Правовий режим земельних сервітутів

У главі 17 Земельного кодексу України підкреслюється, що земель­ні сервітути, встановлені на земельну ділянку, не позбавляють власника цієї земельної ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею.

Земельні сервітути підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, передбаченому Земельним кодексом. Інформація про встанов­лення земельного сервітуту є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа щодо земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут.

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земель­ну ділянку до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, заста­ви і не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, а також користувач та орендар земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сер­вітут, відповідної винагороди за його встановлення.

Власникові земельної ділянки, на яку встановлено земельний серві­тут, мають бути відшкодовані збитки, завдані внаслідок користування земельним сервітутом.

Земельні сервітути встановлюються на визначений та невизначений строк.

Норми Земельного кодексу передбачають припинення дії земельно­го сервітуту. На вимогу власника земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, його дія може бути припинена у зв'язку із виникнен­ням підстав для його встановлення.

Дія земельного сервітуту припиняється на вимогу власника земель­ної ділянки у разі:

поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлено земель­ний сервітут, та власника земельної ділянки, на яку він встановле­ний;

відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут, від його подальшого використання; рішення суду;

закінчення строку, на який було встановлено земельний сервітут. Якщо земельна ділянка, на яку встановлено земельний сервітут, не може бути використана відповідно до її призначення, власник цієї зе­мельної ділянки має право вимагати зняття земельного сервітуту з цієї земельної ділянки у судовому порядку.

З введенням земельного сервітуту власник не позбавляється права володіння, користування і розпорядження своєю земельною ділянкою. Разом з сервітутом у правовий вжиток увійшло поняття "обтяжування" (обмеження) майна сервітутом. Чи попадає правова природа обтяжу­вання в розряд обмежень права власності? Власник обмеженого серві­тутом майна не позбавляється ні одного із належних йому прав. Однак він опиняється обмеженим у здійсненні права користування земельною ділянкою в такій мірі, в якій цього вимагає право сервітуту. Він уже не може вільно, на свій розсуд користуватися земельною ділянкою так, як він мав би змогу це робити у разі відсутності сервітуту. Подібне обме­ження у праві користування впливає на зміст права власності, відповідно частково і обмежує його.

Як і всяке інше право, встановлене законом, право сервітуту підля­гає захисту. Захист здійснюється в судовому порядку. Позов подається особою, що має право на сервітут; відповідачем за позовом є власник земельної ділянки, обтяжений сервітутом. Захист права сервітуту може здійснюватись переважно такими способами:

визнанням права сервітуту в тому випадку, якщо власник відмовляє позивачу в установленому законним порядком праві; поновленням становища, що існувало до порушення права сервітуту; присікання дій, що порушують право сервітуту чи створюють загрозу цього порушення. Дане порушення може виникнути в тому випад­ку, коли власник не заперечує сервітуту, але починає будівництво чи оранку на території ділянки, відведеної для здійснення сервітуту, і тим самим перешкоджає його здійсненню; самозахистом права. В рамках цього права володар права сервітуту може сам здійснити дію, що присікає порушення його прав. Такими діями можуть бути, наприклад, зняття частини паркану, що перешко­джає проїзду;

відшкодування збитків і відшкодування моральної шкоди. В якості захисту права сервітуту можуть застосовуватись і інші спо­соби, передбачені законодавством.

Таким чином, розвиток сервітуту в законодавстві України має без­умовно важливе значення для встановлення нормальних земельних від­носин та оптимального використання земельної власності.

35. Поняття і зміст добросусідства в земельному праві.

Положення глави 17 Земельного кодек­су (далі - ЗК) України присвячене порівняно новому для вітчизняного земельного законодавства інституту - інсти­туту добросусідства. Вони спрямовані на врегулювання достатньо актуальної в усі ча­си проблеми - погодження та захист інте­ресів власників володінь, що межують між собою, врегулювання протиріч, які виника­ють при здійсненні прав на своє майно. В чо­му полягає зміст відносин добросусідства й які особливості їх правового регулювання.

На сьогодні в науковій літературі поло­ження про добросусідство розглядається як окремий вид обмежень прав на землю, який поширюється на відносини між власниками (користувачами) сусідніх володінь, що не да­ють третім особам самостійних прав на чужу річ, а лише обмежують особу у здійсненні нею свого права.

На думку Д. Дождєва, права по сусідству (jura vicinitatis) є способом правового регу­лювання відносин між сусідами, що полягає в законодавчому обмеженні правомочностей власника. Розвиток прав по сусідству веде до збільшення числа випадків, коли власник може звертатися з позовом про припинення дій, що порушують право. Оскільки кожен власник, у свою чергу, сам залежить від сусіда, змінюється сама конструкція земель­ної власності; подібні обмеження в імпера­тивній формі змінюють повноваження всіх власників.

Положення законодав­ства, що регулюють земельні відносини добросусідства, є нормативно встановленими обмеженнями щодо здійснення прав на зем­лю (включаючи право власності), які мають на меті забезпечити захист інтересів влас­ників (землекористувачів) сусідніх володінь від можливих порушень при використанні земельних ділянок.

Суб'єктами відносин добросусідства є як власники земельних ділянок, так і землеко­ристувачі (п. 1 ст. 91, п. 1 ст. 96 ЗК України). У зв'язку з цим, правила про добросусідство виступають як обмеження щодо здійснення не лише права власності на земельну ділян­ку, а й інших прав на землю, зокрема права постійного користування земельною ділян­кою, оренди, емфітевзису, суперфіцію тощо.

Слід зазначити, що чинний ЗК України, визначивши суб'єктами відносин добросусідства як власників земельних ділянок, так і землекористувачів, чітко не визначає, в яких випадках виникають відносини добросусідства. Наприклад, у ст. 170 Цивільного ко­дексу (далі - ЦК) Азербайджанської Рес­публіки сусідніми визнаються будь-які земельні ділянки чи інша нерухомість, на які може виникнути двосторонній вплив.

Якщо проаналізувати погляди сучасних науковців на питання, що розглядається, то відносини добросусідства можливі лише між власниками та користувачами, земельні ді­лянки яких мають спільну межу або розта­шовані недалеко одна від одної. У цьому контексті добросусідство мож­на розглядати як відносини двох і більше осіб, які володіють речовими або зобов'я­зальними правами на одне і те саме або роз­ташоване в безпосередній близькості майно, що створює ймовірність тривалих порушень прав будь-якої сторони. На на­шу думку, слід погодитися з точкою зору, згідно з якою у відносинах добросусідства сусідніми є не лише прилеглі (суміжні) зе­мельні ділянки, а й ті, власникам або корис­тувачам яких можуть бути заподіяні незруч­ності власником (користувачем) іншої ді­лянки.

Що стосується змісту земельних відно­син добросусідства, то він полягає в сукуп­ності прав та обов'язків суб'єктів таких відносин. При цьому комплекс цих прав та обов'язків, по суті, є однаковим для кожного власника чи землекористувача. У найбільш загальному вигляді зміст відносин добросусідства можна, на нашу думку, визначити як право кожного власни­ка чи землекористувача вільно використову­вати свою земельну ділянку за цільовим при­значенням у межах і способами, що не справ­ляють неправомірного впливу на сусідні во­лодіння (земельні ділянки), а також вимага­ти від інших власників (землекористувачів) такого ж використання сусідніх земельних ділянок і у той самий час - обов'язок кожно­го власника (землекористувача) не допуска­ти при цьому заподіяння неправомірного впливу на сусідні земельні ділянки.

Як випливає з положень ст. 103 ЗК Ук­раїни, основне завдання інституту добро- сусідства у нашому законодавстві - забезпе­чити обрання власниками та землекористу­вачами таких способів використання земель­них ділянок відповідно до їх цільового при­значення, за яких власникам і землекористу­вачам сусідніх земельних ділянок завдаєть­ся найменше незручностей та не перешкоджається використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням.

Власник чи землекористувач не може пе­решкоджати впливу димом, теплом, кіптявою, шумом, струсом чи спричиненню подібних незручностей із сторони сусідньої ділянки, як­що вони не виходять за межі нормально до­пустимих у конкретній ситуації. Відповідно, такому обов'язку власників (землекористува­чів) сусідніх земельних ділянок протистоїть право носія суб'єктивного права власності на земельну ділянку безперешкодно здійснюва­ти своє право таким чином, щоб негативні для сусідів наслідки його діяльності не виходили за нормально допустимі для даних умов межі. Саме такий підхід до визначення меж допус­тимого сусідського впливу відображено в законодавстві ряду пострадянських держав (ст. 171 ЦК Азербайджанської Республіки [12], ст. 175 ЦК Грузії [18], ст. 378 ЦК Рес­публіки Молдова [19]).

Якщо характеризувати положення гла­ви 17 «Добросусідство» ЗК України в цілому, то слід зазначити, що три статті глави із семи присвячені питанням розмежування земель­них ділянок, встановлення та використання межових споруд, по одній статті відведено для розкриття змісту добросусідства та ви­значення видів і критеріїв впливу на сусідні земельні ділянки, попередженню шкідливо­го впливу на сусідню земельну ділянку, а та­кож врегулюванню питань проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев і кущів. Тому, якщо виходити з положень цієї глави ЗК України, у сфері відносин добросусідства можна, на нашу думку, виділити два основні напрями правового регулювання:

• відносини щодо розмежування суміж­них володінь і запобігання безпосередньому порушенню меж земельних ділянок. Врегу­люванню даних відносин у чинному ЗК Ук­раїни присвячені статті 105-109;

• відносини щодо здійснення опосередко­ваних впливів на сусідні земельні ділянки, які не пов'язані з безпосереднім порушенням їх меж. Ці відносини регулюються статтями 103, 104 ЗК України. При цьому, врегулю­вання зазначених відносин, на нашу думку, визначає специфіку добросусідства як тако­го та становить основну складність.

Особливість правового регулювання від­носин добросусідства полягає в тому, що конфлікт інтересів власників суміжних во­лодінь у процесі їх господарської діяльності в принципі неминучий і випливає з суті як даних відносин, так і здійснення суб'єктив­них прав.

Як зазначається в літературі, природа не­рухомих речей така, що їх якість і цінність більшою мірою залежать від оточуючого їх простору, ніж від них самих. У сферу інте­ресів власника входять місце знаходження нерухомості, її близькість до економічних і

культурних об'єктів, зв'язок з транспортною мережею, властивості природного середови­ща, чистота повітря тощо. Саме у відносинах власності на нерухомість най­більшою мірою виявляється необхідність врегулювання дії зовнішніх факторів, що мо­жуть як негативно, так і позитивно впливати на об'єкти власності.

Безпосереднє порушення меж володінь суміжних власників - це лише поверхнева, найбільш очевидна сторона проблеми. Наба­гато складніше врегулювати діяльність, яка здійснюється за межами об'єктів права влас­ності, але суттєво впливає на них. Так, якщо в більшості випадків можна вважати, що об­лаштування на сусідній земельній ділянці декоративного саду йде на благо власнику, то здійснення на цій ділянці хімічного чи іншого шкідливого виробництва суттєво знижує цінність її або ж взагалі робить неможливим використання ділянки для житлового будів­ництва чи ведення фермерського господар­ства. Негативні аспекти такого зовнішнього впливу отримали своє правове розроблення. Воно, зокрема, полягає в існуванні загального для всіх правових систем принципу, згідно з яким на власника покладається обов'язок не допускати такого використання належного йому майна, яке спричиняє суттєву та необґрунтовану шкоду третім особам або всьому суспільству. Подібний принцип обмежує пра­во власності в його активному аспекті (у тому, що дозволено власнику) і створює імунітет власності щодо негативних наслідків дії зов­нішніх факторів.

Коли йдеться про врегулювання опосе­редкованих впливів на сусідні володіння, то можна виділити ряд ключових, на нашу дум­ку, питань, які потребують правового вирі­шення:

• встановлення меж, в яких такі впливи є до­пустимими, тобто до якої міри власник чи зем­лекористувач зобов'язаний терпіти негативні для нього наслідки використання сусідніх зе­мельних ділянок і, відповідно, до якої міри да­ний суб'єкт, у свою чергу, може правомірно завдавати незручності своїм сусідам;

• встановлення правових наслідків завдан­ня опосередкованих впливів на сусідні во­лодіння. Це питання ускладнюється тим, що в ряді випадків подібні незручності немож­ливо усунути взагалі або повною мірою, ос­кільки вони не є такими, що надають право на судовий захист. Так, в інду­стріальну добу забруднення довкілля не мо­же бути причиною заборони роботи промис­лового підприємства, якщо, на думку суспіль­ства, його рівень не перевищує допустимі екологічні норми. При цьо­му, на відміну від чинного українського за­конодавства, в ряді іноземних держав до­статньо регламентоване питання щодо ком­пенсації шкоди внаслідок завдання опосеред­кованих впливів на сусідні володіння, а також розроблені спеціальні підходи щодо врегулю­вання даного питання;

• встановлення механізмів запобігання надмірним опосередкованим впливам з боку сусідніх власників і землекористувачів. Про можливість вжиття власниками та землеко­ристувачами заходів щодо попередження шкідливого впливу на їх земельні ділянки в сучасному українському законодавстві йдеть­ся у ст. 104 ЗК України, проте навряд чи мож­на вважати її конструкцію досконалою.

На нашу думку, чинна редакція статей 103, 104 ЗК України не може вважатись оптималь­ною для врегулювання відносин, що розгля­даються. Свідченням цьому є дуже незначна кількість випадків використання таких норм на практиці. І це на противагу значному до­свіду законодавства та практики зарубіжних країн щодо врегулювання даних відносин.

Також слід зазначити, що велика група відносин добросусідства не отримала своєї правової регламентації порівняно із законо­давством інших держав, зокрема такі повсяк­денні питання, як відведення стічних вод, ор­ганізація стоків з дахів, облаштування виходу вікон на сусідні володіння, сусідське водоко­ристування, встановлення мінімально допус­тимих відстаней для забудови, здійснення робіт і розміщення насаджень тощо. Тому є підстави вести мову про доповнення законо­давства більш розширеними положеннями про врегулювання відносин добросусідства.

36. Поняття і види обмежень прав на землю у публічно-правових та приватноправових інтересах.

Глава 18 Земельного кодексу України містить більш-менш концентровано правові норми інституту обмеження (обтяження) прав власності на землю. Новація термінів, а отже і правового регулювання від-носин полягає в тому, що в подальшому в главі мова йде тільки про обмеження прав на землю власників земельних ділянок, але не про обтяження їх прав. Очевидно, термія «обтяження прав на земельну ділянку», повинен бути надбанням глави 16 Земельного кодексу — «Право земельного сервітуту, де переважно передбачається захист приватних, суміжних земельних інтересів. Українським законодавством не сприйнята правова конструкція права «абсолютної земельної власності «, носію якого протистоїть невизначене коло осіб, які не повинні заважати здійснювати таке право. Згідно ст. 13 Конституції України земля є об'єктом права власності українського народу і «власність зобов'язує« до певних цивілізованих засобів здійснення права власності на землю при її використанні не на шкоду людині і суспільству. Отже, певні обмеження при здійсненні суб'єктивних прав земельної власності є проявом меж реалізації права власності на земельні ділянки з урахуванням тих чи інших обставин, які можуть мати як публічний, так і приватний інтерес. Такі обмеження можуть бути встановлені як в силу приписів, прямо передбачених законодавством, так і на підставі відповідних договорів, однією із сторін якого є власник земельної ділянки. Обмеження, встановлені для попереднього власника ділянки, розповсюджуються і на наступного, якщо не втратили чинності обставини їх договірного встановлення.

Право на земельну ділянку може бути обмеже­но законом або договором шляхом встановлення:

а)заборони на продаж або інше відчуження пев­ним особам протягом установленого строку;

б)заборони на передачу в оренду (суборенду);

в)права на переважну купівлю у разі її продажу;

г)умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

ґ) умови розпочати і завершити забудову або осво­єння земельної ділянки протягом встановлених стро­ків;

д)заборони на провадження окремих видів діяль­ності;

е) заборони на зміну цільового призначення зе-ельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду не­рухомого майна;

є) умови здійснити будівництво, ремонт або утри­мання дороги, ділянки дороги;

ж)умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;