Рыночная стоимость объекта оценки

ОТЧЕТ № 5

Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Дата составления отчета: 21[11] апреля 2013

Дата оценки: 20[12] апреля 2013

Номер группы студентов-оценщиков: 2405

Г. Москва, 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО......................................................................................... 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ......................................................................................... 5

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ......................................................................... 6

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ...................................................... 7

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.................................................................................................................................. 8

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ....................................... 10

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.......................................................................................... 10

Перечень данных, использованных при проведении оценки............... 10

Описание количественных и качественных характеристик.................. 12

объекта оценки........................................................................................ 12

Результаты фотофиксации объекта оценки........................................... 14

Анализ местоположения объекта оценки.............................................. 16

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ.......................... 19

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ........................................................................................ 20

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............. 21

ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ 25

Затратный подход.................................................................................. 25

Сравнительный подход.......................................................................... 43

Доходный подход................................................................................... 49

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.............................................................................................................................................. 60

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки 60

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 61

Выбор ценообразующих параметров................................................... 61

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.................................................................... 70

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ..................................................... 78

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ........................................................................................................ 81

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ.................................................................. 83

П р и л о ж е н и е 1............................................................................... 83

Используемая терминология................................................................. 83

П р и л о ж е н и е 2............................................................................... 85

Копии документов, подтверждающих правомочность........................ 85

проведения оценки................................................................................. 85

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

№ 46727860837 от 12-03[13] .2013 г.

Генеральному директору[14]

Марии Юрьевной Лавровой

Согласно договору № 22-11/2847 от 12.03.2013 г. мы произвели оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2 и

Определение рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

Цель оценки:

Оопределение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Дата оценки: 12.03.2013 г.

Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза документов, характеризующих Объект оценки.

Оценщик является членом Членство в саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «СРО «НКСО»)

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: 00584 31.01.2008 года.

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ЗАО САК «Информстарх», страховой полис № 19/08-091928г., действующий с 01.02.2010 г. по 01.02.2014г., размер страховой суммы 300 000 (Триста тысяч) рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности – с 2005 г.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 31.01.2005г. составляет: 344372(триста сорок четыре тысячи триста семьдесят два) рубля

Генеральный директорХаритонов Борис Яковлевич[15]

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки:Нежилое помещение ,площадью 398,6 кв м по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2

Нежилое помещение площадью 222,5 кв м,

Москва, ул.Гиляровского, д.31,

Балансовая стоимость объекта оценки:

___________________________________________ руб.[16]

Собственник объекта оценки:Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие «Соцпромсервис», ИНН/КПП 7702021639/098678234Юридический адрес: 107996, Ленинградский проспект, д.24,стр.2

Дата оценки:12 марта 2013

Цель проведения оценки:Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Предполагаемое использование результатов оценки:Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли – продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно

Основание для проведения оценки: ____________________________________________________

Заказчик оценки: __________________________________________________________[17]

Т а б л и ц а 1

Рыночная стоимость объекта оценки

Подходы к оценке	Стоимость	Вес подхода
Затратный подход, руб.
Сравнительный подход, руб.
Доходный подход, руб.
Итого стоимость объекта оценки, руб.
Тоже, округленно, руб.*

* – указание на наличие/отсутствие НДС.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Т а б л и ц а 2

Объект оценки	Нежилое помещение ,площадью 398,6 кв м по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2 Нежилое помещение площадью 222,5 кв м, Москва, ул.Гиляровского, д.31,[18]
Имущественные права на объект оценки	Собственником объекта оценки является Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие «Соцпромсервис», ИНН/КПП 7702021639/098678234Юридический адрес: 107996, Ленинградский проспект, д.24,стр.2
Оцениваемые права на объект оценки	Собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли – продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно[19]
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость в определении ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Дата оценки	12 марта 2013
Срок проведения оценки	С 12 марта 2013 года по 14 мая 2013 года[110]
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Определяются оценщиком самостоятельно