Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
___________________
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра Экономики и управления в строительстве
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Управление имуществом»
тема «Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»
(ВАРИАНТ №24)
Выполнил:
cтудент ЭУМС V-3
Пешков С.А.
Проверил:
доцент, к.э.н. Полити В.В.
Москва 2011г
Структура курсовой работы
1.Введение.
2.Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции.
3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья.
3.2.Анализ конкурентной среды по выбранным сегментам недвижимости.
4.Оценка места расположения реального объекта.
4.1.Описание основных характеристик участка застройки.
4.2.Оценка основных факторов местоположения участка застройки.
4.3.SWOT-анализ по сравниваемым проектам.
5.Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
5.1.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му вариант – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
5.2.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му вариант – Проект «Коммерческо-жилое здание»
5.3.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му вариант – Проект «Офисно-коммерческое здание»
5.4.Вывод по экономическому анализу проектов
6.Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления.
7.Библиографический список.
Введение.
Наряду с природными ресурсами, трудом и капиталом земля составляет четвертый основной фактор производства. Само наличие земной поверхности есть условие для любой жизни. Производство всегда располагалось на конкретном участке земли. Рыбная ловля, охота, земледелие и торговля, а также получение энергии и чистой воды – все это предполагает использование возможности земли и вообще конкретного места в частности. Рост населения всегда вызывал необходимость вводить какие-то правила землепользования – необходимо было определить, кому принадлежит тот или иной участок (леса и поля) и где проходят его границы.
В условиях городской жизни еще в ранние времена потребовалось определять участки для размещения одноэтажных жилых зданий и их подсобных строений и многоэтажных зданий и сооружений (строений, связанных с работой, таких, как заводы). Постепенно сформировалось понятие объекта недвижимости как незастроенного или застроенного участка земли, а также правила рынка недвижимости и сделок с ней.
Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись в древнем Риме). Поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какая ситуация на рынке жилья в Москве.
Поднедвижимостьюпонимается официально зарегистрированная, точно ограниченная и отмеченная часть земной поверхности с возможно имеющимися и прочно связанными с ней зданиями и сооружениями.
Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Одной из современных форм бизнеса, связанных с недвижимостью, яляется девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. Девелопмент– это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. То есть цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
· выбор экономически эффективного девелоперского проекта;
· получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
· определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
· поиск и привлечение инвесторов;
· отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.
Реализация девелоперского проекта - технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно-строительного проекта.
Девелопмент недвижимости - это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно-строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:
1. Маркетинговый анализ
2. Создание бизнес концепции проекта
3. Бизнес-планирование проекта
4. Подготовка инвестиционного анализа проекта
5. Проектирование и подготовка разрешительное документации
6. Строительство объекта
7. Продвижение и управление проектом или продажа
В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций. Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.
Главная цель данной курсовой — закрепление теоретических знаний по управлению имуществом, а также приобретение практических навыков оценки проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов. В курсовой работе требуется оценить проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования. Для этого проводится исследование различных сегментов рынка недвижимости, рассчитываются доходы от аренды и последующей продажи и расходы на эксплуатацию объекта, оцениваются предпринимательские риски, возникающие при принятии конкретных проектных решений и рассчитывается экономический эффект.
Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
Проект 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Проект 2. Проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
Проект 3. Проект планировки «Офисно-коммерческое здание»
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на реконструкцию и переоборудование
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 г. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.
В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского, владение 122. Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы.
Исходные данные по вариантам проектных решений:
| Вариант 1 | Коммерческие помещения | 3% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | - | - | Высота квартиры | 3,5 | |
| Жилые помещения | 70% | Высота коммерческих помещений | 3,8 | ||
| Технические помещения, кладовые | 10% | Площадь этажа | 12 623 | ||
| Парковочный холл | 17% | Объем | 44 294 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Основной объем здания составляют блокированные квартиры: у каждой квартиры имеется вход, как со двора, так и из парковочного холла |
| Вариант 2 | Коммерческие помещения | 15% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | - | - | Высота квартиры | 3,3 | |
| Жилые помещения | 70% | Высота коммерческих помещений | 4,5 | ||
| Технические помещения, кладовые | 10% | Площадь этажа | 12 623 | ||
| Парковочный холл | 5% | Объем | 43 927 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Квартиры имеют отдельные входы либо с двора, либо с лестничной клетки. |
| Вариант 3 | Коммерческие помещения | 25% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | 46% | Высота квартиры | 3,4 | ||
| Жилые помещения | - | - | Высота коммерческих помещений | 3,9 | |
| Технические помещения, кладовые | 14% | Площадь этажа | 12 700 | ||
| Парковочный холл | 15% | Объем | 47 400 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. |
Основные экономические показатели проектных решений
| Показатель | Проект 1 | Проект 2 | Проект 3 | |
| Величина арендной платы за земельный участок, у.д.е. в год | ||||
| Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией, тыс. у.д.е. | ||||
| Инвестиционные затраты на реконструкцию, тыс. у.д.е. | ||||
| Стоимость привлечения заемного капитала | 25% | |||
| Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения реконструкции | Расчет. = п.2+п.3. | |||
| Годовая норма амортизационных отчислений | 3% | |||
| Способ начисления амортизации | Равномерный способ |
Исходные данные о финансировании
| Показатель | Проект 1 | Проект 2 | Проект 3 | |
| Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах | ||||
| 10 лет | |||
| Равными платежами по 10% с первым платежом | |||
| 20% |
Исходные данные о рыночной ситуации
| № | Показатель | ||||||
| Прогнозные изменения затрат по текущему обслуживанию и ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, % | - | ||||||
| Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам, % | - | -5 | -5 | ||||
| Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам, % | - | -23 | |||||
| Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам, % | - |
| Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2) без учета НДС и операционных расходов | ||
| Уровень арендной платы по жилой недвижимости бизнес-класса | ||
| Уровень арендной платы по коммерческим помещениям | ||
| Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+ | ||
| Уровень арендной платы по парковочным местам |
| Стоимость текущего обслуживания и отчислений на текущий ремонт, у.д.е./м2 | ||
| Жилые помещения бизнес класса | 43,0 | |
| Офисно-коммерческие помещения | 90,5 |
| Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества, у.д.е./м2 | ||
| Жилые помещения бизнес-класса | ||
| Коммерческие помещения | ||
| Офисные помещения класса В+ | ||
| Парковочные места, (у.д.е./машино-место) |
Оценка общего имиджа района
Для более точной оценки влияния местоположения на будущий объект недвижимости необходимо также учитывать общий имидж район расположении объекта.
| № | факторы | оценка | влияние |
| Активность строительства в районе | Оценивается как достаточно высокая. | + | |
| Удаленность от центра города | Объект расположен далеко от центра города, однако поблизости имеются крупные транспортные артерии. | + | |
| Развитость социальной и культурно-досуговой инфраструктуры района | Оценивается как развитая. | + | |
| Развитость деловой сферы района | Оценивается как нормальная. | + | |
| Наличие промышленных объектов | Промышленных объектов в исследуемом районе нет. | + | |
| Уровень экологического и шумового загрязнения района | Экологическое загрязнение – средний уровень; Высокий уровень шума. | _ | |
| Наличие зеленых массивов | Тропаревский лесопарк | + | |
| Близость к водным объектам | Река Самородинка | + | |
| Однородность застройки | В непосредственной близости от объекта застройка является типовой, а в пределах района много ветхого жилья | +/- | |
| Уровень существующих и планируемых объектов недвижимости жилого назначения | Класс «бизнес» | + | |
| Качество существующей и планируемой застройки района | В районе расположения объекта преобладают дома 70-х лет постройки, сохранившихся в хорошем состоянии. | + | |
| Транспортная доступность | Оценивается как хорошая | + | |
| Результат:преобладание положительно влияющих факторов | + |
Вывод: Общий имидж района благоприятен для каждого из предполагаемых целевых использований участка застройки.
Сопоставим полученные оценки факторов местоположения с требуемыми для того или иного проекта использования недвижимости.
| № | Факторы оценки | Фактическая оценка | Значимость для жилой недвижимости | Значимость для коммерческой недвижимости |
| Визуальная доступность объекта | Высокая | Низкая значимость | Высокая значимость | |
| Видовые характеристики | Высокая | Высокая значимость | Низкая значимость | |
| Пешеходная доступность объекта | Хорошая | Высокая значимость | Высокая значимость | |
| Доступность общественным транспортом | Хорошая | Высокая значимость | Высокая значимость | |
| Транспортная доступность | Хорошая | Средняя значимость | Высокая значимость | |
| Наличие вблизи промышленного производства | Нет | Высокая значимость | Средняя значимость | |
| Имидж района как исторического центра | Низкий | Высокая значимость | Низкая значимость |
Вывод по факторам местоположения: Данный район практически одинаково хорош для каждого из рассматриваемых проектов использования недвижимости. Однако проведенная оценка факторов местоположения указывает, что использование недвижимости в коммерческих целях в данном районе является более рациональным.
После того, как нами была предоставлена исчерпывающая информация относительно района, микрорайона, улицы застройки, необходимо приступить к SWOT-анализупо всем трём вариантам строительства.
Библиографический список.
1) «Антикризисное управление», раздел «Управление имуществом», Е.Л.Жарковская, М, 2009;
2) «Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности», раздел «Управление имуществом», Г.В.Савицкая, М, 2008;
3) «Экономика и управление недвижимостью» под ред. П.Г.Грабового. Часть 1.-Изд-во «Смолин Плюс», 2001.- С. 238
4) Методическое пособие «Курсовая работа по дисциплине «Управление имуществом»;
5) «Экономика строительства», И.С. Степанов, М, 2005;
6) http://www.gid495.ru/
7) http://prvernad.zao.mos.ru/
8) http://www.domastik.ru/info/moskow_areas/
9) http://www.konti.ru/index.php?object_id=67
10) http://www.irn.ru/forecast/
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
___________________
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра Экономики и управления в строительстве
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Управление имуществом»
тема «Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»
(ВАРИАНТ №24)
Выполнил:
cтудент ЭУМС V-3
Пешков С.А.
Проверил:
доцент, к.э.н. Полити В.В.
Москва 2011г
Структура курсовой работы
1.Введение.
2.Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
3.Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции.
3.1.Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья.
3.2.Анализ конкурентной среды по выбранным сегментам недвижимости.
4.Оценка места расположения реального объекта.
4.1.Описание основных характеристик участка застройки.
4.2.Оценка основных факторов местоположения участка застройки.
4.3.SWOT-анализ по сравниваемым проектам.
5.Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
5.1.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му вариант – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
5.2.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му вариант – Проект «Коммерческо-жилое здание»
5.3.Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му вариант – Проект «Офисно-коммерческое здание»
5.4.Вывод по экономическому анализу проектов
6.Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления.
7.Библиографический список.
Введение.
Наряду с природными ресурсами, трудом и капиталом земля составляет четвертый основной фактор производства. Само наличие земной поверхности есть условие для любой жизни. Производство всегда располагалось на конкретном участке земли. Рыбная ловля, охота, земледелие и торговля, а также получение энергии и чистой воды – все это предполагает использование возможности земли и вообще конкретного места в частности. Рост населения всегда вызывал необходимость вводить какие-то правила землепользования – необходимо было определить, кому принадлежит тот или иной участок (леса и поля) и где проходят его границы.
В условиях городской жизни еще в ранние времена потребовалось определять участки для размещения одноэтажных жилых зданий и их подсобных строений и многоэтажных зданий и сооружений (строений, связанных с работой, таких, как заводы). Постепенно сформировалось понятие объекта недвижимости как незастроенного или застроенного участка земли, а также правила рынка недвижимости и сделок с ней.
Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись в древнем Риме). Поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какая ситуация на рынке жилья в Москве.
Поднедвижимостьюпонимается официально зарегистрированная, точно ограниченная и отмеченная часть земной поверхности с возможно имеющимися и прочно связанными с ней зданиями и сооружениями.
Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Одной из современных форм бизнеса, связанных с недвижимостью, яляется девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. Девелопмент– это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. То есть цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
· выбор экономически эффективного девелоперского проекта;
· получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
· определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
· поиск и привлечение инвесторов;
· отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.
Реализация девелоперского проекта - технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно-строительного проекта.
Девелопмент недвижимости - это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно-строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:
1. Маркетинговый анализ
2. Создание бизнес концепции проекта
3. Бизнес-планирование проекта
4. Подготовка инвестиционного анализа проекта
5. Проектирование и подготовка разрешительное документации
6. Строительство объекта
7. Продвижение и управление проектом или продажа
В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций. Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.
Главная цель данной курсовой — закрепление теоретических знаний по управлению имуществом, а также приобретение практических навыков оценки проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов. В курсовой работе требуется оценить проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования. Для этого проводится исследование различных сегментов рынка недвижимости, рассчитываются доходы от аренды и последующей продажи и расходы на эксплуатацию объекта, оцениваются предпринимательские риски, возникающие при принятии конкретных проектных решений и рассчитывается экономический эффект.
Исходные данные. Адрес местоположения объекта.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
Проект 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
Проект 2. Проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
Проект 3. Проект планировки «Офисно-коммерческое здание»
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на реконструкцию и переоборудование
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 г. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.
В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского, владение 122. Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы.
Исходные данные по вариантам проектных решений:
| Вариант 1 | Коммерческие помещения | 3% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | - | - | Высота квартиры | 3,5 | |
| Жилые помещения | 70% | Высота коммерческих помещений | 3,8 | ||
| Технические помещения, кладовые | 10% | Площадь этажа | 12 623 | ||
| Парковочный холл | 17% | Объем | 44 294 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Основной объем здания составляют блокированные квартиры: у каждой квартиры имеется вход, как со двора, так и из парковочного холла |
| Вариант 2 | Коммерческие помещения | 15% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | - | - | Высота квартиры | 3,3 | |
| Жилые помещения | 70% | Высота коммерческих помещений | 4,5 | ||
| Технические помещения, кладовые | 10% | Площадь этажа | 12 623 | ||
| Парковочный холл | 5% | Объем | 43 927 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Квартиры имеют отдельные входы либо с двора, либо с лестничной клетки. |
| Вариант 3 | Коммерческие помещения | 25% | Мест для автомобилей | ||
| Офисные помещения | 46% | Высота квартиры | 3,4 | ||
| Жилые помещения | - | - | Высота коммерческих помещений | 3,9 | |
| Технические помещения, кладовые | 14% | Площадь этажа | 12 700 | ||
| Парковочный холл | 15% | Объем | 47 400 | ||
| Итого площадей | 12 623 | 100% | Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. |
Основные экономические показатели проектных решений
| Показатель | Проект 1 | Проект 2 | Проект 3 | |
| Величина арендной платы за земельный участок, у.д.е. в год | ||||
| Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией, тыс. у.д.е. | ||||
| Инвестиционные затраты на реконструкцию, тыс. у.д.е. | ||||
| Стоимость привлечения заемного капитала | 25% | |||
| Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения реконструкции | Расчет. = п.2+п.3. | |||
| Годовая норма амортизационных отчислений | 3% | |||
| Способ начисления амортизации | Равномерный способ |
Исходные данные о финансировании
| Показатель | Проект 1 | Проект 2 | Проект 3 | |
| Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах | ||||
| 10 лет | |||
| Равными платежами по 10% с первым платежом | |||
| 20% |
Исходные данные о рыночной ситуации
| № | Показатель | ||||||
| Прогнозные изменения затрат по текущему обслуживанию и ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, % | - | ||||||
| Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам, % | - | -5 | -5 | ||||
| Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам, % | - | -23 | |||||
| Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам, % | - | ||||||
| Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам, % | - |
| Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2) без учета НДС и операционных расходов | ||
| Уровень арендной платы по жилой недвижимости бизнес-класса | ||
| Уровень арендной платы по коммерческим помещениям | ||
| Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+ | ||
| Уровень арендной платы по парковочным местам |
| Стоимость текущего обслуживания и отчислений на текущий ремонт, у.д.е./м2 | ||
| Жилые помещения бизнес класса | 43,0 | |
| Офисно-коммерческие помещения | 90,5 |
| Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества, у.д.е./м2 | ||
| Жилые помещения бизнес-класса | ||
| Коммерческие помещения | ||
| Офисные помещения класса В+ | ||
| Парковочные места, (у.д.е./машино-место) |
Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции