Соотношение вещных прав на земельные участки и прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В российской правоприменительной практике часто возникают затруднения с пониманием соотношения правового режима таких объектов недвижимости как земельный участок и здание. Классическим подходом, который применяется в зарубежных правопорядках, является принцип superficies solo cedit. Земельный участок, будучи пространственным базисом и основой любого строения, является главной вещью. А строение, в свою очередь, всегда следует юридической судьбе земельного участка.

В России соотношение правового регулирования строений и земельных участков регулируется по-иному. Дело в том, что в течение семидесяти лет в РСФСР отсутствовало деление вещей на движимые и недвижимые, а земля принадлежала только государству и не участвовала в гражданском обороте. Любые сделки с землей были запрещены ещё декретом от 26 октября 1917 г. "О земле". Поэтому отсутствовала необходимость регулирования отношений по отчуждению земельных участков.

Здания и строения – напротив, хоть и ограниченно, но участвовали в гражданском обороте, что вызвало необходимость его правового регулирования. А поскольку из двух объектов только здания могли передаваться по сделкам, то они и были главной вещью и передавались отдельно от участка.

Действующее российское законодательство применяет очень гибкий подход в регулировании земельных правоотношений. Законодатель постепенно допускает землю в гражданский оборот, снимая различные ограничения.

В настоящее время разграничение прав на земельный участок и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по трем направлением.

В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии Земельного кодекса по сравнению с Гражданским кодексом. Земельные участки были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.

О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения законодательства:

1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-кустарниковой растительности. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.
2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и собственник участка.
3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;
4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);
5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).
6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).
7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Сущность второго направления регулирования сводится к игнорированию связи между земельным участком и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.

Третье направление регулирования соответствует классическому подходу. Дело в том, что в отдельных случаях правам на земельный участок придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:

1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности распространяется на находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. 2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением установленных в законе случаев.
3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и документы, содержащие описание такого объекта;
5) согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что правовой режим земли в различных ситуациях регулируется по-разному. Есть ситуации, где земельный участок безусловно является главной вещью. С другой стороны, существует множество норм, указывающих на приоритет здания. Однако, в законодательном регулировании правовых взаимоотношений прослеживается четкая тенденция к классическому подходу.