Общая организация и зонирование территории городских округов и поселений
1.2.1 Территория Ростовской области общей площадью 100,8 тыс. км2, как субъект Российской Федерации, делится на 463 муниципальных образования, в том числе: 12 городских округов, 43 муниципальных района, в границах которых расположены 18 городских и 390 сельских поселений.
При определении перспектив развития и планировки городских округов и поселений Ростовской области необходимо исходить из учета:
- численности населения на прогнозируемый период;
- статуса городского округа, поселения и его роли в системе формируемых центров обслуживания (местного, подрайонного, районного, городского, областного и межрайонного уровней);
- исторических факторов (наличие объектов культурного наследия).
1.2.2 Городские округа и поселения Ростовской области в зависимости от численности населения на прогнозируемый период подразделяются на группы в соответствии с таблицей 2.
Таблица 2
| Группы городских округов и поселений | Население (тыс. человек) | ||
| Города и рабочие поселки, имеющие статус городского округа и городского поселения | Сельские поселения * | ||
| Крупнейшие | Свыше 1000 | ||
| Крупные | Свыше 250 до 1000 | Свыше 3 | |
| Большие | Свыше 100 до 250 | Свыше 1 до 3 | |
| Средние | Свыше 50 до 100 | Свыше 0,2 до 1 | |
| Малые | I | Свыше 20 до 50 | До 0,2 |
| II | Свыше 10 до 20 | ||
| III | Свыше 3 до 10 |
* Сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселок, станица, слобода, село, деревня, хутор, станция, разъезд)
1.2.3 Типологическая характеристика городских округов и поселений Ростовской области приведена в приложении 3 настоящих нормативов.
1.2.4 К зонам с особыми условиями использования территорий в Ростовской области относятся:
- исторические поселения, исторические города, населенные места, зоны охраны объектов культурного наследия;
- населенные пункты с особым режимом жизнедеятельности (закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках и заказниках, национальных и природных парках, лечебно-оздоровительных местностях и курортах);
- охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов.
1.2.5 Городские округа и поселения Ростовской области следует проектировать с учетом Схемы территориального планирования Ростовской области, генеральных планов городских округов и поселений, других нормативных правовых актов в сфере градостроительства областного и муниципального уровней.
Общая потребность в территории для развития городских округов и поселений определяется на основе документов территориального планирования (генеральных планов городских округов и поселений).
1.2.6 Порядок предоставления земельных участков и изменения границ населенных пунктов, городских округов и поселений определяется градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Ростовской области.
Возможные направления территориального развития населенных пунктов, входящих в состав городских округов и поселений, определяется генеральными планами городских округов и поселений.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемах территориального планирования муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.
1.2.7. Общая организация территории городских округов и поселений должна осуществляться на основе сравнения нескольких вариантов планировочных решений, принятых на основании анализа технико-экономических показателей, выявляющих возможность рационального использования территории, наличия топливно-энергетических, водных, территориальных, трудовых и рекреационных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза их изменения на перспективу, развития экономической базы, изменения социально-демографической ситуации и развития сферы обслуживания с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населения, максимального сохранения естественных экологических систем.
При этом необходимо учитывать:
- возможности развития городских округов и поселений за счет имеющихся территориальных (резервных территорий) и других ресурсов с учетом выполнения требований природоохранного законодательства;
- возможность повышения интенсивности использования территорий (за счет увеличения плотности застройки) в границах городских округов и поселений, в том числе за счет реконструкции сложившейся застройки;
- изменение направления жилищного строительства в сторону увеличения индивидуального и малоэтажного жилищного строительства при соответствующем технико-экономическом обосновании;
- требования законодательства по развитию рынка земли и жилья;
- возможности бюджета и привлечения негосударственных инвестиций для программ развития городских округов и поселений.
1.2.8 По функциональному использованию территории городских округов и поселений подразделяются на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.
В пределах указанных территорий в результате градостроительного зонирования могут устанавливаться следующие территориальные зоны:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерной инфраструктуры;
- транспортной инфраструктуры;
- сельскохозяйственного использования;
- рекреационного назначения;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- иные виды территориальных зон.
1.2.9 В состав жилых зон включаются зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами и жилой застройки иных видов.
1.2.10 В состав общественно-деловых зон включаются:
- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
- общественно-деловые зоны иных видов.
1.2.11 В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:
- коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
- производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
- иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
1.2.12 В состав зон сельскохозяйственного использования включаются:
- зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
- зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
1.2.13 В состав зон рекреационного назначения включаются зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
1.2.14 В состав зон особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
1.2.15 В состав зон специального назначения включаются зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
1.2.16 В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Помимо предусмотренных территориальных зон органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.2.17 В территориальных зонах могут выделяться территории, особенности использования которых определяются земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей среды, законодательством РФ об объектах культурного наследия, иными федеральными законами.
1.2.18 Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа с учетом требований настоящих нормативов;
- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;
- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
- красным линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
- границам муниципальных образований;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, историко-культурных заповедников, исторических поселений, зон охраны объектов культурного наследия, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
1.2.19 Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, обозначаются красными линиями. Размещение объектов капитального строительства в пределах красных линий не допускается.
1.2.20 Для коммуникаций и сооружений внешнего транспорта (железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, трубопроводного) устанавливаются границы полос отвода, санитарные разрывы, санитарные полосы отчуждения. Режим использования территорий в пределах полос отвода, санитарных разрывов определяется федеральным законодательством, настоящими нормативами и согласовываться с соответствующими организациями, должны обеспечивать безопасность функционирования транспортных коммуникаций и объектов, уменьшение негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека.
1.2.21 Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
1.2.22 Виды территориальных зон, а также особенности использования их земельных участков определяются правилами землепользования и застройки городских округов и поселений с учетом ограничений, установленных федеральными и областными нормативно-правовыми актами, а также настоящими нормативами.
1.2.23 При составлении баланса существующего и проектного использования территории городских округов и поселений необходимо принимать зонирование, установленное в п.п. 1.2.8-1.2.17 настоящих нормативов в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Форма баланса территории городских округов и поселений приведена в рекомендуемом приложении 5.
1.2.24 Планировочное структурное членение территории городских округов и поселений должно предусматривать:
- взаимосвязь территориальных зон и структурных планировочных элементов (жилых районов, микрорайонов (кварталов), участков отдельных зданий и сооружений);
- доступность объектов, расположенных на территории городских округов и поселений в пределах нормативных затрат времени, в том числе беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам жилой, социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в соответствии с требованиями настоящих нормативов;
- интенсивность использования территории с учетом ее кадастровой ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;
- организацию системы общественных центров городских округов и поселений в увязке с инженерной и транспортной инфраструктурами;
- сохранение объектов культурного наследия и исторической планировки и застройки;
- сохранение и развитие природного комплекса городских округов и поселений.
1.2.25 Планировочную организацию территории сельского поселения следует проектировать в увязке с хозяйственно-экономическими и социальными интересами всех собственников и пользователей земли. При этом необходимо предусматривать меры по улучшению природной среды, развитию системы культурно-бытового обслуживания, дорожно-транспортной сети и инженерного обеспечения.
1.2.26 Строительство объектов во всех зонах допускается производить в соответствии с утвержденными генпланами, правилами землепользования и застройки и проектами планировки.
Резервирование земель для перспективного развития городских округов и поселений осуществляется на основании земельного законодательства.
СЕЛИТЕБНАЯ ТЕРРИТОРИЯ
2.1 Общие требования
2.1.1 Селитебная территория формируется с учетом взаимоувязанного размещения жилых, общественно-деловых зон, отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон, улично-дорожной сети, озеленения и других территорий общего пользования для создания жилой среды, отвечающей современным социальным, санитарно-гигиеническим и градостроительным требованиям.
2.1.2 Для предварительного определения потребности в селитебной территории следует принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 человек: в городских округах и поселениях – при средней этажности жилой застройки до 3 этажей – 10 га для застройки без приквартирных земельных участков и 20 га – с приквартирными земельными участками; от 4 до 8 этажей – 8 га; 9 этажей и выше – 7 га.
2.1.3 При определении размера селитебной территории следует исходить из существующей и перспективной расчетной обеспеченности жильем, которая определяется в целом по территории и отдельным ее районам на основе прогнозных данных о среднем размере семьи, с учетом типов применяемых жилых зданий, планируемых объемов жилищного строительства, в том числе за счет средств населения. Общую площадь квартир следует подсчитывать в соответствии с нормативными требованиями.
2.1.4 При определении соотношения типов нового жилищного строительства необходимо исходить из учета конкретных возможностей развития городских округов и поселений, наличия территориальных ресурсов, градостроительных и историко-архитектурных особенностей, существующей строительной базы.
Для определения объемов и структуры жилищного строительства минимальная обеспеченность жилой площадью принимается с учетом положений Схемы территориального планирования Ростовской области, расчетных периодов и в соответствии с таблицей 4.
Таблица 4
| Наименование | Отчет 2004 г., м2/чел. | Расчетные периоды | |
| 2015 г., м2/чел. | 2025 г., м2/чел. | ||
| Минимальная обеспеченность жилой площадью | 19,4 | 22,7 | 29,2 |
| в том числе городского населения | 19,1 | 22,5 | 30,0 |
| из них государственное и муниципальное жилье | 18* | - | - |
* В соответствии с Областным законом «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области» от 07.10.2005 № 363-ЗС.
2.1.5 Размещение новой индивидуальной и малоэтажной жилой застройки следует осуществлять в пределах границы городских округов и поселений с учетом возможности присоединения объектов к сетям инженерного обеспечения, организации транспортных связей, в том числе с магистралями внешних сетей, обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания.
Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажной и индивидуальной жилой застройки не нормируются.
2.1.6 Предварительное определение потребной селитебной территории индивидуальной и малоэтажной жилой зоны городского округа и поселения осуществляется соответствующим органам местного самоуправления с учетом местных особенностей по заданию на проектирование при застройке:
- индивидуальными домами с участками при доме - по таблице 5;
- секционными и блокированными домами без участков при квартире - по таблице 6.
Таблица 5
| Площадь участка при доме, м2 | Площадь селитебной территории, га |
| 0,25-0,27 | |
| 0,21-0,23 | |
| 0,17-0,20 | |
| 0,15-0,17 | |
| 0,13-0,15 | |
| 0,11-0,13 | |
| 0,08-0,11 |
Таблица 6
| Число этажей | Площадь селитебной территории, га |
| 0,04 | |
| 0,03 | |
| 0,02 |
Примечания:
1 Нижний предел селитебной площади для индивидуальных жилых домов принимается для крупных и больших городских округов (поселений), верхний для средних и малых.
2 При необходимости организации обособленных хозяйственных проездов площадь селитебной территории увеличивается на 10 %.
3 При подсчете площади селитебной территории исключаются не пригодные для застройки территории – овраги, крутые склоны, земельные участки учреждений и предприятий обслуживания межселенного значения.
Жилые зоны
Общие требования
2.2.1 Жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.
2.2.2 В состав жилых зон могут включаться:
- зоны застройки индивидуальными жилыми домами (до 3 этажей, включая все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м);
- зоны застройки малоэтажными жилыми домами (блокированными и секционными до 3 этажей);
- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (от 4 до 10 этажей);
- зоны застройки многоэтажными жилыми домами (от 11 до 24 этажей);
- зоны жилой застройки высотными жилыми домами (здания высотой 25 этажей и более).
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, торговли, здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства при условии достаточного уровня инженерного обеспечения.
2.2.3 Для определения размеров территорий жилых зон допускается применять укрупненные показатели в расчете на 1000 человек (п. 2.1.2 настоящих нормативов).
2.2.4 Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий не менее 5 метров. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме учреждений образования и воспитания, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – жилые здания с квартирами в первых этажах.
Запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах. В жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. При размещении в жилом здании помещений общественного назначения, инженерного оборудования, и коммуникаций следует обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в том числе по шумозащищенности жилых помещений.
2.2.5 В жилых зданиях не допускается размещать:
- встроенные котельные;
- встроенные и подстроенные трансформаторные подстанции;
- автоматические телефонные станции, за исключением предназначенных для обслуживания дома, в котором встроена АТС;
- административные учреждения городского и районного значения;
- лечебные учреждения, кроме женских консультаций и стоматологических кабинетов;
- встроенные столовые, кафе и другие предприятия общественного питания с количеством посадочных мест более 50;
- общественные уборные;
- бюро ритуального обслуживания;
- объекты общественного назначения, оказывающие негативное воздействие на человека;
- магазины, мастерские, пункты и склады с огнеопасными и легковоспламеняющимися материалами;
- предприятия различных форм собственности, которые являются источника-ми выделения в воздушную среду жилых помещений и в атмосферный воздух вредных веществ, создают повышенные уровни различных видов излучений, шума, вибрации;
- специализированные рыбные магазины;
- специализированные овощные магазины
- специализированные магазины и склады, эксплуатация которых может повлечь загрязнение территории и воздуха жилой застройки;
- бани, сауны, прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов;
- танцевальные, спортивные залы, дискотеки, видеосалоны.
2.2.6 При размещении и планировочной организации территории жилищного строительства должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, защите территории от шума и выхлопных газов автотранспорта на транспортных магистралях, электрических и электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона в соответствии с требованиями раздела «Охрана окружающей среды» настоящих нормативов.
2.2.7 В целях создания среды жизнедеятельности, доступной для инвалидов и маломобильных групп населения, разрабатываемая градостроительная и проектная документации по планировке новых и реконструируемых территорий должна соответствовать требованиям раздела «Обеспечение доступности объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и маломобильных групп населения» настоящих нормативов.
Элементы планировочной структуры и градостроительные характеристики жилой застройки городских округов и городского поселений
2.2.8 Микрорайон (квартал) – структурный элемент жилой зоны площадью не более 80 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности.
Микрорайон не расчленяется магистралями городского и районного значения. Границами микрорайона являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также - в случае примыкания - утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи.
Микрорайон (квартал) может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части городского округа и городского поселения.
2.2.9 Жилой район – структурный элемент селитебной территории размером не менее 80 и не более 250 га. Население жилого района обеспечивается комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания в пределах планировочного района.
Границами территории жилого района являются красные линии магистралей общегородского значения, линии железных дорог, а также - в случае примыкания - магистрали районного значения, утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные и искусственные рубежи.
Планировочный район – часть территории городского округа, городского поселения, ограниченная границами территориальных единиц городского округа, городского поселения, красными линиями магистральных улиц, другими границами, обладающая некоторой степенью автономности, тяготеющая к планировочным центрам и имеющая внешние связи.
2.2.10 В малых городских поселениях вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности их территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30-50 га.
2.2.11 При размещении жилой застройки в комплексе с объектами обществен-ного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застрой-ка формируется в виде участка или группы жилой, смешанной жилой застройки.
Участок жилой, смешанной жилой застройки – территория, размером до 1,5 га, на которой размещается жилой дом (дома) с придомовой территорией. Границами территории участка являются границы землепользования.
Группа жилой, смешанной жилой застройки – территория, размером от 1,5 до 10 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности. Группы жилой, смешанной жилой застройки формируются в виде части микрорайона (квартала). Границы группы устанавливаются по красным линиям, в случае примыкания – по границам землепользования.
2.2.12 В зоне исторической застройки структурными элементами жилых зон являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.
2.2.13 При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов (кварталов) обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории в соответствии с п. 2.2.2 настоящих нормативов.
В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается застройка смешанного типа.
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
иные показатели.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются размеры и параметры, а также их сочетания.
2.2.14 В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
2.2.15 Размещение индивидуального жилищного строительства в городских округах и поселениях следует предусматривать – на свободных территориях, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной застройки в целях сохранения характера сложившейся городской среды).
2.2.16 Предельно допустимые размеры приусадебных или приквартирных земельных участков, предоставляемых в городских округах и поселениях для индивидуального жилого дома или одной квартиры в блокированных и секционных жилых домах, устанавливаются органами местного самоуправления.
2.2.17 Размеры приусадебных и приквартирных земельных участков необходимо принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городских округах и поселениях, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в структурном элементе жилой зоны.
2.2.18 Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества собственников жилых помещений в многоквартирных домах, определяются документацией по планировке территории микрорайона (квартала) на основании законодательных актов Российской Федерации, Ростовской области и настоящих нормативов.
2.2.19 В целях интенсивного использования территории городских округов и поселений и улучшения безопасной и благоприятной среды проживания населения проводится реконструкция сложившейся застройки.
2.2.20 При реконструкции районов со сложившейся капитальной застройкой следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.
Объемы сохраняемого или подлежащего сносу жилищного фонда следует определять в установленном порядке с учетом его экономической и исторической ценности, технического состояния, максимального сохранения жилищного фонда, пригодного для проживания, и сложившейся исторической среды.
При комплексной реконструкции сложившейся застройки допускается при соответствующем обосновании уточнять нормативные требования заданием на проектирование по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства. При этом необходимо обеспечивать снижение пожарной опасности застройки и улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения.
Режим реконструкции районов со сложившейся застройкой определяется дифференцированно в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60-70 годов, сложившиеся районы индивидуального жилищного строительства), размера жилых зон с учетом требований, приведенных в таблицах 7, 8 и 9 настоящих нормативов.
2.2.21 Реконструкцию жилой застройки в центральных исторически сложившихся районах рекомендуется проводить в соответствии с таблицей 7.
Таблица 7*
| Характеристика реконструкции | Ограниченная реконструкция | Радикальная реконструкция | |
| Объекты реконструкции | Малые жилые зоны – груп-па маломерных кварталов с застройкой преимуществен-но жилого назначения, представляющей историко-архитектурную ценность | Крупные жилые зоны – группа кварталов рядовой жилой застройки различ-ных или одного периода строительства, образующих ценную городскую среду | Крупные жилые зоны - один или несколько микрорайонов типовой многоэтажной застрой-ки 60-70 г.г. разной степени завершенности |
| Состав реконструктивных мероприятий | Реставрация, капитальный ремонт существующих зда-ний и сооружений, строи-тельство отдельных новых сооружений и зданий | Капитальный ремонт, ре-конструкция сохраняемых зданий, строительство но-вых сооружений и зданий; снос изношенных зданий и сооружений | Капитальный ремонт, модернизация и рекон-струкция многоэтаж-ных зданий, заверша-ющее строительство, снос изношенных 5 этажных домов |
| Характер проведения реконструкции | Выборочно или комплексно в соответствии с концепци-ей создания ГФК** | Выборочно или комплекс-но в соответствии с концеп-цией создания ГФК | Выборочно или комп-лексно в соответствии с концепцией создания ГФК |
| Ограничения | Сохранение размеров квар-талов. Функциональное ис-пользование и архитектур- но-пространственное реше-ние новых зданий в соот-ветствии с требованиями сохранения ценного насле-дия по индивидуальным проектам | Сохранение размеров квар-талов, этажности застройки, общего архитектурного ко- нтекста. При больших объ-емах сноса ветхих строений - воспроизведение в новом строительстве традицион-ной пространственной структуры кварталов | Строительство на клю-чевых в градострои-тельном отношении участках зданий только по индивидуальным проектам |
* Разработана канд. арх. Н. П. Крайней
** ГФК – градоформирующие комплексы – это кварта