1,07 0,94 0,92

СБОРНИК № 28

II. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ

Наши рекомендации