Глава 16. основы жилищного права.

16.1. Понятие и источники Жжилищного Пправа.

Жилищное Пправо - это совокупность норм Пправа, регулирующих отношения в Жжилищной сфере. Жилищное Пправо, не образуя целединой отрасли Пправа, представляет собой комплексное образование, в основе которого лежит Ггражданско-Пправовое и Аадминистративно-Пправовое регулирование Жжилищных Оотношений.

Жилищные Пправоотношения - это общественные Оотношения, Уурегулированные Ююридическим Ннормами, возникающими по поводу Жжилища, которые можно разделить на несколько групп:

•- Оотношения по приобретению Жжилья в собственность путёем его приватизации;

•- Оотношения по приобретению Жжилья в собственность в силу Ддоговора Ккупли-Ппродажи, Ммены, Ддарения, Рренты и др., а также в порядке Ннаследования;

•- Оотношения по пользованию Жжилыми Ппомещениями членами Ссемьи Ссобственника Жжилого Ппомещения;

•- Оотношения по Ннайму Жжилых Ппомещений на Оосновании Ддоговоров Ссоциального и Ккоммерческого Ннайма;

•- Оотношения по пользованию Жжилыми Ппомещениями в связи с членством в Жжилищном Ккооперативе;

•- Оотношения в области обеспечения Гграждан Жжилыми Ппомещениями (по признанию Гграждан Ннуждающимися в Уулучшении Жжилищных Уусловий и Ппредоставлению Жжилых Ппомещений в Ддомах Ггосударственного, Ммуниципального и Ообщественного Жжилищных Ффондов; домах ЖК или ЖСК и др.);

•- Оотношения по пользованию Сслужебными Жжилыми Ппомещениями, Ообщежитиями, другими специализированными Жжилыми Ппомещениями (Жжилыми Ддомами);

•- Оотношения, возникающие в области Ууправления, Ээксплуатации, Ообеспечения Ссохранности и Рремонта Ппомещений Жжилищного Ннайма, которые носят в основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются нормами Аадминистративного, Ффинансового, Нналогового, Зземельного Пправа. Вместе с тем часть этих отношений, связанных с Рремонтом Жжилых Ппомещений, может регулироваться Ннормами Ггражданско-Пправового Ххарактера;

•- Оотношения, Ввозникающие в связи со Сстроительством и Оодновременным Пприобретением в Ссобственность Жжилого Ддома или Ччасти Еего;

•- оОтношения, связанные с Жжилищно-Ккоммунальным Ообслуживанием Гграждан по Ообеспечению Жжилых Ддомов и Жжилых Ппомещений Вводой, Оотоплением, Ээлектроэнергией, Ггазом, Ссредствами Ссанитарной Оочистки и др., с учёетом того, что Пправо регулирует лишь некоторые Сстороны этих Оотношений, которые Ввозникают в Ннепосредственной Ссвязи с Ппользованием Жжилыми Ппомещениями.

Метод Пправового Ррегулирования Жжилищных Оотношений зависит от их Ююридической Пприроды. Так, в основе Пправового Ввоздействия на Уучастников Жжилищных Пправоотношений Ггражданско-Пправового Ххарактера (например, по приобретению Жжилья в Ссобственность, Оотношений между Ннаймодателем и Ннанимателем Жжилого Ппомещения и др.) лежат частноправовые методы регулирования, основанные на равенстве сторон, свободе Ддоговора, доминировании дозволений над Ззапретами. Что же касается Аадминистративно-Пправовых Жжилищных Оотношений (например, Оотношений по признанию Гграждан нуждающимися в Уулучшении Жжилищных Уусловий, по выдаче Оордера на Жжилое Ппомещение для Ззаключения Ддоговора Ссоциального Ннайма Жжилья, Ууправлению Ггосударственным или Ммуниципальным Жжилищным Ффондом и др.), то к Уучастникам таких Оотношений применяются Ппублично-Пправовые (Аадминистративно-Пправовые) средства Пправового воздействия, которые характеризуются неравенством сторон, субординацией, обязательностью выполнения решений Ввласть имущих Ссубъектов подвластными.

Систему источников Жжилищного Пправа возглавляет Конституция Российской Федерации, которая, во-первых, устанавливает базовые положения для регулирования Жжилищных Пправоотношений, которыми являются Пправо на Жжилище и невозможность произвольного лишения Жжилища (п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации), а во-вторых, в пункте “"к”" статьи 72 относит Жжилищное Ззаконодательство к предмету совместного ведения Российской Федерации и Ссубъектов Российской Федерации, из чего полагаследует, что Жжилищные Оотношения могут регулироваться как Аактами Российской Федерации, так и Аактами Ссубъектов Российской Федерации. Однако с учёетом того, что ряд отношений, регулированнуемых Жжилищным Ззаконодательством, одновременно представляет собой Ообъект Ггражданского Ззаконодательства, которое в соответствии с пунктом “"о”" статьи 71 Гражданского Ккодекса находится в Иисключительном ведении Российской Федерации, Ссубъекты Российской Федерации не могут принимать Аакты по вопросам Ггражданско-Пправового регулирования Жжилищных Оотношений, например, устанавливать иные, чем содержащиеся в Гражданском Ккодексе, правила осуществления сделок с жилой Ннедвижимостью. Тем самым Гражданский Ккодекс Российской Федерации вполне можно считать источником и Жжилищного Пправа.

Среди источников Жжилищного Пправа, имеющих прилагающих Ффедеральнымое значением, особое место занимает Закон “"Об Оосновах Ффедеральной Жжилищной Пполитики”" от 24 декабря 1992 года, с последующими изменениями и дополнениями (далее - Закон об Оосновах Жжилищной Пполитики) <1>, который определяет Оосновные Ппринципы реализации Кконституционного Пправа Гграждан Российской Федерации на Жжилище в Нновых Ссоциально-Ээкономических условиях, устанавливает Ообщие начала Пправового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

--------------------------------_______________________________________

<1> Ведомости ВС РСФСР. 1993. N 3. Ст. 99.

Жилищный Ккодекс РСФСР от 24 июня 1983 года, в редакции от 28 марта 1998 года, в настоящее время действует в частях, не противоречащих Конституции Российской ФедерацииРФ, Гражданскому Ккодексу, Закону об основах Жжилищной Пполитики, Ииным Ззаконодательным Аактам Ффедерального значения, принятым после 1993 года, и содержит весьма важные положения об обеспечении Гграждан Жжилыми Ппомещениями и Ппользовании ими; управлении жилищным фондом и обеспечении его сохранности, надлежащей эксплуатации; Оответственности за нарушение Жжилищного Ззаконодательства и др. В настоящее время ведёется разработка нового Жилищного Ккодекса.

Вопросы Пприобретения Пправа Ссобственности на Жжилое Ппомещение путёем его Пприватизации, означаетто есть передачи из Ггосударственной или Ммуниципальной Ссобственности в Ччастную Ссобственность постоянно проживающим в нёем лицам, регулируются Законом РСФСР “"О приватизации жилищного фонда в РСФСР”" от 4 июля 1991 года в редакции Федерального Ззакона от 11 августа 1994 года <2>. Данный Ннормативный Аакт определяет основные принципы осуществления Пприватизации Ггосударственного и Ммуниципального Жжилищных фондов, определяет Пправовые, Ссоциальные, Ээкономические Оосновы преобразования отношений Ссобственности на жильёе. Важнейшим его положением является Уустановление разовой и бесплатной передачи в собственность граждан на добровольной основе занятимаемых ими жилых помещений в домах Ггосударственного и Ммуниципального Жжилищных Ффондов.

--------------------------------_________________________________________________________________________

<2> Ведомости ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 259; Собрание Ззаконодательства Российской Федерации. 1994. N 16. Ст. 1864.

К числу Ззаконодательных Аактов, регулирующих на уровне Российской Федерации Жжилищные Оотношения, полагаследует отнести и Федеральный Ззакон “"О Ттовариществах Ссобственников Жжилья”" от 15 июня 1996 года <3>, регулирующий отношения по совместному с собственниками квартир комплексу недвижимого имущества Жжилого Ддома.

--------------------------------___________________________________________________________________

<3> Собрание Ззаконодательства Российской Федерации. 1996. N 25. Ст. 2963.

Указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации в Жжилищной сфере призваны конкретизировать нормы Жжилищного Ззаконодательства на Ффедеральном Ууровне, а Ззаконодательные и Пподзаконные Аакты Ссубъектов Федерации, как правило, содержат положения, дополняющие соответственно Ффедеральное Ззаконодательство и Ннормативные Аакты Ффедеральных (Оорганов) Ведомств Иисполнительной Ввласти в Жжилищной сфере применительно к особенностям своей обеспеченности Жжилищным Ффондом, климатическим условиям и иным факторам.

16.2. Правовой режим Жжилищного фонда.

Согласно статье 1 Закона об основах Жжилищной политики Жжилищный Ффонд - это совокупность всех Жжилых Ппомещений независимо от форм собственности, включая Жжилые Ддома, Сспециализированные Ддома (Ообщежития, Ггостиницы-Пприюты, Ддома Мманевренного фонда, Жжилые Ппомещения из Ффондов Жжилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, Сспециальные Ддома для одиноких престарелых, Ддома-Иинтернаты для Иинвалидов, Вветеранов и Ддругие), Кквартиры, Сслужебные Жжилые Ппомещения, иные Жжилые Ппомещения в других Сстроениях, Ппригодные для Ппроживания.

В Жжилищный Ффонд не входят Ддачи Ддачно-Сстроительных Ккооперативов, Ссадовые Ддомики Ссадоводческих Ттовариществ, Ввагончики, Ииспользованнуемые Сстроителями, Ммотели, Ттурбазы, Ддома Оотдыха, Ссанатории, Ппансионаты и другие сСтроения и Ппомещения, предназначенные для Ссезонного или Ввременного Ппроживания независимо от длительности проживания в них Гграждан, а также самовольные постройки.

Статья 7 указанного Закона подразделяет Жжилищный Ффонд в зависимости от форм собственности на Ччастный, Ггосударственный и Ммуниципальный.

Частный Жжилищный Ффонд - это Ффонд,, во-первых, находящийся в собственности граждан: индивидуальные Жжилые Ддома, Пприватизированные, Ппостроенные и Пприобретенные Кквартиры и Ддома, Кквартиры в Ддомах Жжилищных и Жжилищно-Сстроительных Ккооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в Ддомах Ттовариществ Ииндивидуальных Ввладельцев Кквартир, Кквартиры и Ддома, приобретёенные в Ссобственность Ггражданами на иных основаниях, предусмотренных Ззаконодательством, и во-вторых, находящийся в Ссобственности Ююридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретёенный за счёет их средств, в том числе за счёет средств Жжилищных, Жжилищно-Сстроительных Ккооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

Государственный Жжилищный Ффонд представлен Ффондом, состоящим в Ггосударственной Ссобственности Российской Федерации, а также Ффондом, находящимся в Ссобственности Ссубъектов Российской Федерации. Внутри Ффедерального Жжилищного Ффонда и Ффонда Ссубъектов Федерации прилагаимеются соответствующие Введомственные Ффонды, находящиеся в хозяйственном ведении или Ооперативном Ууправлении Ггосударственных Уунитарных Ппредприятий и Уучреждений, ооснованных на Ггосударственной Фформе Ссобственности.

Муниципальный Жжилищный Ффонд - это Ффонд, находящийся в Ссобственности Ррайона, Ггорода, входящих в них Аадминистративно-Ттерриториальных Ообразований, в том числе в Ггородах Москве и Санкт-Петербурге, а также Введомственный Ффонд, находящийся в хозяйственном ведении Ммуниципальных Ппредприятий или Ооперативном Ууправлении Ммуниципальных Уучреждений.

Закон об Оосновах Жжилищной Пполитики называет ещёе и Ообщественный Жжилищный Ффонд, состоящий в Ссобственности Ообщественных Союзов объединений. Однако с учёетом того, что Ообщественные Сплочобъединения должны Ррегистрироваться в Оорганизационно-Пправовой Фформе Ообщественных Оорганизаций, которые являются Ююридическими Ллицами, то Ообщественный Жжилищный Ффонд правильнее рассматривать, как разновидность частного.

В зависимости от Фформ использования Жжилых Ппомещений Жжилищные Ффонды подразделяются на следующие: Ффонд Ссоциального использования, Ииндивидуальный Жжилищный Ффонд и Ккоммерческий Жжилищный Ффонд.

В силу статьи 12 Закона об Оосновах Жжилищной Пполитики и статьи 672 Гражданского Ккодекса Ссоциальный Жжилищный Ффонд представлен теми Жжилыми Ппомещениями, которые находятся в Ггосударственной и Ммуниципальной Ссобственности и заселены на Уусловиях Ддоговора Ссоциального Ннайма.

Индивидуальный Жжилищный Ффонд включает Жжилые Ддома и Жжилые Ппомещения, находящиеся в Ссобственности Гграждан и предназначенные для проживания самого Ссобственника и членов его Ссемьи.

Коммерческий Жжилищный Ффонд составляют Жжилые Ппомещения, которые Ссобственник (гражданин или Ююридическое лицо) использует для извлечения прибыли путёем Ззаключения Ддоговора Ккоммерческого Ннайма, либо Ддоговора Ааренды Жжилых Ппомещений.

Поскольку Жжилые Ппомещения являются Ообъектами Ннедвижимости, Пправо Ссобственности и другие вещные Пправа на Жжилые Ппомещения, в том числе ограничения этих Пправ, их возникновение, переход и прекращение, подлежат Ггосударственной Ррегистрации в ЦелостномЕдином Ггосударственном Рреестре в соответствии с Федеральным Ззаконом “"О Ггосударственной Ррегистрации Пправ на Ннедвижимое Иимущество и сделок с ним”" от 17 июня 1997 года <4>. Вместе с тем Пправа, возникающие из Ддоговоров Ккоммерческого и Ссоциального Ннайма Жжилого Ппомещения, а также из членства в Жжилищных Ккооперативах, Ггосударственной Ррегистрации не подлежат.

--------------------------------___________________________________________________________________

<4> Собрание Ззаконодательства Российской ФедерацииРФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Весь Жжилищный Ффонд России, независимо от принадлежности, подлежит Ггосударственному Уучёету в Ппорядке, Уустановленном Правительством Российской ФедерацииРФ.

В силу положений статьи 4 Закона об Оосновах Жжилищной Пполитики гграждане и Ююридические лица, осуществляя различные Пправа, связанные с пользованием Жжилищным Ффондом, обязаны:

•- использовать Жжилые Ппомещения, а также Пподсобные Ппомещения и Ооборудование без ущемления Жжилищных, иных Пправ и Ссвобод других граждан;

•- бережно относиться к Жжилищному Ффонду и Зземельным Уучасткам, необходимым для использования Жжилищного Ффонда;

• - выполнять предусмотренные Ззаконодательством Ссанитарно-Ггигиенические, Ээкологические, Аархитектурно-Гградостроительные, Ппротивопожарные и Ээксплуатационные Ттребования;

•- своевременно производить Ооплату Жжилья, Ккоммунальных Ууслуг, осуществлять Ввыплаты по Жжилищным Ккредитам.

Лица, не выполняющие обязанности по использованию Жжилищного Ффонда, несут Ууголовную, Аадминистративную или Ииную Оответственность в С соответствии с Ззаконодательством Российской Федерации.

16.3. Договоры Ннайма Жжилого Ппомещения.

В силу Ддоговора Ннайма Жжилого Ппомещения одна сторона - Ссобственник Жжилого Ппомещения или Ууправомоченное им лицо (Ннаймодатель) - обязуется Ппредоставить другой стороне (Ннанимателю) Жжилое Ппомещение за Пплату во временное владение распоряжение и пользование для проживания в нёем (п. 1 ст. 671 Гражданского Ккодекса Российской ФедерацииРФ).

Действующее Жжилищное Ззаконодательство подразделяет Ддоговоры Ннайма Жжилого Ппомещения на Ссоциальный и Ккоммерческий Ннаем.

На основании пункта 1 статьи 672 Гражданского Ккодекса Российской ФедерацииРФ в Ггосударственном и Ммуниципальном Жжилищных Ффондах Ссоциального использования Жжилые Ппомещения предоставляются гражданам по Ддоговору Ссоциального Ннайма Жжилого Ппомещения, из чего полагаследует, что эти Жжилые Ддома Ввходят в Ссостав Ггосударственного и Ммуниципального Жжилищных Ффондов и предназначены только для предоставления в них Жжилья Ммалоимущим и Ииным Ууказанным в Ззаконе Ггражданам, нуждающимся в улучшении Жжилищных Уусловий.

Согласно статьям 10 и 28 Жилищного Ккодекса граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении Жжилищных Уусловий, прилагаимеют Пправом на получение в Уустановленном Ппорядке Жжилого Ппомещения в Ддомах Ггосударственного, Ммуниципального или Ообщественного Жжилищных Ффондов. В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Конституции Российской ФедерацииРФ Ммалоимущим и ииным Ууказанным в Ззаконе гражданам, нуждающимся в Жжилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из Ггосударственных, Ммуниципальных и других Жжилищных Ффондов в соответствии с Уустановленными Ззаконом Ннормами.

Право на получение Жжилого Ппомещения в Ззаконе в основном связывается с требованием о постоянном проживании гражданина, нуждающегося в улучшении Жжилищных Уусловий, в данном населёенном пункте. В различных городах, Ссубъектах Российской Федерации срок постоянного проживания неодинаков и колеблется от одного года до 10 лет (например, в Москве этот срок составляет 10 лет).

Жилые Ппомещения предоставляются гражданам, нуждающимся в Уулучшении Жжилищных Уусловий. В соответствии со статьей 29 Жилищного Ккодекса нуждающимися в Уулучшении Жжилищных Уусловий признаются граждане:

•- имеющие прилагающие Ообеспеченностью Жжилой площадиью на одного члена Ссемьи ниже Ууровня, Уустанавливаемого Пправительством Ссоответствующего Ссубъекта Российской Федерации (например, в Москве на Уучёет Ннуждающихся в Уулучшении Жжилищных Уусловий принимаются граждане, у которых обеспеченность Жжилой Пплощадью, как правило, не превышает 10 кв. м Ообщей Пплощади на одного члена Ссемьи);

•- Ппроживающие в Жжилом Ппомещении (Ддоме), не отвечающем Уустановленным Ссанитарным и Ттехническим Ттребованиям;

•- Ппроживающие в Кквартирах, занятых несколькими Ссемьями, если в Ссоставе Ссемьи существуимеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых Ссовместное проживание с ними в одной Кквартире невозможно;

•- Ппроживающие в Ссмежных Ннеизолированных Ккомнатах по две и более Ссемьи при отсутствии Рродственных Оотношений;

•- Ппроживающие в Ообщежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по Ссрочному Ттрудовому Ддоговору, а также гграждан, поселившихся в связи с обучениемучёбой;

•- Ппроживающие длительное время на условиях Пподнайма в Ддомах Ггосударственного и Ообщественного Жжилищных Ффондов, либо Ннайма в Ддомах Жжилищно-Сстроительных Ккооперативов, либо в Ддомах, принадлежащих Ггражданам, не содержаимеющием другой Жжилой Пплощадии.

Кроме того, Гграждане могут признаваться Ннуждающимися в Уулучшении Жжилищных Уусловий по иным Ооснованиям, предусмотренным Ззаконодательством Российской Федерации и Ссубъектов Российской Федерации.

Право на Пполучение Жжилых Ппомещений имеют владеют Гграждане, достигшие 18 лет, а также Ннесовершеннолетние, которые приобрели Пполную Ддееспособность в случае вступления заключения Свидетельствав Семейные Узы или брак со снижением брачного возраста (п. 2 ст. 21 Гражданского Ккодекса) и в порядке эмансипации (ст. 27 Гражданского Ккодекса).

Граждане, нуждающиеся в Уулучшении Жжилищных Уусловий в Ссилу Ообщего правила, принимаются по их заявлению на учёет по месту Жжительства в Ррайонной, Ггородской, Ррайонной в Ггороде, Ппоселковой, Ссельской Аадминистрациях, ведущийся по оединому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются Гграждане, прилагаимеющие Пправо на Ппервоочерёедное и Ввнеочередное Пполучение Жжилых Ппомещений.

Согласно статье 36 Жилищного Ккодекса Пправо на Ппервоочередное Пполучение Жжилья прилагаимеют Ннуждающиеся в Уулучшении Жжилищных Уусловий:

•- Иинвалиды Великой Отечественной Ввойны и Ссемьи Ппогибших или Ппропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в Уустановленном Ппорядке Ллицам;

•- Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также Ллица, Ннаграждёенным Оорденами Славы, Трудовой Славы, “"За службу Родине в Вооружёенных Силах СССР”" всех трёех степеней;

•- лица, страдающие тяжёелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, Уутверждаемом в Уустановленном Ззаконодательством Ппорядке;

•- лица, Ппребывавшие в Ссоставе Ддействующей Аармии в Ппериод Гражданской и Великой Отечественной Ввойн и во время других боевых операций по Ззащите СССР, партизан Гражданской и Великой Отечественной Ввойн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых операциях по Ззащите Родины;

•- Иинвалиды Ттруда I и II групп и Иинвалиды I и II групп из числа Ввоеннослужащих;

•- Ссемьи Ллиц, погибших Ппри Иисполнении Ггосударственных или Ообщественных Ообязанностей, Ввыполнении Ддолга Ггражданина Ппо Сспасению Ччеловеческой Жжизни, по Оохране Ггосударственной Ссобственности и Пправопорядка, либо Ппогибших на Ппроизводстве в результате Ннесчастного случая;

•- Ррабочие и Сслужащие, Ддлительное Ввремя добросовестно проработавшие в сфере Ппроизводства;

•- Мматери, которым присвоено звание “"Мать-Ггероиня”", Ммногодетные Ссемьи (содержаимеющием трёех и более Ддетей) и одинокие Мматери;

•- Ссемьи при Ррождении близнецов;

•- Уучителя и другие Ппедагогические Рработники Ообщеобразовательных Шшкол и Ппрофессионально-Ттехнических Уучебных Ззаведений;

•- Сспасатели Ппрофессиональных Ааварийно-Сспасательных Сслужб, профессиональных Ааварийно-Сспасательных формирований.

Согласно статье 37 Жилищного Ккодекса Жжилое Ппомещение вне очереди предоставляется Ггражданам, Жжилище которых в результате Сстихийного Ббедствия стало непригодным для Ппроживания, а также Ггражданам по Оокончании Ппребывания в Ггосударственном Ддетском Уучреждении, у Рродственников, Оопекунов или Ппопечителей, где они находились на Ввоспитании, если им не может быть возвращена Жжилая Пплощадь, откуда они выбыли в Ддетское Уучреждение, к Рродственникам, Оопекунам или Ппопечителям.

Основания Ппредоставления Жжилых Ппомещений в ппервую очередь и вне очереди могут быть расширены Ззаконами Российской Федерации и Ссубъектов Российской Федерации.

Вопрос о предоставлении Ггражданину Жжилого Ппомещения решается Жжилищной Ккомиссией, которая проверяет Жжилищные Уусловия Гграждан, состоящих на учёете, а также рассматривает Ссоответствующие Хходатайства Аадминистрации (и Ппрофсоюзного Ккомитета) Ппредприятия, Уучреждения или Оорганизации, не содержаимеющих Ссвоего Жжилищного Ффонда, и подготавливает Ппредложения. На основании решения Ггражданину выдаёется Оордер на Жжилое Ппомещение, который и служит Ддокументом, являющимся основанием для Ззаключения Ддоговора Ссоциального Ннайма Жжилого Ппомещения между Ггражданином и Жжилищно-Ээксплуатационной Оорганизацией. “"По своей Ююридической Пприроде Оордер на Жжилое Ппомещение представляет собой Оособый Аадминистративно-Пправовой Ддокумент, в котором ссодержится распоряжение, Пприказ Жжилищно-Ээксплуатационной Оорганизации предоставить Ггражданину, на Иимя которого выдан Оордер, и членам его Ссемьи в пользование для Ппроживания Жжилое Ппомещение, Ууказанное в Оордере”" <5>.

--------------------------------______________________________________________

<5> Седугин П.И. Жилищное Пправо. М., 1997. С. 115.

В отличие от Ддоговора Ссоциального Ннайма Жжилого Ппомещения, заключение Ддоговора Ккоммерческого Ннайма не требует какого-либо Аадминистративного Аакта и выдачи Оордера.

Если Ддоговор Ссоциального Ннайма является бессрочным, документто есть заключается на неопределёенный срок, то Ддоговор Ккоммерческого Ннайма - на срок не более пяти лет с Пправом пролонгации на новый срок.

Вне Ззависимости от вида Ддоговора Ннайма Жжилого Ппомещения Ннаниматель несёет Оответственность перед Ннаймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц, которые должны быть указаны в этом качестве в Ддоговоре Ннайма Жжилья и ввправе Ппользоваться Жжилым Ппомещением наравне с Ннанимателем, а также, известив Ннаймодателя, Ззаключить с Ннанимателем Ддоговор о том, что они ссовместно с Ннанимателем несут Ссолидарную Оответственность перед Ннаймодателем (сонаниматели).

Правовое Пположение сторон различных видов Ддоговоров Ннайма Жжилого Ппомещения с Уучёетом положений Гражданского Ккодекса и Жилищного Ккодекса выглядит следующим образом.

Наймодатель и при Ссоциальном, и при Ккоммерческом Ннайме обязан передать Ннанимателю Ппомещение в состоянии, Ппригодном для Ппроживания, осуществлять Ннадлежащую Ээксплуатацию Жжилого Ддома, обеспечивать Ппроведение Рремонта Ообщего Иимущества многоквартирного Ддома и Уустройств для Ооказания Ккоммунальных Ууслуг, Ннаходящихся в Жжилом Ппомещении, а также Оосуществлять Ккапитальный Рремонт, если иное не установлено Ссоглашением сторон в Ддоговоре Ккоммерческого Ннайма.

Наниматель по Ддоговору Ссоциального Ннайма Жжилья Ввправе:

•- Ввселять Нновых членов Ссемьи в Ззанимаемое Жжилое Ппомещение, а также с Ссогласия Ннаймодателя Ппоселять Ввременных Жжильцов и Пподнанимателей;

•- Ообменивать Ззанимаемое Жжилое Ппомещение на другое Жжилое Ппомещение;

•- Ссохранять Пправо на Жжилое Ппомещение при Ввременном отсутствии;

• - Ппрекратить действие Ддоговора Ссоциального Ннайма Жжилого Ппомещения в Оодностороннем Ппорядке путёем его освобождения, либо приобретения в собственность путёем приватизации;

•- Пполучить Ддругое Жжилое Ппомещение в Ддомах Ггосударственного или Ммуниципального Жжилищного Ффонда по Ооснованиям, Ууказанным в Ззаконе.

Наниматель по Ддоговору Ккоммерческого Ннайма Прилагаимеет Пправом с Ссогласия Ннаймодателя поселять временных Жжильцов и Пподнанимателей, а также в любое время расторгнуть Ддоговор с письменным предупреждением Ннаймодателя за три месяца.

Переоборудование Жжилого Ппомещения, являющегося предметом Ддоговора Ссоциального и Ккоммерческого Ннайма Жжилого Ппомещения, допускается только с Ссогласия Ннаймодателя.

В круг обязанностей Ннанимателя по Ддоговору Ссоциального и Ккоммерческого Ннайма входит Оосуществление текущего Рремонта Жжилого Ппомещения, Ссвоевременная Ооплата Кквартирной Пплаты, выполнениесоблюдение правила пользования Жжилым Ппомещением.

За Рразрушение и Ппорчу Жжилого Ппомещения, Ииспользование его не по назначению, а также Ннарушение Пправ и Иинтересов Ссоседей Ннаниматель может быть выселен из Ззанимаемого Ппомещения без Ппредоставления Ддругого Жжилого Ппомещения. Кроме того, Ддоговор Ккоммерческого Ннайма Жжилья может быть расторгнут по инициативе Ннаймодателя при задолженности по Кквартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не Уустановлен Ддоговором, а также непригодности Жжилого Ппомещения для Ппроживания из-за его Ннеудовлетворительного Ттехнического или Ссанитарного Ссостояния.

16.4. Пользование Ообщежитиями.

Общежитие - это Сспециализированное Жжилое Ппомещение, Ппредназначенное для Ннепродолжительного Ппроживания Гграждан, Ппоселившихся в Ссвязи с Рработой на Ппредприятии (Уучреждении, Оорганизации) или Уучебой в Уучебном Ззаведении, которым принадлежит данное Ообщежитие. Правовой режим Ообщежитий установлен в Ннормах Жилищного Ккодекса, а также в Постановлении Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 “"Об утверждении Примерного положения об Ообщежитиях”" в редакции Постановления Правительства Российской ФедерацииРФ от 23 июля 1993 года N 726 (далее - Положение).

Согласно статье 109 Жилищного Ккодекса под Ообщежития предоставляются Сспециально Ппостроенные или Ппереоборудованные для этих целей Жжилые Ддома.

Руководители Ппредприятий, Оорганизаций, Уучреждений и Уучебных Ззаведений несут персональную Оответственность за Пправильную Ээксплуатацию и Ссанитарное состояние Ообщежития, поддержание в нёем Уустановленного Ппорядка, Оорганизацию Ббыта проживающих и Ппроведение Ввоспитательной Рработы среди них.

В соответствии с пунктом 15 Положения Аадминистрация Ообщежития обязана обеспечить:

•- создание необходимых Жжилищно-Ббытовых Уусловий для проживающих в Ообщежитии;

•- своевременную выдачу проживающим мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря;

•- ознакомление вселённяемых с правилами Ввнутреннего Рраспорядка, а также с Пправами и обязанностями Ппроживающих в Ообщежитии;

•- Ннадлежащее Ссодержание Жжилых Ппомещений, Пподъездов, Ввестибюлей, Ттамбуров, Ллестничных Кклеток, Ккабин Ллифтов и Ддругих Ммест Ообщего Ппользования, а также Ппридомовой территории;

•- Ссохранность Иимущества Гграждан, Ппроживающих в Ообщежитии;

•- Ввселение Ррабочих, Сслужащих, Сстудентов, Уучащихся, а также других граждан в Ообщежитие в Сстрогом Ссоответствии с Ввыданными Иим Оордерами.

Администрация Ообщежития обязана Ввсемерно Уучитывать Ппредложения Ообщественных Оорганизаций и Ппроживающих в Ообщежитии Гграждан при Оосуществлении Ммероприятий по Уулучшению Жжилищно-Ббытовых условий в Ообщежитии.

Согласно пункту 11 Положения Жжилая Пплощадь в Ообщежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. метров на одного человека. Семьям предоставляются Иизолированные Жжилые Ппомещения. Преимуществом на Пполучение Жжилой Пплощади в Ообщежитии Ппользуются Гграждане, Прилагаимеющие Пправо на Ппервоочередное и Ввнеочередное Пполучение Жжилых Ппомещений в Ддомах Ггосударственного и Ообщественного Жжилищного Ффонда, а также Ппередовики и Нноваторы Ппроизводства, ддругие Ррабочие и Сслужащие в Сслучаях, Уустановленных Ррешением Ттрудового Кколлектива.

Проживающие в Ообщежитии, с Оодной Сстороны, существенно ограничены в пПраве распоряжаться Ззанимаемой Жжилой Пплощадью (они не вправе требовать размендела, выменятьдела, обмена Жжилой Пплощади, Ввселения других членов Ссемьи, сдачи в поднаёем и т.п.), а с другой - им предоставлен ряд дополнительных Пполномочий, связанных со спецификой проживания в Ообщежитии (пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и Ккультурно-Ббытового назначения и т.п.).

Проживающие в Ообщежитии прилагаимеют Пправо (п. 12 Положения):

•- Ппользоваться Ппредоставленной Жжилой Пплощадью, Ппомещениями Ккультурно-Ббытового и ииного Нназначения, требовать Ообеспечения Ммебелью, Ппостельными Ппринадлежностями и Ддругим Иинвентарем Ообщежития, Ккоммунально-Ббытовыми Ууслугами, а также Ссохранности Ппринадлежащего им Иимущества;

•- Иизбирать и быть Иизбранными в (Оорганы) Ведомства Ссамоуправления Ообщежития, Ппринимать Уучастие в их Рработе, Ввносить Ппредложения по Уулучшению Жжилищно-Ббытового и Ккультурного Ообслуживания Ппроживающих в Ообщежитиях и Ддобиваться их Рреализации;

•- Ттребовать Ссвоевременной замены Ппришедших в Ннегодность Ммебели, Ппостельных Ппринадлежностей и Ддругого Иинвентаря Ообщежития, а также Уустранения Ннедостатков в Жжилищно-Ббытовом Ообслуживании.

Проживающие в Ообщежитии Ообязаны (п. 13 Положения):

•- Ииспользовать Ппредоставленную Иим Жжилую Пплощадь в Ссоответствии с еёе Нназначением;

•- Выполнсоблюдяать правила Ввнутреннего Рраспорядка, Ппожарной Ббезопасности и Ссанитарно-Ггигиенические правила;

•- Ообеспечивать Ссохранность Жжилых Ппомещений, бережно относиться к Ссанитарно-Ттехническому и Ииному Ооборудованию, Иинвентарю, Ээкономно Ррасходовать Вводу, Ггаз, Ээлектрическую и Ттепловую Ээнергию;

•- Ссвоевременно Ввносить Пплату за пользование Жжилой Пплощадью, предоставленняемые Ккоммунальные и другие услуги по Уустановленным ставкам и тарифам;

•- Выполнясоблюдать Пправила Ссодержания Ппридомовой Ттерритории.

Согласно статье 110 Жилищного Ккодекса Ппрекратившие Рработу сезонные, Ввременные Рработники и Ллица, работавшие по срочному Ттрудовому Ддоговору, а также Ллица, обучавщшиеся в Уучебных Ззаведениях и Ввыбывшие из них, подлежат Ввыселению без предоставления другого Жжилого Ппомещения из Ообщежития, которое им было Ппредоставлено в связи с Рработой или Уучёебой. Что касается Рработников Ппредприятий, Уучреждений, Оорганизаций, Ппоселившихся в Ообщежитии в связи с Ппостоянной Рработой, то, согласно части 2 статьи 110 Жилищного Ккодекса, они могут быть выселены без предоставления другого Жжилого Ппомещения только в случае Уувольнения по Ссобственному Жжеланию без Ууважительных причин, за Ннарушение Ттрудовой Ддисциплины или Ссовершение Ппреступления. Если эти Рработники Ууволены по иным Ооснованиям (например, по Ссокращению Шштатов и т.д.), то они могут быть выселены лишь с Ппредоставлением им другого Жжилого Ппомещения. В таком же порядке, означает то есть с предоставлением Ддругого Жжилого Ппомещения, Ммогут Ббыть Ввыселены Иинвалиды Ввойны и другие Иинвалиды из числа Ввоеннослужащих, Сставшие Иинвалидами Ввследствие Рранения, Кконтузии или Уувечья, полученных при Ззащите СССР или при Иисполнении Ииных Ообязанностей Ввоенной Сслужбы, либо вследствие Ззаболевания, связанного с пребыванием на Ффронте, и тому подобное, Ууказанные в статье 108 Жилищного Ккодекса. Предоставляемое в Ээтих Сслучаях Жжилое Ппомещение должно находиться в том же Ннаселенном Ппункте, отвечать Ссанитарным и Ттехническим Ттребованиям.

Лица, выбывающие из Ообщежития, обязаны сдать все числящееся за ними Иимущество. При Ннедостаче его или Пповреждении выбывающие из Ообщежития возмещают Ппричиненный Уущерб.

Контрольные вопросы.

1. Понятие и источники Жжилищного Пправа.

2. Назовите Ссубъектов Жжилищных Пправоотношений.

3. Перечислите основные виды Жжилищных Пправоотношений.

4. В чёем основное различие между Ддоговорами Ссоциального и Ккоммерческого Ннайма Жжилого Ппомещения?

5. Каковы Пправа и обязанности Ннанимателя Жжилого Ппомещения?

6. Проанализируйте Пправовой режим Ообщежитий.

7. Какимие Пправамиа прилагаимеет лицо, Ппроживающее в Ообщежитии?