Методика расчета функциональной приоритетности территории на основе результатов комплексной оценки

Устойчивое развитие территории напрямую зависит от выбора ее функционального использования. Схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации содержат информацию о разграничении территории планирования на зоны различного функционального назначения, а также содержат приоритетные направления развития территориальных единиц региона. Определение приоритетных направлений развития территории является одной из задач, которую необходимо решить при разработке схем территориального планирования субъекта Российской Федерации.

При рассмотрении различных вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость. Следовательно, наиболее эффективным видом использования земельных ресурсов будет такой, при котором рыночная стоимость земли или объектов недвижимости, расположенных на ней, будет максимальной. С другой стороны, если для какой-либо территории любой вид функционального использования будет убыточным в обозримом будущем, то наиболее рациональным будет отказаться от использования этой территории, то есть установить для нее категорию земель запаса.

Все факторы, влияющие на эффективность использования территории, можно условно разделить на внешние и внутренние (рис. 11).

К внутренним относятся факторы, которыми можно охарактеризовать территориальный объект, которые влияют на его ценность:

– наличие на территории определенных ресурсов – природных, экономических, человеческих и др.;

– факторы относительной ценности территории, такие как историческая ценность, экологические, геологические, степень развития инфраструктуры, и др. факторы.

К внешним факторам относятся те воздействия, которые имеют место в процессе использования территории:

– выбор вида функционального использования территории;

– влияние внутренних факторов соседних территорий;

– влияние воздействия человеческой деятельности;

– другие виды внешних факторов.

Задача поиска наиболее эффективного вида использования территории решается исходя из выявленных выше положений:

– эффективность использования территории напрямую влияет на рыночную стоимость земли или объектов недвижимости на ней;

– эффективность использования территории находится в сложной зависимости от двух категорий факторов: внутренних и внешних;

– вид функционального использования территории является внешним фактором территории, который зависит от внутренних факторов территории.

Таким образом, наиболее рациональное функциональное использование территории может быть определено в результате анализа факторов комплексной оценки.

Исходя из того, что разные факторы относительной ценности территории по-разному влияют на стоимость участка при разном его функциональном использовании, можно ввести коэффициенты значимости факторов ценности для разных видов функционального использования территории.

,

(2.1)

где А – значение j-го коэффициента относительной ценности территории;

В – значение коэффициента значимости j-го фактора относительной ценности для i-го вида функционального использования территории;

С – показатель функциональной ценности (эффективности использования) для i-го вида функционального использования территории;

D – стоимость земли при i-м виде использования территории.

В результате получается классическая оптимизационная задача выбора наилучшего сочетания переменных (сочетание вида функционального использования с внутренними факторами территории) при максимальном значении целевой функции, значение которой прямо пропорционально стоимости земли.

Математическое выражение для целевой функции можно представить в виде следующей формулы:

,

(2.2)

где i – вид функционального использования оценочного участка;

j – номер группы оценочных факторов;

n – количество оценочных факторов;

x – коэффициент выраженности j-го оценочного фактора;

y – коэффициент соответствия j-го оценочного фактора i-му виду функционального использования территории.

При этом подходе важно не ошибиться в выборе уровня, на котором производится стоимостная оценка. Например, наиболее эффективный вид использования территории в рамках городского квартала не всегда будет положительно влиять на стоимостную оценку микрорайона, содержащего этот квартал. Если рассматривать этот квартал обособленно, то наиболее эффективный вид использования – один, а если рассматривать шире, то микрорайон, содержащий квартал, будет иметь более совершенную структуру, если у рассматриваемого квартала будет другой вид функционального использования. С другой стороны, выбор уровня проведения стоимостной оценки должен быть таким, чтобы он отражал те изменения, которые производятся на отдельных участках. Все это говорит о том, что при стратегическом планировании необходимо рассматривать не каждый земельный участок в отдельности со своим видом функционального использования, а всю территориальную систему как совокупность земельных участков с установленными для них видами функционального использования.

О важности именно комплексного рассмотрения функционального зонирования территории говорит необходимость удовлетворения различных норм территориального планирования: правил землепользования и застройки, санитарных норм, градостроительных регламентов и стратегии социально-экономического развития региона. Рациональное функциональное зонирование не только обеспечивает эффективную организацию жилых и производственных территорий, но и сохранение ценных природных ландшафтов.

В итоге задача определения вида функционального использования территории должна решаться исходя из двух условий:

1) максимального значения целевой функции;

2) соответствия нормам, законам и ограничениям.

Величина целевой функции соответствует величине экономического эффекта от реализации плана функционального зонирования. Математические выражения, которые определяют целевую функцию и ограничения, представляют задачу функционального зонирования как оптимизационную задачу нахождения комбинации аргументов при максимальном значении целевой функции.

Решение такой задачи возможно только с использованием имитационного моделирования вариантов распределения функций по территориальной системе. В рамках имитационного моделирования:

– выполняется комплексная оценка территории;

– выявляются внутренние оценочные факторы;

– выполняется оценка инвестиционной привлекательности территории,

– рассчитываются значения целевой функции для каждого вида функционального использования территории;

– производится подбор видов функционального использования территории, и расчет вариантов территориального развития.

Выполнение первой части построения имитационной модели (комплексная оценка территории и оценка инвестиционной привлекательности территории) состоит из следующих этапов:

1)	разграничение территории исследования на оценочные участки;
2)	разработка общего для всех участков в рамках исследования, перечня оценочных факторов и системы подсчета числовой выраженности каждого фактора;
3)	оценка и подсчет коэффициентов выраженности оценочных факторов по оценочным участкам;
4)	определение перечня проектных видов функционального использования территории и определение коэффициентов соответствия оценочных факторов принятым видам функционального использования территории;
5)	расчет коэффициентов функциональной приоритетности для каждого вида функционального использования;
6)	формирование по результатам расчетов перечня видов приоритетного функционального использования для каждого оценочного участка.