Классификация оценочных стоимостей по типам и видам

Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо определение вида оценочной стоимости в рамках соответствующего типа стоимостей. Поскольку вид стоимости входит в формулировку цели оценки, а функция (назначение) оценки диктует выбор используемого вида стоимости, необходимо обеспечение его соответствия цели и функции оценки. Изменение вида стоимости может существенно повлиять на величину оцененной стоимости, приписанной тому или иному объекту оценки.

Теория оценки разделяет все виды оценочных стоимостей как экономические характеристики (показатели) на следующие типы:

— стоимости рыночного типа и стоимости нерыночного типа (в частности, рассчитываемые нормативно), а также

— стоимости в обмене и стоимости в использовании.

Это базовая классификация стоимостей по типам, каждый из которых включает несколько видов стоимостей.

Стоимости в обмене — объективные, рассчитанные (или назначенные) под влиянием рыночных факторов спроса и предложения в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным покупателем на соответствующем открытом и конкурентном рынке, например: обоснованная рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая и др.

Стоимости в использовании — субъективные, рассчитанные под влиянием представлений о потребностях конкретного инвестора или пользователя для эксплуатирующегося в должных условиях объекта, например: инвестиционная стоимость, потребительная стоимость и др.

Казалось бы, можно объявить стоимости в обмене как рыночный тип стоимостей, а стоимости в использовании — как нерыночный, однако существуют, по крайней мере, два исключения, не позволяющие это сделать. Так, некоторые нормативные стоимости (например, кадастровая стоимость), не являясь рыночными в полном смысле этого слова, являются объективными и могут быть представлены в обмене. Кроме того, существует особый вид стоимости в использовании — это рыночная стоимость в текущем использовании, которая нынче исключена из рассмотрения в МСО, но при этом ранние МСО относят ее к специальному случаю рыночной стоимости.

В теории оценки существует множество видов (стандартов) оценочных стоимостей и соответствующих им определений. Некоторые из них, широко применяемые на практике в процедурах оценки, определяются в Международных стандартах оценки и до недавнего времени — в государственных стандартах. В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик использует и рассчитывает различные виды стоимости. Поэтому в оценочной практике профессиональный оценщик должен избегать употребления термина «стоимость» без какого-либо конкретизирующего прилагательного, определяющего, какой именно вид стоимости используется при проведении оценки. Наиболее важные из них, такие как, например, рыночная стоимость, принято называть стандартами, поскольку для их определения и пространных комментариев к ним создается отдельный документ, также носящий название «Стандарт».

Стоимость в использовании не следует путать с эксплуатационными расходами, то есть затратами, необходимыми для эксплуатации объекта в заданных условиях.

Речь идет о стандарте, которые были утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной, к которым относятся оценки потребительной, инвестиционной, ликвидационной, утилизационной и прочих видов стоимостей, в том числе и рассчитываемых нормативно. Виды стоимостей, представляющие собой «базы оценки, отличные от рыночной стоимости», не следует путать с понятием «стоимости нерыночного типа». Так, ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа и рассчитывается с использованием рыночной информации, но представляет собой базу оценки, отличную от рыночной стоимости, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости:

1) отсутствие условий вынужденности продажи объекта собственности;

2) адекватность маркетингового периода (его нормальная продолжительность для типичных объектов определенного сегмента рынка).

Хочется подчеркнуть, что умение корректно классифицировать (в том числе определять род, класс, тип, вид и т.п.) является необходимым навыком аналитика, так же как классификация — одним из инструментов его системного анализа. «Базы» (основания) оценки потому и не получили широкого распространения в России, что их трудно назвать ступенью классификации, поскольку они разделяют оценку на оценку стоимости (выделяется один, конкретный вид стоимости) и оценку, использующую все остальные виды оценочных стоимостей. Это не слишком продуктивно, поскольку такое выделение уже заложено особенностью каждого видового определения, но при этом понятие вида стоимости обслуживает не только рыночную стоимость, и является необходимым при изучении многообразия оценочных стоимостей в теории оценки.

Нами показана несостоятельность представленных в ФСО-2 «отличительных» признаков сравниваемых пар. Сравнение произведено некорректно по причине того, что проигнорирована классификация этих видов стоимостей по типам и не учтены структурные особенности определений. Сравнение рыночной и инвестиционной стоимостей должно начинаться с того, что относятся они к разным типам стоимостей. Рыночная стоимость — стоимость рыночного типа и пример стоимости в обмене, а инвестиционная представляет собой нерыночный тип стоимости и пример стоимости в использовании. Отсутствие необходимости учета возможности отчуждения объекта на рынке свойственно всем стоимостям в использовании.

Оценщику важно знать также следующие определения стоимости, не относящиеся к видам оценочных стоимостей.

Текущая стоимость — суммарная величина дисконтированных (приведенных к настоящему моменту времени, как правило, дате оценки) будущих предполагаемых потоков доходов, получаемых от эксплуатации объекта за определенный промежуток времени, называемый прогнозным периодом. Это понятие отражает концепцию стоимости денег во времени.

Контрактная стоимость — предполагаемая цена сделки, зафиксированная в договоре (контракте).