Цели, задачи и инструменты системы Сервейинг
Формой доверительного управления недвижимостью является сервейинг.
Сервейинг (от англ. survey - межевание, обследование, инспектирование) представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему.
Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности. Однако уже сейчас, основываясь на опыте Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Казани, можно говорить об основных тенденциях в развитии этого бизнеса. Из-за улучшения финансово-экономических условий деятельности многих крупных собственников недвижимости и, соответственно, смещения приоритетов от продажи недвижимости к извлечению дохода от ее использования, а также в результате реализации целого ряда успешных проектов управления недвижимостью, спрос на услуги профессиональных управляющих компаний будет расти.
Важным моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости на всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Таким образом, необходимо прежде всего рассмотреть общие закономерности функционирования объектов недвижимости во времени.
Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени от maxt=0 до 0t=tж.ц. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна.
Таким образом, характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными.
В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.
Важным моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости на всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Таким образом, необходимо, прежде всего, рассмотреть общие закономерности функционирования объектов недвижимости во времени.
Основные области деятельности на рынке недвижимости представлены на рисунке 5.
Рис.5.
Таким образом, жизненный цикл объекта недвижимости можно представить в виде матрицы, в которой столбцы - это стадии здания как физического объекта, а строки - это стадии здания как объекта собственности. Розовым цветом выделена «зона» управления недвижимостью, т.е. деятельность в период стабильного владения объекта на стадиях эксплуатации, использования в соответствии с назначением и реконструкции для продления срока его экономической жизни. По этой матрице зеленым цветом отмечена область девелопмента, а синим - риэлтинга (рисунок 6).
Рис. 6. Матрица жизненного цикла объекта недвижимости
Следовательно, содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости. Проведение технической, экономической, правовой экспертиз тесно связано в сервейинге с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества. На рисунке 7 представлена концептуальная модель основных этапов сервейинга.
|  | |||
цели
собствен-
|
|
 | ||||||||
 | ||||||||
|
| |||||||
| ||||||||
законода-
тельные
|
|
|
|
интересы- Этап
|
телей и оценки
Этап
анализа
Рис.7. Этапы реализации концепции Сервейинг
На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости.
Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:
- мониторинг и анализ рынка недвижимости;
- анализ местоположения;
- анализ правового положения объекта недвижимости;
- техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
- экспертиза финансового состояния объекта недвижимости;
- управленческая экспертиза объекта недвижимости.
Очевидно, что динамика основных характеристик может быть выявлена только в результате проведения соответствующих экспертиз, различных по своему целевому назначению и содержательной характеристике.
Технические экспертизы, назначением которых является определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости, а результирующим показателем - оценка фактического физического износа, как базовая характеристика утраты первоначальной полезности. Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяет реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей;
Экспертизы местоположения, назначением которых является выявление факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценка характера и величины такого влияния. Отметим, что указанные экспертизы определяют компоненты редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости;
Экономические экспертизы, содержание которых заключается в денежной оценке каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Таким образом, данные экспертизы обеспечивают экономическую интерпретацию (толкование) ценности, а их результатов является реальная меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности).
Результирующим показателем такого анализа является равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых им услуг (в связи с чем выделяются рынок объектов или рынок купли-продажи недвижимости и рынок услуг или рынок аренды недвижимости).
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемыхуправленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.
Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования (рисунок 8) со следующими последовательными этапами:
1) анализ и постановка проблемы;
2) поиск альтернатив решений;
3) оценка и принятие решений (экспертиза решений).
В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:
1) проведение в жизнь выбранной альтернативы;
2) становление и контроль;
3) процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.
Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности. Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.
Рис.8. Экономика и управление недвижимостью во взаимосвязи с функциональной структурой сервейинга
Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска, применительно к системе сервейинга представлена на рисунке 9 и состоит из последовательности этапов, процедур и направлена на устранение проблемной ситуации.
Рис.9. Управление как процесс решения проблемы
В процессе принятия решений формируются альтернативные (взаимоисключающие) варианты решений и оценивается их предпочтительность. Оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей предусматривает:
оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условий;
моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограничений).
Конечным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.
Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет ограничениям: ресурсным, правовым, финансовым, институциональным и др.
Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечивает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).
Обобщенной характеристикой принятия решения является его эффективность (например, интегральный показатель экономической надежности). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень достижения целей и меньше затраты на их реализацию.
Для субъекта предпринимательской деятельности в системе сервейинга задача принятия решений записывается в виде:
Zj, T, Q | Z, A, B, N, K, F, N*, R, Эн
где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа - неизвестные:
Zj - формирование и описание проблемы;
Т - время для принятия решения;
Q - определение необходимых ресурсов для принятия решения Z = (Z1...,Zn) - поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопределяющих общую проблемную ситуацию;
А = А1 + А2 + А3 - первый уровень иерархии целей (А1 - стоимостные, А2 – потребительские, А3 - социальные цели);
В = (В1 ,..., Вn) - множество ограничений;
N = (N1,..., Nn) - второй уровень иерархии. Оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, новое строительство, возможность расширения производства путем реконструкции и нового строительства, изменения занятости и имиджа предприятия и т.д.);
F - функция предпочтения субъекта предпринимательской деятельности;
К - критерий выбора наилучшего решения;
N* - оптимальное (наилучшее) решение;
R - проведение (реализация) в жизнь вариантной альтернативы;
Эн - определение результатов реализации (эффекта).